这几天和一位朋友聊天时，她说：
“三年前楼市火热，房价、利率都处在最高点，但是钱不够，拖沓之间居然持币待购从2021年游荡至今。”“但现在，感觉没买房的人才是赢家。新政之后，首付、利率降低，现在要入手能省100万。”我也很好奇，在经历了一轮又一轮的调整后，与4年前相比，眼下在兰州买房到底能省多少？
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晚买4年房，少打5年工4年前，兰州楼市可以用“狂热”来形容。狂热到，你坐出租车、去餐厅吃饭、在路上闲逛随处都能听见有人在讨论房子，很多人都在后悔没有早点买房。房价也是以肉眼可见的速度在上涨，只要是稍晚或犹豫的人，都是深有感触，一周后或两周再去售楼部，价格可谓是比之前高出了几万左右。
拿二手房为例，同小区同户型房源，三年前的价格与现在相比大相径庭。诸如前几天成交的一套亚太公馆一套建面约135.4平的三室房源，挂牌价155万，最近成交价139.9万，成交单价10333元/㎡，对比2021年同户型的房源，成交单价14243元/㎡，价差在4000元/㎡左右，而且没有议价空间。当然，二手房房源也会因楼层、装修因素影响价格上下波动”。好家伙！晚买4年房，总价款足足能省53万！相当于一台宝马X5。不妨大胆设想：如果二手房价降得再狠一点，是不是还能省更多？
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首付利率双管齐下，利息省近20万！更扎心的是，楼市的变化不仅只是房价跌，而是各方面的购房成本，都在降。最主要的就是房贷利率。2021年时5年期以上LPR为4.65%，在此基础上，各大银行进行BP加点。我们曾统计过，21年时兰州的房贷利率呈现阶段性普涨，首套房贷利率普遍在5.5%左右，二套房贷款利率5.6%。
如今，LRP经过多轮调整，如今5年期以上的LPR为3.65%，对比2021年时，整整降了100BP。为了方便对比，以下结果均基于总价100万的房产、30年期等额本息条件计算得出。先来算算看三年前：30万的首付+70万的商贷，就以5.55%的利率来计算，30年期所需支付的利息总额差不多是738743元。再来看看现在：15万的首付+85万的商贷，按3.65%的利率计算，30年期所需支付的利息总额差不多是549826元。前后对比，总利息节省18.8万！我们也算了下二套房的情况，直接说结论：3年前总价100万纯商贷，首付比例一般在50%左右，需要50万首付，以5.6%的商贷利率来计算，其总利息大概53.3万。而眼下最低25%的首付搭配仅3.9%的利率，同样只需要首付25万上下就能搞定了，总利息支出52.3万。如果你在四年前不买房，选择扛到现在再上车，在兰州首套房所需成本就能直降18.8多万。所以对于以上算法，我们还是看到了前后三年购房成本的降低。
楼市的风云变幻，教会了我们一个道理：在时间的长河中，一切皆有可能。曾经的焦虑与遗憾，在时间的洗礼下，转化为意想不到的机遇与节省。有时选择等待并非出于犹豫，而是一种深思熟虑的策略。正如巴菲特所说：“耐心是一种美德，尤其是当你手中握有现金的时候。”结语基于如今的行情，无论是买房人、卖房人，亦或是业内从业人员，都陷入一种不确定的情绪中。换句话说，大家可能心里都认为，后天一定会好起来，但现实是今天和明天，也太难熬了。而这也就不难理解为啥大家心态都开始发生转变。一方面，房地产早已过了黄金期，楼市普涨时代已过去。在兰州，我们见了很多通过买房实现财富跃升的案例，早年闭眼买房，就可以让一个家庭跻身中产。然而近四年，买房亏钱的例子越来越多，大大削弱了买房人的热情，观望的情绪也会加重。另一方面，楼市缺乏信心，而信心主要受大环境和经济影响。经济不好，赚不到钱，买房的计划自然会被搁置。那么，当下还能买房吗？当然能买，毕竟房贷利率3.65%确实很香，而且当下兰州楼市，对于购房者而言算是比较友好的。若买新房，多对比，专心挖掘优质板块，买核心地段大品牌房子，抗跌性强；若买二手房，细心留意优质房源，有捡漏机会。
