起拍总价49317.35万元，起拍地价约11550元/㎡，起拍楼面价约10500元/㎡，通州城区南山湖畔新挂一宗纯宅地，将于11月11日出让。

地块编号R2024-011，位于金桥路北侧、扬子江路东侧，土地面积42699㎡，容积率1.01-1.1，限高24米，建筑层次为低层、多层。

该地块紧邻南山湖公园，被称为“环湖最后一宗宅地”，景观资源得天独厚。

此外，地块距离南山湖小学不到500米，育才中学、万达广场、南山湖水街等教育和商业配套设施也都在1.5公里范围内，交通和生活条件十分优越。

根据地块容积率、限高等信息分析，未来该地块或将打造洋房、别墅等高品质住宅产品。

近年来，南山湖板块鲜有宅地推出，上一次土拍还要追溯到2021年。

当时，南通华德房地产斥资约9.14亿元摘牌南山寺南侧R2021-025地块，后公布楼盘名称为“南山隐”，但至今仍未入市，甚至有小道消息称其“已退地”。

除华德地块外，近五年来，南山湖板块仅出让了3宗宅地，分别打造了澜庭序、绿城湖境和庐、建发御珑湾项目。

对比可以看到，新地块地段更优越，容积率更低，未来产品打造、定价高低都值得关注。

关于碧桂园、绿城、建发的三个项目，拿地楼面价全部破万，产品为洋房和别墅，新房时期价格较高，但目前二手房价格都明显回调。

● 澜庭序

新房参考价：洋房2-2.1万/㎡，叠墅2.3-2.5万/㎡。

目前二手房挂牌价约1.73万/㎡，正在出售58套，历史成交9套。

9月份新成交了一套110㎡洋房，成交价12610元/㎡，对比买入价跌幅约38%。

● 绿城湖境和庐

新房参考价：洋房1.9-2.1万/㎡，叠墅2.4万/㎡。

目前二手房挂牌价约1.83万/㎡，正在出售46套，历史成交3套。

9月新成交了一套102㎡洋房，成交价12978元/㎡，对比买入价跌幅约35%。

● 建发御珑湾

新房参考价：洋房1.9-2.1万/㎡

目前二手房挂牌价约1.85万/㎡，正在出售27套，历史成交6套。

9月新成交了一套131㎡洋房，成交价16404元/㎡，对比买入价跌幅约18%。

除这三个项目外，南山湖板块二手房热度较高的小区还有春溪集、招商新城雍景湾、中南万科大都会、湖山源著、观澜台等，最新成交价也都回调明显，甚至跌破了万元大关。

● 春溪集

271套正在出售，挂牌价约1.46万/㎡，最新成交价约1.16万/㎡

● 招商新城雍景湾

228套正在出售，挂牌价约1.54万/㎡，最新成交价约1.15万/㎡

● 中南万科大都会

100套正在出售，挂牌价约1.7万/㎡，最新成交价约1.37万/㎡

● 湖山源著

101套正在出售，挂牌价约1.64万/㎡，最新成交价约1.2万/㎡

● 观澜台

196套正在出售，挂牌价约1.35万/㎡，最新成交价9489元/㎡

不过，上述项目实际上都不位于“沿湖板块”，真正的沿湖项目是南山湖一号、湖滨华庭、新瑞文化翡翠园、碧桂园天玺湾这些。

未来，随着R2024-011地块的入市，南山湖“沿湖板块”将迎来全新低密湖景豪宅。这宗“绝版地块”最终花落谁家？我们拭目以待。