01 “高教新村中间楼层，80多㎡三室，满五，房东刚降价10万；东边套三房，降价20万；还有一套低楼层的，降价40万。”说起最近的行情，中介小曾头头是道。 这是一个建造于上世纪90年代末的小区，也可以算是城西“资历较老”的住宅之一。 同时，它也有一个更加明显的标签：学区房。 高教新村对口的是求是星洲小学，这两年在家长群中的口碑非常不错。 对口初中翠苑文华更是最近的大黑马。根据相关教育自媒体的数据统计，翠苑文华去年中考的优高率超过70%，甚至击败了十三中。 几个维度如此清晰，以至于小曾下了结论： 类似的老破小学区房，正进入一个特殊的“炮火猛烈期”。 02 这个时期的第一个特点是：房东降价意愿强烈。 “据我知道，像高教新村现在挂牌的房源大约有60多套，年后房东来调整挂价的就有10套左右。”小曾说。 其中不乏幅度较大的。比如一套三房，1月挂价还是680万，2月底房东直接砍了60万。 房东集体放低身段之下，成交价格下也顺势下滑。手边买房数据显示，高教新村最近30天的网签均价在4万5左右，环比上期跌了7%。 而如果将样本进一步放大到周边15个小区，150套挂牌房源中，最近30天降价的高达127套。 第二个特点是：房东强大炮火之下，承接同样凶猛，成交量明显放大。 2月虽然有春节假期的因素，但根据手边买房的数据，高教新村单月成交达到6套，是自2021年以来的单月成交最好成绩之一。 “最近看房的人同样不少，3月的成交量有望继续攀升。”小曾掩饰不住的有点兴奋。 这与其他板块形成了鲜明的对比。以最热的奥体为例，最近房东降价抢跑的态势也很明显，但成交量较之去年底还是有所降低。 也就是在这些板块，房东也想以价换量，但买家承接的力量在萎缩。 03 同样的情况，还发生在文一路沿线类似的小区中。 石灰桥新村也是双学区老破小的代表（文一街小学+十三中），年后一上来就签了4套。 成交房源大多也是价格友好。像一套50多㎡的2楼，网签价228万；同户型的顶楼，去年10月的网签价还有241万。 边上的邮电新村，1月无成交，2月底卖掉了两套。 但看看价格，和去年这个时候卖掉的同户型相比，总价跌了近60万。要知道，这可是250-300万价格段的房子啊，60万已经是非常大的数字了。 “这里的很多小区，现在的房价和最高峰时相比已经腰斩，但最近很多房东还是继续砍。”当地中介罗哥说。 不过，罗哥也表示，意向客户确实挺多的，成交从去年底开始就显得非常活跃。 04 从某种意义上说，这或许是老破小“以价换量”的最后一战。 众所周知，今年的小学入学将会是史上最难一年。因为今年的入学适龄儿童数量，恰逢2017年这个杭州史上的出生高峰期。 本来，这“最后一战”应该发生在更早的时间，因为现在很多学校都有落户年限的要求，今年买的房子，多数当年是入不了学的。 但实际情况是，很多家长明知这一点，还是会被整个入学焦虑的情绪所影响，即：今年这么难，那保险点要提前做准备。 不过，可以预见的是，随着今年入学高峰的过去，未来很长一段时间内，整体入学难度是往下走的，而且越往后，难度越小。 所以，或许可以预测，从明年开始，整个社会的入学焦虑也会有所缓解，毕竟入学人数减少的事实放在那里。 那么，对手握老破小的房东们来说，这极有可能是撤退期的“最后一战”。 过去几年，学区房整体热度已经跌了不少，很多房东也吃到了苦头。现在因为“史上最难入学”的焦虑，天赐了一个反弹良机，稍懂大势的人都知道怎么办。 一边出货意愿强烈，一边承接汹涌，两边的实力与决心都不容小觑。