文/邓浩志

预测楼市走势过往是件稀松平常的事情。但现在要做预测却是件吃力不讨好的事情。一则，你测准了，别人赚钱了，也不会分给你。但你错了，网上会一直记着，一直批你笑你。二则，如果你说市场不行，别说在这个行当的人都讨厌你，文章都有被下架的风险。但年度和半年度预测毕竟是地产从业人员的保留节目。所以我还是说说看法，供大家作决策参考。不喜勿喷。

今年1~5月，全国楼市加速下行，房地产行业各项指标均有20%左右的同比下跌。保交房，房企爆雷，地方财政压力等问题越发突出。于是管理层在4月底正式确定房地产去库存的目标，5月17日央行放大招，宣布购房首付最低15%，房贷利率下限取消等一系列支持楼市政策。全国各地陆续宣布跟进，但此后一个多月，市场总体反应并不理想。

大致体现在几个方面：

一是三四线城市房地产市场已经陷入了深度低迷。主要表现在市场购买力严重不足，这和经济表现，就业困难，收入下降有直接关系。其次是信心严重不足，房价持续下跌不止已经成为了市场新的共识，所以房子尽量不要碰，要买的也是尽量迟一点。所以三四线城市在新政支持后，几乎看不到市场有什么变化。销售没有回升，甚至价格下调也对销售没有带来帮助。

二是许多大城市对楼市政策转向仍有怀疑，表现在动作迟缓，力度不足。比如西部的某些省会城市，当前的限购政策比广州还严。比如房价已经下跌30%的深圳，条件虽然宽松了一点，但依然全域限购。比如楼市同样低迷的北京，517央行新政一条都没有跟进……支持政策不给力，甚至继续保持部分对楼市的打压政策，导致许多大城市楼市也不见复苏。

三是市场的担忧，怕这次的局部复苏也是“脉冲式”的。其实在去年四季度和今年春节前，国内大部分城市也先后两轮松绑楼市，房贷利率也降了，限购范围也缩小了，但每次松绑政策只带来一个月左右的回暖，之后市场重回低迷，甚至比之前更加低迷。另外今年初香港也宣布楼市“撤辣”，但复苏行情也只维持了2个月左右，之后也呈现逐步走低的趋势。所以新一轮刺激楼市政策效果能维持多长时间？市场是有疑虑的。这也导致了即使有重磅政策，市场观望气氛始终难以驱散的结果。

尽管全国楼市表现仍然不尽如意，但在央行517新政之后，部分地区楼市开始展现了相对喜人的表现。比如广州市，彻底抛下一线城市的偶像包袱和标签，把央行517新政给予的尺度全部用完，用尽，全面释放市场购买力。结果在6月，成交量大涨近30%，单月网签重回6000套以上的水平，创一年多来的新高。再比如佛山，一口气推出13条楼市刺激政策，涵盖购房，购地，减税，降息，降首付等几乎所有领域。最终在5月6月都取得了环比新政前成交量30%以上的增长。

还看6月全国楼市，有相对不错表现的城市，都有几个共同特征。一是都位于长三角或珠三角的大城市，除了广州佛山，还有上海杭州，这类城市人口基数大，住房需求也大，而且经济底子好，市场购买力较强。二是这类城市在思想上放得开，对管理层既定的目标坚决执行，对央行给与的政策空间全部或大部采用。充分调整了对房地产业的态度，也充分释放了市场的潜在需求。

不过需要提醒的是，复苏情况相对较好的也只是少部分城市，而且全部局限于特大或超大城市。

当前房地产市场的问题非常严峻，是中国自2000年全面走入商品房市场后最困难的时刻。行业的持续下行，已经对经济复苏形成了制约。房价的持续下行，已经让金融系统感受到巨大的压力。保交房问题的持续存在，已经让问题上升到民生领域。土地市场的持续低迷，也让地方财政捉襟见肘。房地产问题所引发的一系列问题虽然已经不是秘密，但市场下行导致信心不足，信心不足拖累市场继续下行似乎已经形成了一个恶性循环。怎么打破这个循环？这是一个难以三两句话说清楚的问题。但总的来说无外乎两个路径两个结果。

一是政策彻底不管，让市场回归市场，让楼市继续自由落体运动。其后势必引发一系列更严重的经济问题和社会问题。等房价跌无可跌，等经济衰退到社会难以承受的地步，楼市就到了自然的底部。然后再按照市场化原则重新配置资源，恢复以价格涨跌平衡供需关系等等。未来的楼市政策，只管规则，只管保障性住房。让市场回归市场

第二种可能是政策出大招，一招接一招，直到所有人都相信管理层的决心，相信市场不见底，政策不停止。甚至看到在政策加持之下，市场底部不断提升的事实。从而打断楼市螺旋式向下的周期趋势。降低经济继续下行带来的痛苦和压力。

从个人对经济学的信仰看，我更希望最终能够实现市场在资源配置中起主导作用，最终告别头痛医头脚痛医脚，真正建立市场的自我调节和淘汰机制。但从理性的角度考虑，政策主动干预是当今我们无法绕开的必然选项。如果是这样，那动作越早，力度越大，效果才会更好。毕竟楼市问题刚起来的时候，我们已经错过了四两拨千斤的机会。而今只能用洪荒之力挽狂澜于既倒。重磅政策不继续，楼市复苏注定是空谈。

个人观点，仅供参考