以房地产为引擎的经济增长，走了十多年的路；而始于房地产的经济负向螺旋反馈，才刚刚开始。

有很多人把这个转折，归咎于三年前“房地产贷款二道红线”的打压，把房地产贷款的占比上限一下子缩死，从而导致以恒大为首的开发商从此步入“爆雷 ”之路，打开了“潘多拉之盒”......

▲据国务院官网

然而，当房哥回过头，再去复习2021年房贷占比数据、以及恒大的债务占比数据，由此推演未来，预期顿时又黯淡了许多。

2020年9月的一组数据显示，我国主要商业银行的房地产贷款，占全部贷款的28.8%（其中个人住房贷款占比19.9%，其它房地产类企业融资占比8.9%），与此相对应的是，各大商业银行对制造业企业的贷款占比中位数，只有7-8%上下。

当时，摆在台面上的房地产贷款占比，已经快到贷款总额的30%。然而更可怕的是，暗地里又有多少资金流入房地产？

关于这一点，从恒大的债务构成中可以管窥。恒大从银行借的钱，只占其欠款的17%左右。也就是说，恒大有80%以上的资金，是通过其它渠道借占的。

恒大的这种情况，应该是其它开发商融资的共同特征。如果以恒大的这个欠款构成来反推，我们可以判断：

前几年高峰期，房地产领域（开发商融资加个人住房贷款）对整个国民经济系统金融资源的占用，很可能在40-50%以上。

今天之所以把这个话题重新拿出来强调，是因为我们可能还没意识到，在如此高的权重之下，那么住房需求崩塌式下滑，对整个经济系统的反噬，会有怎样的“不可承受之重”？

这个反噬，房哥之前文章一直唠叨过“螺旋式负向反馈”：

▲房子卖不动的连锁反应示意。制图：k1va

如今，我们已经看到，房地产和基建的前向后向产业链条上，企业营收下滑、倒闭关门、降薪、裁员失业等各种情况已经普遍出现，甚至连房哥也感受到：时代的那一颗沙，也快落到了自己的头上......

萧条，可见的萧条，总有人就说熬熬吧，艰难的日子总会过去的，房价总会见底，交易总有一天会重新活跃......

可是下面房哥要说的是，有些事，熬是熬不过去的。接下来，我们马上又要面临——

两头确定要来的“灰犀牛”。

“灰犀牛”是什么？是那些在我们视线之内，看得清清楚楚的东西，但因为心存侥幸，没有充分重视的大概率风险事件。

第一头“灰犀牛”

第一头“灰犀牛”已经来敲门了。那就是地方债务积累的后续危机。

2024年1-7月各省级行政区财政收入与支出情况公布，全国仅上海实现自给率100%，并有703亿的盈余。其余30个省级行政区均收不抵支，其中四川更是财政缺口超4000亿。

▲数据据格隆汇

有数据显示：

从2021到2023年，土地财政总计下降了约3.95万亿。此前的2021年，地方财政缺口（收入-支出）10.1万亿，中央转移支付8.3万亿+土地财政3.95万亿不仅能够覆盖缺口，还有超2万亿盈余。

而到了2023年，地方财政缺口达到了11.9万亿，中央转移支付10.5万亿，但没了土地财政，转移支付不但无法覆盖缺口，地方还出现约1.4万亿的赤字（没办法填补）。

另外根据目前的状况，有人推测，2024年和2025年地方政府的财政赤字将进一步扩大，分别有可能达到1.6万亿和2.9万亿

假设按照平均比例来估算，像温州这样的地级市，接下来每年的财政赤字，都会在几百亿的数量级。

而这，还只是每年的收支缺口。地方政府不但每年入不敷出，更艰难的是，地方政府还欠了一屁股的天量旧债没还......

地方政府这样的财政缺口不解决，房哥判断接下来会出现连锁反应：

---基建项目无法推进；

---市政维护出现困难；

---政府各种工程款难收，出现欠薪讨债现象；

---影响工资发放......

