「西安房哥」是本地购房服务平台，买房、装修就找房哥！

问答350期

问：限购放松，西安房价会不会涨？

答：虽然会议提出西安二环外取消限购，但具体开始执行时间和细则还没有出来，现在去选房的仍然需要购审；

限购放开有没有用，有用，短期带动销量，成交攀升，开发商积极拿地，土拍向好，但是，随着时间推移，这部分人要么成交，要么观望，又回到买不买的老问题上；

首付够不够，月供30年扛得住吗，买了涨不涨，二手卖得掉吗，为什么要买这个房子，既然这波楼市的下行是因为开发商暴雷，居民就业收入信心不足导致；

这些没有解决，怎么能指望一纸政策带来回暖，这三年，口号听的还少吗，就这现状，还指望涨房价，明明是赶紧去库存。

越是吵吵嚷嚷，越要冷静思考，别急着冲，等一等，或许当下是二手房最好的卖房时机，依我看，这波新政的最大亮点不是放开限购，而是终于开放了评论区！

问：为啥高新买新不买旧，不买保利天悦，还有什么推荐？

答：不仅高新买新不买旧，所有区域都是这样，现在新房产品更新换代很快，端厅，四代住宅，高赠送这些都是过去没有的，同时目前还在活跃的新房开发商，也都是扛过暴雷的，不用有太多交付担心；

价格上，以高新为例，稍好的次新房，保利天悦，万科翡翠国宾等，均价已经给到了32000+，而同区域，无论天地源，绿城，还是保利，成交价集中在25000+，二手房优势并不明显；

其余的高新二手房，国宾中央区，中铁缤纷南郡，玫瑰公馆等，价格不低的同时，产品也旧，过往高新新房断供，如今土地大量供应，选择众多，二手房非万科，保利不买的人也就变少了；

目前区域内首选新房，天地源高新宸樾，绿城海棠三章、保利云谷天汇性价比较高，软东软西的区别，后者产业园密集，配套更全，开发成熟度高于软东，可作为首选！

问：紫薇田园都市怎么样，主要看中学位？

答：作为高新曾经的超大社区，位置挺好，发展多年，配套一应俱全，带指标的对应高新国际和逸翠园中学，学区划分的是六小和三中，当下能考虑这里的，大多数是奔着上学来的；

回归小区本身，房龄确实偏老，低层较多，社区环境和物业落后于周边新房，最大卖点是价格不高，16000-20000+都有，房龄新的贵一些，小区目前仅贝壳在售的二手房就超过1124套，多数业主都是赶紧卖掉置换；

买这里想清楚，是不是预算完全够不到次新高层，现在买上完学后，基本就是老破小的房龄了，虽然出租收益还算稳定，但转手卖已经非常难了！

问：普通家庭，月收入13000+，到西安上学紧张吗？

答：如果在西安没有房，还是比较紧张的，按照西安商品房目前比较低的港务区，15000+均价，小三室的月供也在6000+左右，剩余的7000工资在没有额外收入来源基础上，养活两个大人，加两个小孩会很紧张；

而这个收入，在县城，公务员和国企的待遇已经可以过的相当好了，同时来西安，势必工作岗位要变动，在西安重新找工作相当于放弃了县城的事业编待遇，得不偿失；

在当地县城上一个头部的学校，多余的收入可以上上课，培养兴趣爱好，多出去走走，小孩的发展不一定比强行来西安差！

问：南门望城次新房卖了还是等，入手高新要不要抓紧？

答：二环外放开限购，对于二环内的房子影响很大，本来买老城区二手房的就很少了，现在外围放开，同样预算都去买了新房，同时外围更好的城市建面，配套，二环内也不占优势；

南门望城小区本身，紧邻南门，交通商业便利，但本身小社区，塔楼房龄也久，目前小区的均价只有15000+，成交和带看量也不好，对于这种区域，租房的需求远大于买房的，周边的人买不起，外边的人看不上，能卖降价早点出手；

限购放松全国大趋势，经济恢复还要靠地产这波行情带动，起码五年时间，看行业恢复情况，再到下一轮周期，地产已经过了人人都买商品房的时代，进入分化，好房子和优质的地段，价格会更高，反而是低价的刚需，没了市场；

对高新而言，西北五省买房首选，抓紧看，当下价格适中，算是一个自住换房的好时机。

问：面对当下行情，新城区中交长盈华府是否值得买？

答：13000+/㎡的均价，现房，广告打的特别凶，62-123㎡的面积，主打预算比较低的刚需，低价诱惑的同时，弊端也无法避免，比如约5.12的容积率，老产品，老户型，开发商虽然挂着中交，但并不出名；

