对于70,80后来说，星爷的不少作品都是喜剧，那个时代真正走进影院观影的人不多，大多数都是在录像厅观看或者是村里的闭路电视。

或许是没能完整地看完，或许当时对于电影，大家只是一种出于追求喜剧的效果，往往忽视了星爷作品的内涵。

图片来源于网络

在90年代初的时候，唐伯虎点秋香席卷录像厅，这部电影是星爷喜剧的经典之作，因为在任何一个片段，都有无厘头的搞笑画面。

但你从头到尾把这部电影看完了吗？说的是从头到尾，每个细节都看完了吗？

当年唐伯虎家有八位“娇妻”，也要离家出走，因为她们终日沉迷麻将，让他精神空虚，在看到秋香后，觉得她是一个能读懂他的女人。

在电影的最后，唐伯虎如愿抱得美人归，但秋香却问他：麻将，牌九，掷骰子，四射你总会一样吧，电影落幕。

他想尽办法得到的人，和当年逼他离开的人没有两样，从某种程度上说，男主到头来只是换了一种悲剧，继续他的生活。

星爷不少喜剧的内核，就是一个悲剧。

前言

在2016年8月11日，在福州楼市里注定是一个不平凡的日子。

这一天，三个板块拍出天价地王：

2016-10地块是位于南三环边上的螺洲地块，最终成交楼面价为15038元每平米，实际可售楼面价约为19224元每平米，是当时城南地王，由福州首开以19.5亿竞得；

2016-11号五一新城地块，参考楼面价21685元/平方米，实际可售楼面价45511元/平方米，溢价率高达106%。由阳光城集团以15.5亿元竞得；

2016-12地块，约为94.75亩，最终经过67轮竞价福晟集团以17.8亿元竞得该地块，楼面价为16773元/㎡，实际可售楼面价约为33704元每平米。

2015年的货币化棚改，经过一阵缓冲周期后，在2016年跃然纸上，于是那一年开始，二手房纷纷涨价，部分新房捂盘惜售，而在土拍中，各大豪门争先抢后地拿地。

成功拍得地王的开发商，总以为可以大干一场，喜剧效果拉满。

殊不知，当年房企曾经爱慕的地块，如今都黯然神伤。

福晟，阳光城先后因为债务过高，早已暴雷；

当年的螺洲地块，推广名为国仕府，在5年前入市后，仍未清盘，也是苦不堪言。

诸多事实证明，从当初拿到地王的大喜，到最后的大悲，只不过是时间问题。

楼市，也只是生活的影射，作为地王，从拍得地块开始，命运大多不掌握在自己手里。

PART 1

图片为实地拍摄

收到中介的消息，国仕府19号楼按备案价五折出售，备案价2.6-2.8w多，这么说的话，国仕府现在就卖一万三四了。

国仕府，前世今生你知道多少？

大家都只知道国仕府是福州城南地王，却不知道刚入市的价格。

2019年的时候，国仕府大约以2.6W＋3K的价格入市，前者是房价，后者是温泉费，当然后来那3K也被取消了。

那种地段，正常价格打折都卖不动，谁愿意为你当时的土拍冲动买单呢？

当年城南没什么土地供应，可能偶尔还能遇到地缘客户，如今城南天量库存，可选择空间大了很多，国仕府就显得无比凄凉了。

这个楼盘在2022年8月交房了，不过还有很多现房没卖出去，只能一降再降。

来自中介的内幕：

发朋友圈不要体现案名，可以打南二环温泉改善国企现房等字眼，怕老业主有情绪。

如今五折卖房，还不让原业主知道，但纸能包得住火吗？

再者说了，南三环的房子，直接叫中介打出南二环的地段，人才啊！

PART 2

图片为实地拍摄

国仕府这个楼盘确实定位为城南板块的改善户型，除了95平米的户型外，基本都是四房，居然还有建面约155和185平米的大平层。

社区园林景观融入不少中式元素，是城南板块少有的改善品质，从大门到社区园林景观，都会比城南其他小区更气派。

螺洲地区已探明有温泉资源，这里还有还有76度偏硅酸温泉入户。

从实际得房率来看，独门独户的设计，国仕府在对比福州众多楼盘都有优势。

看过那边实体工地的样板房，大约会比其他同面积段房源高10%左右。

但国仕府周边的城市界面真的一般，隔壁就是螺洲新城安置房，除了近距离（大约200米）地铁4号线螺洲温泉站外，其他乏善可陈。

国仕府又被主干道包围，尤其是西面临近高架桥，来往的大货车怎能让人夜夜安宁呢？

这种配置下，国仕府能怎么操盘呢？

只能动不动搞一下特价房了，这次直接整成五折了，当初2.6万左右买期房的业主，只能默默流泪了。

PART 3

图片为实地拍摄

感觉首开真的是没能读懂福州楼市的开发商！

早些年在福州的项目，主要还是找闽系房企合作开发，这是地产的潜规则了，强龙不压地头蛇，即便是国企。

首开对于福州的认知，或许还不如一个资深的中介吧！

在这个南三环板块，居然敢做大平层，是不知道地缘客户的消费水平，还是觉得能吸引城里的改善客户。

155和185平米的大平层到底打算卖给谁啊？难道会有专门只想泡温泉而不在乎地段的人？

福州是中国的温泉之都，但再喜欢，城里处处可见，追求环境的跑贵安，桂湖去了，谁会愿意特意买个大平层来泡温泉？

再说回地缘客户，螺洲镇中心是位于古街附近，国仕府那个地段在螺洲人的心目中也只是边角料而已。

本想借着帝师陈宝琛为自己的楼盘加码，故推广名为国仕府吧！

但国仕府划片的楼盘就差强人意了，只能说楼盘虚有其名罢了。

诸多缺点影响下，首开还是保持原来的佛系，以至于交房两年多了，还有那么多房源未售。

或许，现在才想到，降价是最简单粗暴的去库存方式。

终于，没有考虑成本，以备案价五折的方式，“偷偷摸摸”地喊话中介，帮忙去库存。

编后语

图片为实地拍摄

对于城南当地的普通土豪来说，真想泡温泉的话，大不了花点小钱在你们的君澜茉莉温泉呆上半天。

他们真想改善的话也是往城里去，毕竟这只是一个人迹罕至的地方，要知道地铁到这边几乎就没什么人了。

地王，在这个年代都逃脱不了厄运！

得亏是国企，家大业大扛得住，还能顺利交付，毕竟楼盘品质还可以。

现在即使五折去库存，也挺棘手的：

你说它贵吧，人家当年楼面价要一万九，你说捡到宝了，试问一下谁会在南三环地块买套大平层了？

那总得给购房群体一个买入的理由吧！

如果有人真的买入，在一个冬日的午后，邀三五好友到家里泡温泉，当别人问业主多少钱买的，业主可以这么回答：

这个楼盘的楼面价是一万九，我这个大平层面积是155平米，装修花了百来万。

在朋友眼中，瞬间有了面子，他们必须说一句：兄弟真有实力啊，前后得花五百万吧！

不过，当几个朋友离开你家的时候，他们会不会这么讨论：这货真的花四五百万干到这地段来吗？我们从城里开车下来要大半个小时。

当然，2016年开始的激情土拍，也不能完全怪开发商，当时都以为抢到就是挣到。

但是，在这种地段，谋划这种改善盘就值得商榷了。

地王并未迎来热销，美丽故事的开始，悲剧就在倒计时了！