深圳房价在2020年大涨，一度由均价6万多/平涨到8万多/平。

很多人因为行情火热冲进楼市，当时的另一个小种类：法拍房，同样火热。

2020年，深圳住宅法拍房的挂牌总数，一共有2839套。

这个数字不算少，但是假如当时有媒体把法拍房当做一个话题，大家只会说，市场那么好，谈法拍房是在断章取义。

到了2022年、2023年，楼市冷淡低迷，买房人和业主本就心怀忐忑，担心房价会不会继续下跌。

这个时候，再拿法拍房的数据说事。

好像刚好符合很多人期望中的事实。

法拍房为什么会出现？

多数原因是，业主存在经济问题、多头负债，既无法解决债务，也不能跟债权人达成一致，房子被判决法拍、用来偿还一部分债务。

客观来说，楼市的持续低迷确实会加大业主“断供”的情绪，甚至陷入还贷越多、亏得越多的困境。

但这种情况仍是少数的，法拍房的出现往往是被动而非业主主动的，它与楼市的繁荣或冷淡并无直接关联。只是，因为“便宜”、“法拍”的特殊性，被联想到楼市的寒冬情绪。

这是大家容易产生误解的一点。

法拍房的特点是买入成本相对较低，并且有很多流拍，流拍后的价格更低。

在这个过程中，很多法拍房卖不掉，流拍后的走向，是被一些所谓的不良资产处理公司接手。

——这是大家需要额外注意的一点，这类公司还有个额外业务：承建烂尾楼。

龙华的某盘，罗湖的某盘，就是烂尾后被承接再建的。房子建出来以后，房价便宜，再加上大量的营销号广告，宣传得不买好像就是亏。

可是，那种房子，买房便宜是真的，收房品质极差也是真的。

法拍房也是如此，房子拍到手，便宜是看得到的，看不到的是各种坑。

一套法拍房，假如值1000万，而法拍房的原业主负债3000万。

剩下的2000万缺口怎么办？

假如有十个债主，这拍卖出来的1000万怎么分——一旦分配机制出问题，哪怕你把房子拍到手，原业主或者债主也有各种方法限制你。

最简单的一条，人家签个租赁协议，你怎么办？

我知道很多同学在网上会看到，谁谁谁八折买法拍房，谁谁谁原业主很配合，那都是个例，不具备普遍意义。

你必须要放弃侥幸心理，要考虑的是，假如碰到这种大概率发生的意外，你有没有能力、资源处理它们。

现在的各类法拍房，还有一类很特殊的房子：

豪宅。

今年年初，深圳湾的鸿威海怡湾，有一套258.7平的房源被法拍，起拍价2988万，成交价6111万。

相当于溢价3123万。

去年11月份，红树湾的红树西岸，一次性拍出三套房子，其中一套成交价20.4万/平，比市场价还高。

另外两套的价格也分别达到14.8万/平和16.8万/平。

鸿威海怡湾是深圳湾的二梯队豪宅，红树西岸则是红树湾的标杆豪宅，这种豪宅流入到法拍市场，反而被疯抢，甚至被加价买。

这还不说明问题吗？

越有价值的房子，往往越没有捡漏的机会，它还没开卖就有大把的人盯着它。而当你自以为捡到漏的时候，一定要保持冷静，思考有没有坑是自己没发现的。

好房子靠抢，不好的房子靠推广，一定要牢记这句话。