大盘熊市，单盘牛市。

这是现在天津楼市的“魔幻行情”，极度反差。楼市大盘依然处于熊市。全国如是，天津也如此，熊途漫漫。天津上半年新房仅成交379万平米，比去年同期降了30%。但个别单盘却呈现出牛市现象。有的楼盘月签约量能过100套（并非以价换量）或首开认购超100套，甚至200套。这个成绩，足以称牛。前几年行情好时，也就这个水平。从新房成交套数分布，更能感受到断崖式差距。上半年，成交里前300名（扣除非市场化签约盘）的新盘中：成交500套以上的，只有1个盘；成交400-500套的，才2个盘；成交300-400套的，也仅仅5个盘；成交200-300套的，22个盘。30个盘成交量在200套以上，占比10%，这算相当优秀了。

成交100-200套的，85个盘。180个盘成交量不足100套，占比60%。意味着平均每个月才卖十几套房子，确实熊的很迷茫。盘了一圈具体楼盘销量，能呈现“单盘牛市”的，也就十几个。

能呈现“单盘牛市”，肯定是绩优股。价格、板块、产品、客群，踩中一个就有机会。❶ 价格优势。这是基本底盘，也是后发优势的体现。“单盘牛市”大多都有这个特点：低于市场预期价格开盘，甚至低于板块内新房、二手房价，“相对便宜”。❷ 产品力领先。也有不完全靠价格取胜的“单盘牛市”。比如体北金茂府、绿城水西雲庐……靠极致产品力，至少领先半个身位，拼诱惑力。❸ 处于“分界线”上。市区与环城之间，存在一条“楼市分界线”。简而言之，换药不换汤。市区改善不脱离原生活区域，但买到的新房产品力提升一个level。用三流价格在二流地段买一流产品。核心原因，以天津平均工资水平来算，大部分改善预算250-350万。想改善100平米以上的新产品，市区没得选，只能向外走。贴着市区的“分界线”，就是改善外溢第一站。刚需解决“有没有”，要考虑上学、上班，更愿意留在市区买个老破小。上半年，二手房成交套数是新房的2倍，体现很明显。改善解决“好不好”，更看重产品，可以妥协行政属性。中交海河玺、中建理想城、绿城水西雲庐、金茂智慧科学城……都踩在了“分界线”上。只要符合这个逻辑的新盘，都具备“单盘牛市”的基础。也给房企拿地提供一个新思路。❹ 抓住板块换代红利。每个板块都有一波换代红利，“退二进三”的机会能造就“单盘牛市”。比如海教园，保利西棠和煦、中建悦庐棠墅，都靠三代产品立威。单月80-100套几乎成为常态化。❺ 客群精准。呈现“单盘牛市”的无一不是刚改、改善甚至豪宅，没有刚需盘。前两年价格战，刚需被“割韭菜苗”太狠了，提前透支购买力。即便产品再升级，也很难撬动刚需买房。但改善很受用，有生活痛点，新产品一击即中。这也是天津新房“卷成铁刨花”的原因。还有一点，“单盘牛市”的房企都是大品牌。金茂、绿城、保利、中建、中交……强者为王，也是“剩者为王”。成为“牛市”，不仅靠单一优势，一定是多重叠加。这也提醒房企，要做强盘逻辑。像以前那样“多点开花、打酱油式”卖房，走不通了。有人认为“单盘牛市”是今年的特殊情况。实则不然，它将是常态化。不再有普涨行情、楼市规模收缩、投资客退场、住房回归消费……这种环境下，本就不可能所有盘都卖的好。就像餐馆一样，有排队的，也有倒闭的。必然是“优秀且努力”的人，才能得到认可。现在才是正常、健康的楼市。适者生存、优胜劣汰的自然法则，永不消逝。每个生态都有自己的新陈代谢，楼市也概莫能外。