8月底的意向登记上，300套房子，最终登记488组家庭，撤销190个，不用摇号，刚需和普通家庭一半一半，现房和低价仍然具有吸引力；

但回归小区本身的位置，北侧紧邻铁路，周边机电市场，老社区林立，地铁，学校，商业都有一定距离，外加没有品牌知名度，容积率偏高，很多人不太敢买，虽说一分钱一分货，但当下首选大品牌是趋势；

二环内，小开发商，高容社区，对周边刚需自住而言，价格不低，上车困难，对外围来说，区域不够好看，配套不够优质，社区实景一般，后期转手很难，还是临铁路，各种利好不见，弊端挺多！

问：浐河边的金地清峯上优点有哪些，适合什么人群购买？

答：和旁边的龙湖砚熙台算是直接的竞争了，16900+的备案价也周边也不算低，首推的四栋楼登记刚刚结束，437套房里，刨去撤销的236组，实际通过核验357组，不用摇号；

小区地块不大，59亩地包括10栋楼，高层为主，整体密度低于龙湖，距离附近的天街，地铁，学校等配套都在一公里范围内，还算生活便利；由于靠近浐河，部分楼栋的视野可以看河，但窗外河景不太行，水比较少，下雨天也浑，单纯看河的溢价不高；

产品卖点主要为四代住宅，在周边还是比较新鲜的，户型设计也不错，168㎡可见端厅和大露台，南北双阳台，143㎡宽厅，南北双阳台，反而是110㎡的三房看的人不多，说明周边关注这里的主要都是换房改善；

适合的人群主要以周边自住，换房的为主，比如买的早，买的小的，附近龙湖香醍超大社区，也有不少置换需求。

能看这里的多半是要在龙湖，金地里二选一的，位置配套相当，品牌龙湖后期物业知名度更高，密度金地稍低，户型更好，价格相当。

问：目前自持金辉世界城和金地中央公园，何时出手？

答：都还算是目前西安次新房的优质资产，金辉虽然有点小，但配套齐全，地处曲江，商业，学校，交通一应俱全；

一直也是曲江二期二手房成交量高，关注多的小区，目前二手高层价格，21000+到24000+不等，基本是曲江二期成交价的头部，置换以后加了预算可以在高新尽早看；

金地中央公园刚刚交房，紧邻公园，周边商业和人口密集，又靠近高新，和周边万科，融创，海亮比，小区不差同时房龄较新，二手房价格也是头部，刚交房咱不能交易，但142边户产品不差，比较保值；

金辉目前能卖一个不错的价格，再上涨的天花板比较低，周边二手房竞争太多，中海，万科，天地源，招商等等，金地周边虽然二手小区也多，但有着房龄新和靠近高新优势；

考虑高新上班，卖掉金辉，一方面可以腾挪资金，如果预算够，350万总价，软件新城新房也是可以够到的！

问：考虑上学，好出手和增值，软新的中海和苏宁哪个好？

答：苏宁卖的早，最早17000+，目前软新新房25000+，已经享受到了房价上涨的红利，同时苏宁位置不错，靠近20小，算软新的一个核心位置，不足之处在于苏宁暴雷，已没有品牌溢价，业主很优质，但后期面临中海的产品竞争，仍有压力；

中海发挥稳定，天谷的位置也不错，对于买的早，25000+的单价中规中矩，中海后期的交付水准和物业比苏宁是有优势的，学校19小只能说不差，后期软新大面积为主，目前小面积三室的中间户只有中海和苏宁；

后期二手房市场直面竞争，不担心中海素质，但确实入手价格高于苏宁，但时间越长，央企稳定的优势会更加明显！

问：汉城湖边的龙湖粼云天序怎么样，代建有什么风险？

答：代建相当于龙湖冠名，出产品设计，后期物业，未央城建拿地开发，由于代建模式很多，看资方力度，后期发挥会有差异，但代建模式本身就是轻资产，和龙湖自己拿地，在品牌溢价上一定有区别，代建做的好有，但不多；

回归项目本身，一直以为是块绿化用地，没想到又盖了几栋楼，背后是碧桂园和朗诗已经交付的小区，楼间距还是非常紧张的，小地块，景观和配套的发挥也很有限；

区域本身，交通，公园，商业便利，二环内老城区生活方便，但教育，区域密度，周边城市面貌无法改变，对于在大兴新区买房，还是要慎重考虑，面临上学就很纠结；

增值保值有一定不足，区域，品牌，产品，配套，地块短板大于优势，周边又都是刚需，很容易看得上买的不起，买得起的看不上这位置。