开发商违约，尚且可以优胜劣汰，让市场主体自己承担痛苦；但地方债务背后是政府信用，是民生，更是社会稳定，一旦有风险隐患，绝不可能用“拖字决”来解决。

所以，我们今天的第一个大胆推测是：地方财政风险的积累，中央绝不会坐视不管，中国版的QE，或许已经在路上。

第二头“灰犀牛”

第二头灰犀牛，是抵押经营贷。

个人住房按揭贷款一直被银行视为最优质资产，但因为前几年的按揭贷款与经营贷的巨大利差存在，“按揭置换抵押经营贷”可以说是行业内公开的秘密。

特别是在2022-2023年上半年期间。央行数据显示，按揭贷款增量可谓“完全消失”：

▲数据来源据央行

伴随按揭贷款掉下悬崖的同时，中长期抵押经营贷“垂直攀升”：

温州的数据更夸张，之前房哥文章曾经分析过：

截止2023年6月底，温州市剥离抵押经营贷后的居民中长期贷款，与年初相比，存量缩水了近240亿，要知道，过去整个二十多年积累的存量基数，也就2700多亿。

结合2023年上半年的销售数据，按照往年的平均贷款比例和首付比例，预计全市上半年新增按揭贷款发放金额在100亿元以上。

▲来源：朗兆地产指数研究院

由于“存量按揭贷款的减少额度=上半年还贷的资金总额 -上半年新增按揭贷款总额”，把上面的数据代入计算，我们可以判断，温州按揭提前还贷的金额很可能大于300亿元，这超过按揭总存量的10%了。

与此形成鲜明反差的是，居民的中长期抵押经营贷（一年以上）近半年来狂飙突进，增长了近290亿元。显而易见，用抵押经营贷置换按揭贷款成了很多人的选择，而且置换的规模超乎想象。

这种情况出现的根本原因在于，2019-2021年上车的购房者，既买在了本轮同期的房价高峰、又站上了本轮房贷利率的山顶，“高峰站岗”。一度超2%的利息差，让不少人用低息贷款（因消费贷可贷额度较小，主要为抵押经营贷）置换个人住房按揭贷款。

值得注意的是，按揭贷款和抵押经营贷有着显著区别。

主要区别

按揭贷款：贷款年限最长30年，只要月供还得上，哪怕放房价跌得再厉害，续贷不成问题；

抵押经营贷：贷款年限最长10年，续贷要重新评估抵押物价格（如一年一评估、三年一评估等）。贷款用途可用于消费以及经营（不得违规转换按揭），若被查实流入楼市或股市，银行会抽贷。

更要命的是，楼市下行，房价缩水，抵押经营贷会面临这样的“窘境”：

“转贷”案例

有七都某红盘业主王先生（化姓），在2019年年底，他办理了购房按揭贷款，利率约为5.15%。

在2023年年中，眼见身边朋友相继办了“按揭转抵押经营贷”，利率差了约1.5%以上。于是，他便提前结清按揭贷款，置换成了利率约为3.1%的抵押经营贷，一年一评估。当时，他名下的房子评估价约210万元，评估单价约为2.1万多元/㎡。

就在最近，银行客户经理联系他，说“因周边房价下降，评估价下调至160多万，贷款额度下调，需要业主提前还款30万元，补上差额，但利率由3.1%下调至2.92%。”

对此，王先生深感意外，“一下子要还几十万，打乱了我们的计划”。

王先生这套房子，按照目前的市场行情，重新估值跌得还不算多，所以对续贷的冲击不算太严重。

然而市区有部分房子，现在的价格与2021年高峰期相比，跌了接近一半，那么接下来房东重新评估续贷，贷款额度大幅缩水百万以上，也很有可能。

普通工薪阶层，家庭突然面临百万以上的资金缺口，带来的困难可想而知。在这种情况下，随着房价的不断下行，未来因“续贷”和“抽贷”出现违约潮，就很有可能发生。

对这种情况若放任不管，后期法拍房规模或急剧增加。那样的话，对房价、对民生、对经济、对社会稳定都会带来连锁反应......

这，又是一头不能坐视不管的“灰犀牛”。

我们都知道，针对本轮的房价下行和开发商暴雷，中央政府没有出台特别规模的“刺激计划”，背后的逻辑很简单，因为房地产长周期已经出现历史性拐点，不顾市场内生规律硬要强行刺激，只会积累更大的风险。

但目前的问题继续积累发酵，已经不是刺激或不刺激的选择，而是要不要管控潜在危机的考量了。

显然，任何国家任何政府，都不会仍由潜在的危机进一步发酵至无法收拾，所以我们的推测是，随着以上“两头灰犀牛”的逼近和敲门，国家将不得不出台相应的“霹雳手段”，MONEY的投放额度，很有可能不是之前特别国债那种几千亿级的“毛毛雨”。

在这种情况下，人们将又一次面临“货币信用”和“房子信仰”的灵魂拷问，许多人可能又会担心：房子不值钱了，但钱，会不会更不值钱？

好了，今天就说到这！