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都说改善难，最难的情况之一：十几年前就住上大房子的人。

前几天遇到老同事，他问：“房子是不是很好卖？我又有邻居卖掉搬走了。”而他家呢，狗都换了三茬，还舍不得搬，毕竟那是顶跃，200多㎡还带露台，住得实在舒服。这套房是他们小区里极少见的“四跃五”，当初买下时，资金还有点紧张，朋友们却一致鼓励：五房一步到位，省去多少折腾！

许多年过去了，虽然家门口通了地铁，旁边医院超市综合体俱全，但初代老邻居几乎都已搬走，一代代新邻居加入业主群，直到今年他才回过味来：都在这里住了16年了！

再仔细想想，十几年间，老友故交们也都搬过一两次家，朋友圈里晒的小区环境和配置，都是自己没有体验过的，话都插不上。

曾有统计数据显示，杭州人平均换房年限是5年，而有时候，阻碍你换房改善的劲敌，就是一套当年奇货可居，如今又弃之可惜的“老破大”。

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抛开面子不谈，这一类自住多年的大房子优点不少，它们都占据着不错的位置和配套，细分起来，大致又有三种：

首先是低容积率的叠墅和排屋。

朋友A，住在城西的星洲花园，三层联排，套内面积150多㎡，但实用面积惊人。这里又是学区房，门口就是地铁、步行就到综合体和菜场，唯一缺点就是房子和小区都旧了。

虽然这些年也买了新房在世纪城，但他们既不想搬过去，也不急着卖，孩子大了自己有房票，住不住那套还不一定呢。

第二类是一线江景大户型。

朋友B，太阳国际公寓的初代业主，小区2007年建成，巨大的弧形板楼一直都是南岸一景。优缺点非常明显，一线江景兼知名学区，但小户型多、租客多、换手多。

当初他也是四处凑钱买了套为数不多的200㎡+超大套，朝北是宽阔江景，朝南的阳光也好到刺眼。这两年也想过是不是要换，去摇了滨江炙手可热的红盘，没中。

第三种，就是广泛分布在各小区的顶底跃。就像开头说的这位老杭州，住的是多层的顶跃，实用面积近250㎡，每个房间都大大大，露台上种满花草，春秋天都可以在上面吃饭。

同样情况的，还有总被诟病的一楼。早些年的一楼，院子常常比如今院墅的还大，很多还自带全明地下室，实用面积可观，许多老房东都舍不得卖。

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他们中的一部分人，选择在老房子继续住着，反正看得上的新房，要么摇不到，要么买不起。

住惯了顶底跃与排屋叠墅的人们，对尺度的要求始终排在第一，而真的调头进了市场，就会发现即使大手笔加价置换，也换不回相似的体验。譬如顶底跃，产品本就稀少，无论是新房还是次新，总价都拉得极高，且尺度普遍缩水，即使加上地下室，也没有两三百方的老一代产品宽敞。

院墅更如此，虽然这两年低密新盘增多，但主城区的选择还是少。就拿星洲花园的朋友来说，看得上的只有霞映锦绣里，算算账，还是得再筹一笔钱，还未必摇得上！

江景大宅也无例外，能和太阳国际拼江景的，除了商业大平层，还有谁呢？

另一部分家庭，还是走上了终极改善之路，他们会大幅增加下一套房的投入，或是降低对地段的要求。

又或者随着孩子渐大，调整为“一碗汤”模式，自己去摇心仪的新房，尺度过得去的四房即可；在附近为父母另购一套，老人不介意小区新旧，在意的是菜场医院近不近，坐车方不方便——这样一家人的选择余地都大得多。

新房市场上，他们就是沉睡已久又被激活的“1+1”房票。

还有少部分人动起了商业大平层的脑筋，成为非一江两岸大平层的销售目标群体。

以往概念里，大平层是纯纯的消费品，只有塔尖富人会买来自住。而这两年，时不时就有中上产家庭想要踮起脚尖够一够，只是真正舍得下手的少。

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“一步到位”是永恒的购房关键词，那么，当下又该一步到位还是逐步升级？

按常规逻辑，改善应该步步升级，但这两年大户型泛滥，尤其是4万以上板块，很多项目起步就是170㎡，市中心的200㎡+更是不稀奇。

从2023年新房销售数据来看，160㎡以上大户型连续两年扩容，2019-2021连续三年占比都在4-4.6%区间，2022年猛增至9%，2023年则继续增长为13.3%，200㎡+的增长曲线也同样陡峭（据汉嘉机构2023杭州地产年报）。

一方面是降低购房门槛，一方面是户型越做越大，“面积越大，赚得越多”似乎已是杭州楼市的默认。而这些大房子，会不会就是若干年后的“老破大”？

答案是肯定的。

无论在什么周期，除了占据绝对稀缺资源的纯低密和市中心豪宅，绝大多数“老破大”在二手市场上都很难被看好。

如果你正处于从刚需过渡到改善的阶段，不如换手一套热门板块的中等面积四房。

而如果你看中的新盘，本身就在较外围的刚需板块，大户型非但不代表更多福利，未来流通性也堪忧，下手务必谨慎。

不是买得起买不起的问题，是值不值得的问题。

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然而，这话还有下半句：世界上从来就没有值不值得，只有喜欢和不喜欢。就像最近那个热帖：在某大盘的咖啡馆里坐了一小时，最终决定买下那套200方+老破大，作为人生第二阶段的居所。

它“没配套、没学区、没地铁”，但放得下书柜和钢琴，露台上有阳光，露台外有山、有树、有菜场、有小吃店，还有松弛的氛围。

评论区吵成一片，论战双方都觉得对方不可理喻。

人人都有一套梦寐以求的大房子，是要眼光长远务求保值，还是要一步到位舒服至上，人生各有选择，谁也无法预知得失错漏。

围城的故事会一遍遍上演，而上坡路和下坡路，也本就是同一条路。