每年有三个重要的经济会议值得关注——4月底、7月底中央政治局会议和12月底中央经济工作会议。

今年4月30日中央政治局会议召开之后，5月17日，央行一套组合拳打下来——取消商品房利率下限、首套首付比例降至15%，住房公积金利率下调0.25%，设立保障性住房再贷款，一个接一个的重磅消息，让楼市的走向更加清晰。

就在上周末，广西跟进，宣布取消首套房和二套房贷款利率下限。

从 5月17日（以下简称5.17）新政出台到现在，楼市表现如何？

「成交不断」「中介累得腿打飘」

一二线城市画风转向

作为楼市风向标之一，一二线楼市的表现值得关注。

5.17新政之后，根据中国新闻网、中国经营报等权威媒体的报道，一二线城市的楼市画风是这样的——

北京：有中介两天带看12组客户，累的腿儿打漂。5月18-19日，二手房日均成交再次突破1000套，回到3月小阳春的热度。

上海：新政当周周末普陀区有新盘接待近300组客户。昨天进一步放松限购。全市二手房成交量较新政前一周提升超过30%。

广州：新政出台次日，高达165套房源上调了价格，涨价房源数量甚至飙升至当月最高。

深圳：5月18-19日，深圳新房成交环比上周末上涨90%，二手成交环比上涨60%。

除了这四大一线城市，5.17新政之后，杭州、南京、厦门等多个城市带看量创新高，成交量也环比上涨。

整体看一二线城市，从新房的表现来看，到访量增加，新政在购房者入市信心的恢复上，确实起到了一定效果。

对比之下，二手房的反应更有意思。看房量、成交量增长，很明显，新政这针强心剂，稳稳地打在了一二线城市二手房业主的心上。

当然了，别看上面提到的这些数据亮眼，「分化」依然还是这些一二线城市楼市的底色。

拿广州来说，新政后，热门板块番禺的项目热度并不明显，一方面，番禺本身热度就高，另一方面，前期番禺已经提前消化了一部分潜在客户。

位置稍偏的增城和南沙两个板块楼盘来访都出现了回升，但是成交表现并不乐观。

回到南宁，楼市又是怎样的表现？

南宁市场情况：

反应滞后，但到访开始增加

先看一组数据。

南宁市住房和城乡建设局数据统计显示：

5月20日-5月26日，南宁新建商品房成交755套，较上周减少288套，环比下降27.6%。从近十周成交来看，本周成交755套，低于近十周平均成交量25.4%。

5月20日-5月26日，南宁存量房成交881套，较上周增加151套，环比上涨20.7%。从近十周成交走势来看，本周高于平均水平30.3%。

看数据，新政后，南宁存量房成交量涨了，但新建商品房成交量并没有回升。

不过，由于住建局商品房备案存在一定的滞后性，不排除有成交但还未来得及备案房源。

楼市一线情况如何？

刚刚过去这个周末，不少营销人都反应，成交量上升，售楼部人气也有所回升。

上周，我也走访了西乡塘、青秀、良庆3个城区在售的楼盘。

具体看。

西乡塘安吉板块某楼盘，置业顾问表示新政后人气有所回升，周末两天成交了五套，有客户直接冲着新政来，也有因为教育原本看好项目，新政加持后下定的。

相思湖板块某楼盘，上周来访20组，成交三四套，目前在推0首付优惠。置业顾问表示，0首付和低首付楼盘太多了，新政对客户作用不大，来访和成交跟之前相比没有太大差别。

凤岭北某楼盘，上周来访了17组，成交3组，目前的政策是团购95折，置业顾问表示来访成交没有太大变化，更多客户冲着项目品质、地段而来。

五象湖东某楼盘上周六一天接待了20多组客户，置业顾问忙得都没时间吃饭，有置业顾问一人就成交了2套。

五象湖东另一楼盘置业顾问告诉我，周六来访有30多组，客户到访量与新政之前相差不多，观望的客户比较多。

五象龙岗某楼盘营销人员表示近期来访成交没有明显变化，上周来访有40多组，成交了3套，成交是因为新推的特价房源。大部分人都在观望，觉得还会有更好的政策出来。

总的来说，新政后的南宁反应比较滞后，效果还没被完全激发。从上周末开始看房积极性明显增加，新政出台加速了原本积累的客户下定。

再就是，对所有楼盘来说，人人都在比价格给折扣的时候，该好好想想怎么样在市场上脱颖而出，才能在竞争白热化的当下让购房者「倾心」于你。

新政「四板斧」落地

南宁执行情况如何？

