作者丨墨菲家的小M

2020年，陈叔叔家住的老房子拆迁了。

这片小区是陈叔叔的单位在20世纪80年代出资建的家属院，院里的邻居往上数三代都是同事，不管是那个老谁，还是那个小谁，一说起来大家都认识。

只是，这些年来，老房子虽然拆了，但是原址上的新房子迟迟没有建起来。

开发商给老住户提了两个方案：1.等到新房建起来的时候，老住户可以回迁，也就是说老住户会获得一套新房，较老房子多出来的面积以低于市场价的价格补差价；2.老住户直接领取补偿款后自行安置。

陈叔叔有些犹豫。这片老小区位置靠近城市主干道，附近饭店医院超市等配套设施一应俱全，毕竟是生活了几十年的地方，陈叔叔有些舍不得，而且回给老住户的可是一套新房啊！但是，这工地迟迟未开工，什么时候回来住新房未可知，不如趁着现在房价下跌拿着补偿款直接买一套带装修的二手房，无论是自住还是投资，好像都不错。

是走还是留？这成了陈叔叔茶余饭后和同事亲友聊天的主要话题，要做这个选择题，首先要考虑的是对自己来说这套房子的性质：是刚需还是投资用？

如果是刚需住房，面对不知什么时候才能回迁的情况，趁当下房价走低入手一套刚需房满足家里需要似乎是个性价比较高的选择。

如果像陈叔叔一样，这套房子比起刚需更是一场投资，那要考虑的就要多一些了。

[英]安德鲁·克雷格（Andrew Craig）著 周露 李蝶 译 中信出版集团 出版

“你对房地产所做的决定将对你一生的财富产生巨大影响，错误的决定可能会损害你终生的财务状况。金钱游戏是一场马拉松，而不是短跑比赛。

我认为，在做出像购买房地产这样大的决定时，应该时刻牢记这一原则。”

——《如何配置全球资产》

在《如何配置全球资产》一书中，作者给出了评估房地产价值的关键指标。

通货膨胀

考虑到通货膨胀巨大的长期影响以及房地产投资所具有的长期持有性，就房地产资产的市场表现而言，通货膨胀的相关性显得尤为重要。

经济学家和行为心理学家描述了一种被称为金钱幻觉的现象。总的说来，就是大多数人在考虑产品的价值变化时，并没有充分或根本没有考虑通货膨胀这一因素，在房地产方面尤为如此。

例如：自 1971 年以来，英镑和美元的实际价值已经下跌了 90% 以上。这就是为什么20世纪70年代初的房价，看起来难以置信的便宜。1973 年，人们买房子的时候，只要1万英镑就可以在伦敦买一套像样的房子。今天，同样的房子很可能至少要50万英镑。

这是否意味着在1973年买房的幸运者的财富因此增加了50倍？今天的房价正好是1973年的50倍，当初买房的人肯定赚了50倍吗？

财富和货币的区别

从定义上来讲：货币是价值的一般代表，充当一切商品的等价物，具有支付手段、价值尺度和流通手段的功能。它是度量价格的工具、购买货物的媒介，也是保存财富的手段。财富则包括更广泛的内容，不仅包括物质层面的财产（如房产、车辆等），还包括非物质、精神层面的内容。财富的衡量不仅仅依赖于货币，还包括非货币资产的价值。

举个例子，我爸总给我讲，他小时候吃一顿早饭要5毛钱，而现在吃一顿豆浆油条的早餐要5块钱。从面额上来看，肯定是5块更多，但是当年的5毛和现在的5块哪个买的东西更多？这就不一定了。

也就是说，钱是不是还值钱。

回到房子上来，如果10年价值100万元的房子现在涨到110万元，那这位房主单从这套房来讲，卖掉房子后，他的货币变多了，但是他的财富变少了。因为在这10年里，房子的上涨幅度跑输了通货膨胀。

租金收益

从根本上讲，想要确定房价高低的最有用的方法之一就是，假定将房子出租，它能否为你带来回报。计算租金收益是很简单的，但在考虑买房时，很少有人会计算它。

租金收益率是用房子年租金收入除以该房子的市场价值。你可以用这个数字与你考虑的其他资产(包括股票、商品、 债券或其他不动产)的收益率进行比较。

假设一套房子价值50万元，你以每月1 500元的价格将其出租。这意味着你每年将获得18000元租金收益。也可以说，这套房子的总租金收益率为 3.6%(18 000 元 /500 000 元)。

不过，房东每年还必须花费一定的金额来维修房子以及购买一些家用设施。如果原租户不续租又不能立即找到新租户，房子也会时不时处于空置状态。这两项显然会对租金收益产生负面影响。

因此，可以假设，随着时间的推移，出租房地产平均每年有 1 个月的空置时间，并且每年用于维修和购买家用设施的支出将占总租金收益的大约 10%。因此，这意味着该房地产的净租金收益为 14 700 元(18 000元 -18 000元 ×10%-1 500 元)。

最终这套房子提供了 2.94% 的净租金收益率。将这个数字与活期账户里可能获得的利率、股票收益率或不同资产的收益率进行比较，就可以知道这套房子的价格是不是合适。

资本收益

除了租金收益，当我们考虑投资一套房地产是否划算时，还应该考虑潜在的资本增长，这就是房子本身的升值。不过，时间流逝带来的房产升值就不得不又绕回到前边谈到的四个字：通货膨胀。

请记住，通货膨胀既会影响房子本身的价值变化，还会影响全年的租金收益。这可能会导致房子实际收益率低于我们的预期。

税费

很多人在考虑新房还是二手房的时候，考虑的问题除了房价，还有税费。

在我国，新房交易税费主要包含5个：1.契税，2.房屋维修基金，3.物业管理费，4.权属登记费，5.交易手续费用。

二手房的税费主要包含：1.增值税，2.城市维护建设税及附加费，3.土地增值税，4.印花税，5.个人所得税，6.契税。这些税费由买方卖方共同承担。

不过根据国家相关政策法规、各地区的不同要求以及个人情况的不同，税费会有所不同。

这些都需要在购房前考虑清楚。通常来说，投资用房会比刚需住房在缴纳税费上要更多一些。

金钱的成本

当然，如果你从银行借钱来买房，还要考虑利率的因素——而且这是关键因素！

就在去年至今，有大批“背贷人”在银行利率变化时选择提前还贷来避免或是减少支付高额的利息，甚至“提前还贷要排队2个月”，“提前还贷名额抢不上”之类的话题屡上热搜。可见贷款利率的重要程度。

高额的贷款不仅会带来高额的利息，还有巨大的还款压力。选择适当的“负重”让能让投资“有利可图”。

安土重迁，黎民之性。对于陈叔叔和他的老邻居们来讲，是不是要彻底离开这老地方，可能还得再想想。

如果是你，你会怎么选呢？