7月份，西城德胜片区成交量继续火爆。

继5月成交105套，6月成交148套后，7月截至7月20日，整个片区已经成交了114套房子，平均每天5-6套房子。按照这个成交速度，到月底的成交量，很可能会达到150-160套。

出乎所有的预料，德胜片区的成交量，连续三个月保持高位。在这个原本学区房的淡季，德胜片区的成交量甚至赶上了旺季的水平。

看下24年1-4月份，是学区房的成交旺季，但1-4月成交情况，要冷清的多。1月份成交70套；2月份成交24套；3月份成交61套；4月份成交58套。

说几点看法：

其一，7月德胜片区成交量继续创出新高，超出所有人预期。

5月、6月的德胜成交火爆，大家基本认为也就这样了，随着暑期到来，学区房成交进入淡季，德胜的成交量也会断崖式下跌。

但是不曾想，7月依旧保持了火爆的态势。

西城德胜片区，自21年开始，是多校划片调剂的重灾区。连续三年，片区内有大量的幼升小学生被调剂出区，严重打击了家长们买德胜学区房的积极性。在多校划片，买了学区房，进不了对应学校的情况下，德胜片区的成交量和成交价都出现了大幅度下跌。

看下德胜片区近几年的成交量情况：

2020年11月，成交125套；

2020年12月，成交207套；

2021年1月，成交161套；

2021年2月，成交77套；

2021年3月，成交109套；

21年7月之后，行情冰冻。因为多校划片，大量的学生被调剂出区。德胜立马像霜打的茄子一样，彻底蔫了。

2021年8月，成交38套；

2021年9月，成交18套；

2021年10月，成交41套；

2021年11月，成交44套；

2022年1月，成交59套；

2022年2月，成交24套。

22年底，疫情冲击，德胜成交更加冷清。

2022年11月，成交37套；

2022年12月，成交41套。

23年11月，德胜学区总共成交了43套二手房，这个数字，非常一般。德胜的成交量再次陷入低谷。

其二，相比曾经的价格高点，比如22、23年，德胜片区学区房价格出现了大幅度下跌。

22年一季度，是德胜片区房子成交价的高峰时刻。

2022年3月，西城德胜学区，占坑学区房一居室的单价，站上19万，逼近20万。比如以下三条记录：

新风南里，35.6平米的，成交单价19.58万；

六铺炕二区，39.3平米，成交单价19.59万；

六铺炕三区，37.4平米，成交单价19.3万；

这个面积，买了纯粹是学区占坑用的，没法居住。

当然了，也不是所有的一居室，价格都这么贵，还有便宜些的，比如有套文联宿舍，36.8平米，单价17.93万；大井胡同，41.2平米，单价17.6万；黄寺大街，41.4平米，单价16.35万。

一居室的单价最低的也得16.35万，19万算是个正常价。

24年7月，大量二手房的成交单价降到了10-13万这个区间。这个下降幅度，堪称惊心动魄。

其三，跟5月价格相比，7月价格已经有明显上涨，低价房源快速消失。

跟5月份相比，7月成交单价10万以内的房子数量，大幅度下跌。

5月成交的105套房子里，有将近20%的房子单价，低于10万。截至7月20日，成交的114套房子里，有6套成交单价低于10万，占比5%。

此外，7月成交单价最高的，已经达到16.15万；5月成交单价最高的，是15.76万。

德胜片区房子的价格，虽然距离22年的价格高点还有一段距离，但是低价房源在快速消失，成交价也越来越高。

其四，买入德胜片区房子的家长，奔着学区和价格而来。

在7月份买学区房的，显然都是往后几年才入学。

5、6、7三个月，成交量持续上涨，一直保持在高位，我分析主要有两以下原因：

一是，德胜片区的价格，跌的实在太低了。

单价只有10万出头，这个价格，几乎跌回了16、17年那会；跟高点时单价20万相比，下降幅度太大。

二是，多校划片逐步退潮，单校划片再度回归。

24年，已经有731后的学生，可以留在本片区，这就意味着，接下来几年，随着学生人数减少，学位紧张压力缓解，单校划片回归，调剂的人数将越来越少。

三是，24年德胜片区中考成绩不错，进一步吸引家长。

24年德胜片区的中考成绩，表现很抢眼。这一点，对于家长而言，有巨大的杀伤力。

这么低的价格，又是西城的好学区，很多刚需家长，自然就会选择出手买入。