我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，总价在1000万，近期在看兰馨雅苑和香阁丽苑，这两个小区怎么样？怎么买会更好呢？

沪叔：你好，这两个小区都在黄兴板块，教育资源比较丰富，小区舒适度比较高；兰馨雅苑距离地铁8号线比较近，对口复旦实验中学，不过小区房龄比较大；香阁丽苑口杨浦小学和复旦实验中学，属于双学区房，小区地段不多，在五角场边，在地铁10号先和8号先二条地铁线中间，建议首选香阁丽苑。

提问：沪叔，你好，现在感觉上海五大新城比较热门了，和身边几个买房投资的聊了一下，都有在说五大新城，五大新城是很好吗？选哪个新城更好呢？

沪叔：你好，五大新城的规划发展是有一定道理的，一方面上海急需新的发展动力引擎，转移城市人口压力，另一方面上海也需要新的发展空间，创造新的增量，基本上就是在为超级城市的发展做准备。目前。五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）在产业上各具特色，但嘉定和南汇有5G、人工智能、新能源等新兴工业，势必站在时代的最前沿。目前，上海已经拟定推出新城战略预留区，嘉定、松江、青浦均在名单之列，最佳板块推荐详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，预算2300万在上海买什么房子呢？是买新天地翠湖的两房还是紫竹半岛的兰香湖壹号四房？

沪叔：你好，要明白其实买翠湖的群体肯定看不上兰香湖的地段，买兰香湖的群体也不愿意住在市区，所以说各走各路，各选各房。先说一下兰香湖壹号，这个房子其实户型面积在两百三到两百七，清一色的大平层，可以说是上海楼市中非常少见的纯粹的豪宅社区，因为没有最低门槛，基本上都是土豪才买，这也保证了绝对的高净值的一个圈层。这个项目其实是依托于本地人和紫竹产业园，属于脱离市区独立发展的内生型的一个区域。内生型区域有一个特点，客户都是来自于本地人或者是紫竹上班的高管，绝版的汉江的风景。这个楼盘当时开盘的时候，开发商是要求一次性付款。

提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，如果喜欢的房子在3500-4000左右，你们建议贷款吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的因素吗？我积分只有35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？目前考虑到了陆家嘴板块和联洋板块？

沪叔：你好，比较难入围，2500w的盘起码要50分朝上入围有戏，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓目前作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比较有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，目前单价也是不低的，2006年租转售的，在整个世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w选择面积不多。

像豪宅这一类住宅特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户不少，地段肯定是没的说，你这个预算，如果退一步地段，离市区稍微远点离你自己单位稍微近点，小区产品可以更新一点，在当地版块也是领标产品，楼市里面的领跑大哥，有公办学区要求选联洋，有T0核心地段要求选陆家嘴，因为2500w在陆家嘴的十三个一二线核心小区里面当下也属于三房起步门槛，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型非常繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎么样了。

提问：沪叔，你好，我买房总价就700w左右，我不想买的太偏远的位置，我就是宁愿住的小也要住的好的，二手房我都能接受，想问买房是选地铁房好还是学区房好？

沪叔：你好，其实不仅是你，在以往的数据中发现，部分购房者在总价一定，更愿意牺牲一些住宅面积换取更加舒适实用的住宅功能。今年，面对二手房增值税调整，新房的总价还是能够被控制的，所以买房还是建议新房为首选。

买房时关于地铁和学区的重要性抉择，当然在一定程度上，学区房的价格是要高一些，这代表需求也就多一些，但是是地铁还是学区还得根据购房者自身的需求偏重轨交还是学区，最好的选择是双核配套的，也就是轨交教育等完善的

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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