我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算700万，大宝3岁，二宝1岁，估计以后两个孩子会在一个学校上学，春申、七宝、莘庄这三个板块，哪个区域内买房性价比高些呢?

沪叔：你好，七宝和莘庄虽然有对口闵实验+莘松的小区，但是品质上比不上春申，品质好的小区对口学校一般，春申是教育和自住结合的板块，教育属性浓厚，建议考虑春申。

提问：沪叔，您好。关注您良久，望能在上海房产上指点一下两个年轻人，感谢！基本情况:我和男朋友今年准备领证结婚，手上预算不够，只有90w了.我俩属于首房首贷资格，男友上海社保已满5年+有补充公积金，上海社保我不足5年。已在惠南看了几处二手房小区房，犹豫抉择老破小80年代小区，担心以后置换问题。需求:因为预算不足，无心考虑学区房，想在最近两三个月定下。工作地在浦东张江一带，我们考虑通勤时间+生活便利+以后的置换，请沪叔推荐具体的板块或小区~如果我们考虑购买房产因素的思路有问题，可以直接指出。谢谢沪叔了。

沪叔：你好，首贷首付90w，如果能做纯公积金贷110w（即公积金额度男方贷足60w，女方贷足50w），总价可以贷到200w。

对于张江上班族置业，首要选房要先看版块，择优很关键。

这里看中惠南版块不建议入手，在前几轮楼市中，惠南的整体房价增幅表现更不上大盘，该版块在南汇2009年并入浦东后，人口，产业，配套优势都被环线内版块虹吸，作为远郊，惠南没有产业支持，没有人口支持，居住人群固化，消费能级一般，所以就会出现之前新建的五角场商贸城无人气烂尾，甚至大学城都会搬走，不太建议惠南该版块。

如果就上班通勤便利度，版块的活力，未来脱手，建议200w可以着重考虑入手川沙版块，作为浦东老城，有配套有人口虽然发展带速不如其他产业区和环线内版块，但依附张江，优势就是易脱手，自住便利，当下增益跟的住大盘。

其次是考虑到未来出手，选择的产品和周边配套，也至关重要。

在预算内尽可能选95年以后的房子，哪怕是楼梯房，太老的房子，建工工艺，建筑质量，楼道环境都相对一般，还影响公积金贷，未来在刚需市场也更难脱手。

提问：沪叔，你好，预算在1000万左右，纯投资，想问一下虹口地区未来发展机会如何？有哪些值得可以投资的楼盘吗？

沪叔：你好，虹口地区的代表性楼盘主要可以分为三大类，即第一梯队：瑞虹新城板块与北外滩品质住宅；第二梯队：2000年之后建成的商品房，临平路、凉城、鲁迅公园、曲阳等各板块都有一些；第三梯队：老大楼和老破小。随着北外滩规划的落地，该地区将迎来较好的发展前景，各区域的板块功能将进一步加强，未来可能成为上海市顶级的商业中心。但是江景房的品质不高，至今还没有形成高净值人群聚集的社区。总体来说，虹口区大部分区域发展得比较落后，房子却不便宜，除了北外滩有确定性机会、瑞虹新城板块已形成有规模的高档社区，曲阳、凉城有教育、交通利好外，其他板块发展前景一般。

提问：沪叔，你好，非上海户口，马上社保满五年，下半年领证，金桥上班。我跟着中介大华那片、新村路、五莲路、巨峰路看了20套的样子。有个帖子说过一定要先确定买哪片，不然就跟无头苍蝇一样，我现在就是这种感觉。。。我说浦东虽然房价涨的厉害，但是发展空间还有，升值空间我自以为还不错吧，上班还近。家里说浦西片区优势大，倾向浦西，这也是多年前（零几年）看房的执念吧，反正肠子也悔青了。但是也是因为预算有限一直在盯着普陀和大华那边。所以在此请教，该怎么做选择？and还有什么地方推荐的？23年9月上海买房，预算800-900万，买在哪里？

沪叔：你好，1.很多人刚开始买房都会一团乱麻，甚至焦虑，其实买房简单分为三步：首先第一步“买不买”，第二步“买什么”，第三步“怎么买”，接下来结合你自己买房目的是自住还是投资，资金预算，贷款能力、区域价值认同感，选筹喜好，这些条件进行筛选下来，对买房多少心里有些数。

2..浦西上海土著多，讲究环线价值认同感，内环＞中环＞外环，浦东则是新上海人多，新上海人看中高收入产业和教育资源好。浦东和浦西的发展模式不一样，浦西是环线拓展，浦东是陆家嘴，张江，金桥，外高桥组团跳跃开拓。

3.目前来说上海这一轮大周期差不多接近尾声，800-900万这个预算相对于年轻人不算低，浦东关注杨思、唐镇、康桥；浦西关注长风、大宁、虹桥。

提问：沪叔，你好，前滩、真如、徐泾、大宁这几个板块，怎么选择买房投资呢？

沪叔：你好，依据属性一般将板块划分为两类：刚需性板块和改善型板块，这两者的侧重点有略微的不同。刚需性板块会关注交通，尤其是对通勤的影响，商圈、医院等配套设施一般都比较低级。改善型板块一般囊括了高收入人群和高端配套，环境、教育这些资源必须跟上来。而正是这些的不同使得房屋本身的增值力度出现差异。高端配套和高素质人群的增值能力都比较强，交通马马虎虎，低级配套的增值能力就弱了。如果是对板块进行投资的话，我们一般也是看这些要素有没有改善的空间。上海前滩位于中环线，但是能够卖出核心区的价格，真实依托于不错的要素配置，如果不涨翻到说不过去。真如缺少的并不是轨道交通，而是产业支撑，如果这一点能够改善，那么这一板块的房子还是升值有望的。徐泾之前炒作的厉害，但是各方面要素没有跟上来，显得有些德不配位，目前产业有了新的发展，这里的房市也总算迎来了曙光。大宁的房市整体还不错，就是目前区域内没有非常好的在售楼盘，即便是改善也像是换了另一个刚需。上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。