接下来看看5.17新政在南宁的落地情况。

一是，保障性住房回收方面。

政府回收商品房用作保障性住房这点上，南宁尚无最新的进展。

但在保障房管理制度上进行了优化，公租房推出「开展周周选房工作，对南宁市公租房采取24小时不打烊常态化报名」。

此外，广西首个配售型保障性住房项目西乡塘秀安路1号地块，已于今年3月30日开工建设，计划2027年建成交付。

截至3月，南宁市累计开工各类保障性住房24.74万套，建成各类保障性住房19.7万套。

二是，三个政策方面的利好。

1.公积金贷款利率已按最新标准执行。

5月20日南宁住房公积金管理中心发布通知称5月18日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。

调整后的公积金贷款利率，也是历史最低。

2.取消个人贷款利率下限、首付降低5%已落地。

5月24日，南宁住建局官微同时发布了取消个人贷款利率下限和调整首付比例的公告。

自5月23日起，南宁市取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。

自5月24日起，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在我走访的几个楼盘里，置业顾问均表示目前公积金贷款利率下调、首付15%和二套25%已经按照最新的政策来执行，但商业贷款方面还是按照原有利率执行。

桂林作为广西第一个取消首套房贷利率下限的城市，某购房者5月6日购房享受到了桂林银行3.25%的最新年利率，比政策前降低了10个基点。

南宁目前执行首套商贷利率为3.35%（LPR-60BP），二套是4.15%（LPR+20BP），取消下限意味着取消的是-60BP和+20BP。

取消商贷利率下限后，新置业的商贷利率都会比现在低，还贷压力会减轻，不过具体执行的会是多少，或许需要自己跟银行好好谈谈。

救房地产，就是救中国经济

不管怎么说，5.17这一波新政还是掀起了楼市的一一丝波澜，无论是买家还是卖家，很多人内心都开始泛起了涟漪。

回顾这两年来，上千次的利好政策，可以说是「不能出尽出」。

中国房地产四十多年的历史，跌宕起伏，没有任何时候像现在这样，有那么强烈地渴求政府救市。

过去这几年， 高增长、高杠杆、高房价，加上各种复杂利益链，房地产行业被拉到道德制低点。

实体经济不行的时候，它被诬陷是刽子手。

消费不行的时候，它被抨击是吸金黑洞……

于是上上下下对它喊打喊杀，仿佛只有干掉这个毒瘤，其它行业才能满血复活。

很多人都说这是「一鲸落，万物生」，意思是自然界中一头鲸鱼的坠落，可以形成繁荣庞大的深海生物群落。

但是当房地产崩塌照进现实，哪里有「一鲸落，万物生」，明明是「一鲸落，万物衰」。

「钢铁侠」被打趴。2020年至今，整个钢铁业一片哀嚎。受房地产拖累和疫情冲击影响，钢材需求明显下滑，钢材价格深度下调。大批钢企巨头经历了破产、清算、重整。

「水泥佬」重摔。从1985年开始，我国水泥产量已连续24年居世界第 1 位，房地产需求的萎缩，直接导致了2022年水泥产量呈全区域下降趋势，创近10年来最低水平。

大量行业饭碗被砸。建筑、设计、广告等等房地产上下游的企业裁员、降薪，这些我们很多人都有目共睹。

个人收入减少、不敢消费；银行大把的钱，贷不出去；政府入不敷出，基建停摆，地又拍不出，产业也导不进，城市工资更低……恶性循环。

救房地产，不仅仅是救楼市，救房企，更是在救中国经济。

所以我们都看到了，新政「四支箭」之外，一个更为关键的提法：「深刻认识房地产工作的人民性、政治性」。

降低首付比例、下调公积金利率、取消房贷利率下限，鼓励人民买房，从需求端消化库存。

回购库存商品房，把房企特别是奄奄一息的民营房企，从ICU中救出来，让更多的人民可以回归到正常的工作、生活。

大趋势已经很明显——房地产再也不可能回到那种房价一路飙升的时代，而是回归国民经济民生实用性、居住消费性支柱产业的基础地位。

可以说，为了人民，为了中国经济，5.17新政代表了中央的决心，不达目的，决不罢休。

房地产，肯定是打不死的小强。

看懂这一点，也不至于在未来的选择中焦虑、迷茫了。