什么是刚需？

你要买来住的就是刚需，不管你是买多大面积，如果非要从总价上来划分的话，那就是3000万以内的通通都是刚需，今天我们把海珠区选筹难的逻辑分析一下。

买得起的看不上，看得上的买不起，就是海珠楼市最真实的写照了。

海珠是既像市区又像郊区，既有高大上的未来，比如琶洲和广州塔，还有老城区的烟火气，比如同福和江南西，还有传统业态的批发市场，比如中大，也有原始部落的土华瀛洲，到了这里感觉像是乡下。

一般别人口中的中大是中山大学，但中介口中的中大是个全国最大的纺织批发市场。

说回买房方面，先说一个框架，再来细化。

低总价的会在两房和三房之间选择，高总价的会在天河海珠之间对比。

刚需会对比荔湾和番禺，而高总价又在犹豫是珠城还是琶洲。

另外就是，有学位的房子旧，楼龄新的又很贵，要发展潜力的配套又不好，既要楼龄新、带学位、配套好，要么买不起，要么不选海珠了。

理解了上面的纠结，我们就好继续分析海珠到底为啥不欢迎刚需。

如果是两三百万的，可以放弃幻想了，在哪上班就买哪里，海珠的老破小选择还是挺多的。

一般赤岗南和东晓南会有比较多的选择，也是比较热门的板块，最大的原因是有得选，只不过户型产品小区物业你就别想了。

同福昌岗江南西因为偏老城区，有学位溢价，反而同样总价的房子会更旧，看上去选择多，实际上根本没得选，外地买家一般不会选择海珠的老城区。

所以对于两三百万的我的建议是，要么就近买，要么就买自己喜欢的，千金难买心头好。

你需要至少提升到400多万才有比较好的选择，不管是小区，还是户型，还是物业。

你起码可以买到叠彩园、愉景雅苑、富力千禧的两房，要三房的话就去保利花园、金碧花园，要配套和学位你可以选择光大花园、翠城花园。

海珠是一个成熟的二手市场，市场充分竞争，基本没有泡沫，价格很夯实。

但买家会比较犹豫的是，我到底是选两房还是三房呢？有些三房是北向的，有些南向的反而是两房，跟现在的户型还是有些差异的。

老旧小区的两房是大两房，使用率也挺高的，现在的新房宣传是使用率高，实际不见得，以前的房子也有飘窗，还是小高层，得房率都是八九成，并不会很局促。

其实，如果是刚需没有结婚或者只生一个小孩的话，两房也够了，而且核心地段的两房其实是稀缺的，因为没有增加，会随着地段价值提升水涨船高，这也是为什么市区的两房比郊区三房更值钱的原因。

如果说你要楼龄新的，那500万在海珠选到的基本是单体楼没有小区，现在一手都卖得很差，将来二手可想而知。

比如中海江泰里、中海观澔府、中旅天宸府、珠江金瑶台、紫星华府等等，位置上并不差，但是500万左右的预算也只能选到这些超高层、高容积率、不带小区的房子。

海珠本身就是一个密度非常高的区，不像番禺黄埔科学城这些大盘较多，能多卖钱就多卖钱，能卖贵就绝不便宜。

不要以为500万只是上车，但有些是因为置换的，有两个小孩要上学的，需要三房甚至四房的，那这部分人群，最高也只有五六百的预算，甚至不超过八百万。

那他们怎么换，他们的纠结更难。

既然是换房，那肯定是需要更大的，不然也不会换，而且肯定想要换更好更新的小区，已经吃过亏的了，同时还要满足有潜力，再得加一个学位需求。

除此之外，肯定是要长住的，短期也不会置换，起码得等小孩子初中毕业，这个房子得要在持有这么久之后还能卖掉。

这是在我咨询过程中遇到较多的置换难题，加了这么多条件，预算又只有500-800万，怎么选，难，难上加难。

不是都说房价要跌吗，不是都说房价不涨了吗，怎么还是买不起，怎么还是那么多人买，如果你真有认知，你就去执行了，也不会在这里提出这样的问题。

实际情况是，选择确实非常困难。

一般到了改善阶段，肯定有孩子的，有了孩子就想要三房，准备上学了又想要学位，收入提升了又想要投资。

如果是500万左右的话，基本是选不到的，在赤岗琶洲连个两房都选不到，在海珠西要改善加学位的话，起码要去到600-800多万才有比较好的选择。

所以这部分人群被一江之隔的芳村吸引过去了，现在花地湾的万科有省实，要四房的还有保利中海，二手还有广钢。

同样的价钱，芳村番禺能选四房，海珠只能选择20年楼龄的两房三房。

但芳村市场卷了这么多年，似乎还没有卷到头，当前除了房子和学位，地段配套是要大打折扣，买了的人大部分都是后悔的，因为买完又有更好更便宜的出来。

如果说这里的房子户型满足不了，就只能去到番禺了，毕竟在万博还有不错的选择，所以之前万博的和樾府卖得超级好，一度卖到六万多，大面积豪宅还要七万多。

万博虽然在番禺，但和海珠通达性很强，商业配套完善，也有潜力，这也是为什么很多人选番禺而不选海珠的原因，自住的话，确实番禺性价比更高。

如果还想留在核心区，要么就选位置差配套差的，甚至学位一般的，就只有海珠西了，像江湾和樾、次新房海珠小雅、越秀海玥、光大二三期等等，这些六七百还能够得着，但就是下不了手。

怎么办，又得加到八百万，八百万也只有二手的光大比较合适了，但又是三房，都到八百万了还不选个地段配套好又有潜力的四房吗？

不行，还得加到一千万，中海大境看看能不能买到最小面积的，但首开的最小面积又是位置最差的，还望思亲楼，这个谁接受得了，当然可以接受，只要你不嫌弃就行，但是未来二手买家一定会嫌弃。

再往上去到一千多万，你是可以挑了，确实可以横着走了，横着走到东边的琶洲南等二期，或者竖着走到天河的大观路。

都是140起步，单价上差不太多，总价上也差不太多，但还是有差别的，又进入纠结范围了。

是选有地铁的中海大境，但是超高层，还是选低密度环境好的大观路呢，中海的户型做得就没有越秀的好了，继续纠结。

只能继续加钱选择地段更好的琶洲南，但是价格就更贵了，起码11-12万起，这部分买家，就必须要在面积上做出让步了，加到2000万的时候，是要求面积还是地段，是要求舒适度还是求配套。

看到没有，不管是多少总价，你要求多了就是刚需，因为你是站着自己要住的角度去做选择的，这也是为什么一开头我说的3000万以内是刚需，只有刚需才计较面积、配套、舒适度。

投资和真正的豪宅买家，他们不需要纠结住的层面，而且超过了三千万，只有琶洲保利天悦和珠江新城适合他，甚至是深圳香港。

选筹的难度并不在于你的总价，而在于你的要求，要求和能力不匹配，才导致决策摇摆，时而生变。

再挑三拣四的话，便宜的都卖掉了，房价又进入下一轮周期了，这个纠结不会消失，反而更难了。

后面稍微提了一下天河海珠之间的对比，海珠对刚需是非常不友好的，比天河更难，天河对刚需相对更友好，但天河在配套和交通上又比不了海珠，天河的缺点就是贵，下一篇我们再分析吧。

好了，如果你有购买难题，欢迎咨询。

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