北京海淀区的永丰基地的地块挂出之后其实也引起了热议，因为这次有一个小的变化，之前的惯例北京土拍的溢价率是15%，虽然没有明文规定但是自2021年北京集中土拍以来溢价率都是控制在15%以内，这次分了两档，15%之内的预售指导价给的是每平米9.3万元，如果超过15%到达了20%之间的预售指导价每平米是9.6万元，这个地块新就新在这儿。当然还有其他地块，像朝阳区酒仙桥的棚改以及东城区金鱼池的一个小的地块更是分了三档。 这次永丰基地的溢价率可能没有想象之中的会超过15%，只有1.5%，最终是海淀国资委的海开控股集团以79.17亿摘得，从这个地块挂出之后的相关出让条件就能够说明有哪些房企能够报名，或者哪些房企能够感兴趣，因为总的地块对于住宅和商业有非常明确的要求，商业面积是地块的最高出让年限之内要自持的，而且本次出让地块中的商业面积达到了12万平米，住宅面积只有9.86万平米，从住宅跟商业的配比上来讲，这一点就完全考验开发商自有资金的能力了，开发企业要有一定的自持能力，同时还要能够经得起资金沉淀的时间成本，一般小的开发企业肯定是没有这样的能力。 这次永丰基地地块的总价的溢价率只有1.5%，79.17亿，上到50亿以上的北京的这些地块也考验一些小开发公司的实际能力了，像外来的一些小的开发企业，虽然近三年全国各地的小的开发企业都陆续想到北京土拍市场分一杯羹，但是要没有雄厚的资金实力或者联合体进行拿地的话显然是不行的，这次79.17亿的土拍价格肯定是让一些小的开发企业望尘而莫及了。 这个地块可能有的人有一点也没搞明白，指导价在15%的溢价率之内，可是预售指导价每平米是9.3万，为何这么高呢？因为这个地块是在五环之外六环之内，西北旺这几年整体的房价确实是不低的，这个地块将近每平米10万块钱了，可是它的土拍楼面价只有3.5万多每平米，这就是刚才第一点中谈到的，因为整个22万多平米的建筑面积中住宅部分的面积只有9.86万平米，剩余的12万多平米都是商业而且都是自持的，这就给了拍地开发商的一个价格空间，让拍得的开发企业不能没有利益可赚。 现在北京的土拍楼面价跟预售指导价之间可能在45%或40%左右的一个差值，因为除了建筑成本以外，还有很多综合的开发成本，包括开发企业的利润和税费等，这个地块的楼面价是每平米3.5万多块钱，预售指导价是每平米9.3万，还有上下8%的浮动区间，住宅面积小于自持商业面积的这个条件实际上也能看出政府在出让的时候的一些用意。 什么样的人会情衷于这样的楼盘呢？大部分可能还是看好北部或者在北部生活的人群，尤其是位处于海淀中关村产业区域的这些所谓大家形容的高科技人才等一些人群，这些人群可能更喜欢西北旺这个区域，因为西北旺整个区域有地铁16号线，海淀的大悦城和近期已经开业的万象汇等一些配套的商业也逐步成熟，整个区域的房价也稳中向上，这些人可能更看好或者更喜欢海淀北部区域的房产。