如果现在开发商还在坚持做刚需产品，不去研究高端改善产品，那未来99%的刚需新房大概率都会滞销，很难销售。

只要你是刚需房，不管你在产品、示范区、公区、样板间上花费多大力气，事实上刚需盘也不大可能费多少心思在这些方面，不管你做的多好，你都会迎接来自客户的灵魂4问：

你地段好吗？

你配套好吗？

你是现房吗？

你带装修吗？

这4大问题，绝大多数的刚需新房都是解决不了的，那自然就很难卖了，重庆目前很多近郊、远郊的新房楼盘，一个月都只能卖个位数，这就是同质化竞争刚需盘的结果。

因为新房在跟二手房竞争上，这4个方面都是全面落后的。

1、地段。

现在的新房绝大多数都是在郊区，有些还是在远郊。

以前房地产发展情况好的时候，卖地的逻辑还能运转下去，卖地有了钱再来修学校、医院、公园、商圈等配套。

但现在房地产金融属性逐渐在消失，购房者也逐渐冷静下来了，他会去想：你这个郊区到底能不能发展起来，承诺的配套到底能不能修起来，即便有配套了，人们会不会住进来，这儿未来还有没有未来，还能不能发展？

现在还有谁敢拍胸脯给你保证，这儿的郊区一定能发展起来？

如果有，请你赶快下载国家反诈APP。

2、配套。

地段好，配套一定就好，地段越好，配套越顶级。

但反过来不一定成立。

因为新房很多都是在郊区，二手房很多都是在核心区，这就导致了二手房的地段很好，配套也很方便，基本上所见即所得，有大家所追求的烟火气。

反观现在的新区，入住率低的可怜，路上都见不到什么行人，家里买点肉菜买包烟，都要开车几公里才能买得到，甚至外卖都不一定能送的到。

如果你没买车却住在了郊区，大概率寸步难行。

配套越丰富，你的综合生活成本就越低。

3、现房。

这个对所有的新房都是致命一击，现在那么多的民企暴雷了，甚至还有国企也暴雷了，留下了那么多的烂尾楼，卷走了人们拼搏半生才积攒下来的积蓄。

你攒了大半辈子的钱，最后却买到了烂尾楼，每个月还要还月供，你崩不崩溃？

因为买到烂尾楼而妻离子散、家破人亡的事情，太多了。

几百万套烂尾楼，击碎了购房者和开发商之间的信任基础，从现在重庆新房和二手房销量就可以看出来。

恒大是2021年7月出事的，在它爆出来之前，重庆每个月的新房销量都超过了二手房，但是7月之后，一直到现在，连续26个月，二手房销量都超过了新房。

连续26个月，可想而知人们的恐慌情绪。

◉ 重庆新房/二手房销售，图源重庆锐理

现在重庆的二手房销量，基本上是新房的2倍还要多，9月份二手房卖了9736套，新房卖了4359套，销量是新房的223%

现在重庆每卖10套房子，就有7套是二手房，只有3套是新房，这个比例在逐渐增大。

◉ 重庆新房/二手房成交占比变化，图源重庆敏数

4、装修。

刚需依然是重庆的基本盘，未来也是。

重庆50%的二手房总价都是在100万以内，70%的二手房总价是在120万以内，如果新房的总价也是在这个区间内，那你怎么去和二手房竞争？

这些二手房里，又有60%都是已经装修了的，基本上买点软装就可以拎包入住了。

◉ 重庆二手房情况，图源重庆锐理

要知道，重庆这些要买房的购房者，大多都是刚需客，出了20-30%的首付之后，每个月还要抗三四千的月供，哪还有钱去装修房子？所以装修了的二手房对他们而言就是最好的选择。

但是新房的刚需盘如果装修了，客户还是那一拨客户，但总价却要比毛坯房上涨20-30万，那这个新盘就更加卖不动了。

所以不管从哪方面来讲，在刚需赛道方向，新房都拼不赢二手房，这是板上钉钉的事。

能留给开发商的赛道，就只有改善置换的产品了。

二手房全面走向刚需赛道，新房走向改善赛道，这将是重庆房地产未来的大趋势，而且势不可挡，正在发生。

为什么会有这个改善红海市场呢？

因为新房的劣势，在不同人眼中，反而变成了优势。

新房往往都在郊区，山清水秀，湖翠林密，环境跟核心区相比好了不是一点半点。

新房没有其他优势，所以只有拼命的卷产品，把产品卷到极致，最顶级的产品设计、最温暖人的设计理念、最先进的科技产品，都是最先运用在新房里的。

新房的总价往往都趋同，价格差距不会太大，这就注定了客户的圈层都是一致的，购买力都差不多，这不光是对自己的日常生活，甚至工作事业，都会有很大帮助。

二手房就很不一样了，早期买的业主很便宜就买入了，后期买的业主则付出了高昂的代价。虽然看上去都住在高总价的小区里，但这其实是两拨人群，两个圈层，居住久了会有很多矛盾和问题。

环境+产品+圈层，这是新房能卷赢的唯三的优势，也是未来开发商能在房地产这个赛道里继续存活下去的关键点。

市场永远都会有需求，

永远都会有人要买房，

但，购买需求一直在变，买房结构也一直都在变，抓住未来买房人的核心需求，开发商才能活下来。

未来的新房市场，一定是属于改善置换市场的，对于环境、产品和圈层的追求，将会一直卷下去。

我最近看的几个项目，就很有这方面的趋势。

比如首钢云尚江来，在悦来江边，整个项目的打造就非常有个性，包括产品也是极具特色，建面150㎡只做了两房，建面180㎡只做了3房，这就非常像当初西派城380㎡的楼王却只做了3房，主打一个极度的舒适改善。

产品和客户也是相当匹配，基本都是年轻人在买，这就跟重庆的其他豪宅完全不同，包括建筑外立面也是非常有记忆点，追求个性化。

◉ 首钢云尚江来实景图

还有华润中央公园悦府，产品力可以说是排进重庆前三的，T1洋房也是极度舒适，家家户户都有花园/露台，尤其是3楼，每一个房间走出去都是露台，所以3楼也是最先卖出去的，价格也是最贵的，来到了700多万。

◉ 华润中央公园悦府实景图

悦府的另一大杀手锏就是环境，业主可独享百亩的湖泊，就在前两天悦湖公园也动工了，估计明年就可以完全修好。

产品+环境+学校，构筑起了悦府强大的护城河，也造就了项目的热销。

未来的改善豪宅产品，不仅仅是要在产品上做到极度舒适，在环境和居住理念上也要更加符合未来的生活方式。