上周，一个网传“小作文”的不胫而走，让地产股直接开香槟狂欢。

小作文内容大家应该都看过了，我们也摘抄一下，大致意思是：

有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿的存量房贷转按揭。以降低居民债务负担、提振消费。

不过，从上周五到现在，一个周末过去，没有任何实质性动作落地。

紧接着在今天，招商银行表示，目前尚未接到可开展转按揭业务的相关通知和征求意见稿。同时，也提出如果存量按揭贷款转按揭等措施实施，会对银行业的存款按揭利率带来一定的负面影响。

那么，作为几乎所有背房贷的买房人都期待的“存量房贷降利率”，实现的可能性大不大？

落地可能性很大

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但阻力同样存在

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先说观点：「落地可能性很大，但阻力同样存在」。可能性在于“存量房贷利率降低可以有效缓解居民债务负担，提振消费”，但阻力在于“银行盈利空间缩减，部分银行能否抵住压力”。

先来看利好。

降低存量房贷利率，不仅能缓解居民债务负担，从长期来看，也能够刺激消费，形成正向循环。

近两年，扩内需促消费成为经济运行的稳定器，作为“三驾马车”（投资、出口、消费）之一，在今年年初政府工作报告也明确提出：着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环。

但回到楼市，在供求关系转变下，为了激活房地产，定向利好之下五年期LPR已经下调到3.85%，甚至不少城市也已经“卷”到低于3%，试与公积金利率一较高下。

可早期上车，尤其是2020-2021年买房置业的购房者，却并没有完全享受到利好政策。苦于彼时房价变化+市场热度，5%-6%的基准利率+加点成为不少人的房贷常态。

好在后续的利好政策，让不少朋友稍微减负，但加点并没有取消。

同时，还有上一轮利好政策，也并没有惠及到二套房存量贷款，这也让不少朋友依然保持高利率状态。

再加上近两年，勒紧钱包不消费、主动消费降级已经成为不少朋友的常态。

这也导致，“活钱”变少了，大家要么存钱不消费、要么提前还房贷。

根据央行数据，今年2季度存款增长7000多亿，住户贷款增长1200亿。相较于一季度的8.56万亿和1.33万亿，可以说乏力异常。

那么钱呢？

一方面，由于银行存款利息持续下降，越来越多人选择理财投资；另一方面，存量房贷压力大，不少人选择提前还房贷。根据机构统计2024年开年以来，早偿率出现加速上行，同时由于高收益资产荒，也让早偿率在4月出现37%的历史高位。（关于提前房贷，我们之前也有为大家分析，哪一些朋友适合提前房贷，大家可以点击蓝字阅读：咋越来越多人想提前还贷了？）

哎~那么问题来了，为啥存款利率降低，会刺激消费呢？

假定目前海弟每个月利率在5%，如果能够降到3.45%，那就是劲省1.55个百分点。按照100万存量房贷，每个月可以省下来905.64元，一年省下来10867.68元！

这样的变相减负，提高收入之下，是不是会增加消费概率？消费概率增加也会进一步增加基础就业，基础就业稳定，进而提升整体预期情绪。

再来看全国，根据最新统计结果，2024年二季度末，全国个人住房贷款余额37.79万亿元，这串巨额数字背后，是43.4%的城镇家庭背负房贷，折合一下是约1.05亿个购房家庭。（数据来源《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》＆《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》）

在全面减负之下，也会对消费形成一种正向的扩张提升，进而通过消费刺激到各行各业。

那么，如果落地，会如何执行？

参考小作文，这一次的转按揭，也就是早年间已经有银行使用过的“非交易类转按揭”。

一个小知识点，转按揭分为两种：

一类是“交易类转按揭”，就是A可以不用还清贷款直接过户给B，由B抵押贷款跟随房产同步过户。这个方式曾经被叫停，近两年再次重现，也就是我们熟悉的“带押过户”。

另一类则是“非交易类转按揭”，也就是“同名转按揭”，A可以把高利息按揭贷款转到低利息银行，减少利息支出。

不过，这也有两个操作问题需要关注：

1. 银行是否会愿意贷款转移？

2. 转按揭操作，也伴随着银行可能要进行房子价值重估。在当下市场，房子重估值如果下降，那么曾经贷款和现在贷款之间的差额，是不是需要在办理转按揭时提前给银行？

这些点，需要关注。

再来看阻力。

阻力则在于银行的承压能力和可能会出现的金融风险。

参考招行发言内容，如果存量按揭贷款转按揭等措施实施，会对银行业的存款按揭利率带来一定的负面影响。

确实，这样的话让不少朋友有所误解，但以银行的角度，确实压力非常大。

首要原因在于，银行息差收窄。

净息差不断下降导致的银行利润持续承压。今年二季度末，我国商业银行净息差为1.54%，与一季度持平，较2023年四季度的1.69%，低出0.15个百分点，处于历史低位。

而在这样的背景下，如果政策能够落地，按照38万亿计算，利率平均降幅在100个BP左右，将减少约3800亿元。参考2023年商业银行净利润2.38万亿元，占比达15.9%。这样的利润损失，对于银行而言压力可以说是非常巨大的，甚至还会有部分银行，或有可能出现一系列风险问题。

所以，银行的抗拒情绪+可能的金融风险，可能会成为政策落地的阻碍因素。所以是否会有其他政策辅助，能够稳定银行合理利润，值得关注。

综合来看，虽然从长期来看，短期内银行承压风险会有所增加，但如果政策能够落地，对消费和预期产生高正向作用，那么在消费需求的刺激下，经济活跃贷款需求也会增加。

同时，正向预期稳定，也会反哺楼市，居民置业需求激活，也能够增加贷款需求。进而房企拿地积极性增加，也会增加贷款需求，这样的联动效应，相较于短期内的风险承压，更重要。

尤其是当下，房地产虽然在政策利好下存在恢复趋势，但较长的恢复期依然会持续影响经济高效恢复，也因此如何避免消费、就业甚至整个经济被房地产拖累，同时也为持有高利率房贷的购房者减负角度考虑，转按揭真的势在必行！