「西安房哥」是本地购房服务平台，买房、装修就找房哥！

问答355期

问：房哥如何看这次的房改，以后房子是不是卖不出去？

答：只能说风向变了，往后二十年的房地产趋势定调了，比如商品房回归商品属性，满足改善住房需求，加大保障性住房建设，从商品房为主的单轨，变成保障房为主，商品房为辅助的双规；

但在当下，怕是很难有明确改变，比如土地出让金为主要依赖的城市收入，商品房是供应的大头，保障房供应是少量，前者挣钱，后者花钱，这个如何解决？不管哪种改革，都是基于当下成熟模式的调整，推翻重来是不现实的；

对于当下买房的人，其实要明白趋势，比如小换大，旧换新，三四线城市房子只有居住属性，没有金融属性，西安多数房子只能做到保值等等，买房要优中选优，求精不求多；

对于够不到商品房的，短期内保障房解决长期居住问题仍有难度，较老的二手房绑定户口、学区等，仍是首选；

就如同个人目标5年内买房买车，娶妻生子，当下还是得攒钱一样！

问：现在两室的房子都烂在锅里，都是三室起步？

答：当年的“7090政策”,要求90平以下的户型要占到70%以上，在很长时间内，市场的商品房两室很多，外加当年房子金融属性弱，很多人考虑负债，不愿买太大，小户型流通性也更好；

西安大量三室流行，也是19年以后，开发商高层设计为连廊结构，中间户的面积开始普遍超过90㎡，以小三室为主，两室户型开始绝迹，再到现在，新房几乎看不到两室，小面积也到了110㎡起步；

从居住习惯上，两室勉强够住，很多人完全是预算原因决定，但家有二孩，或老人带孩子，三室基本是标配，买了两室的，在面临生育时，必然还要置换三室；

这种需求让开发商彻底抛弃两室，而对于二手房中有限的两室，竞争力和三室就差得多，只能在价格上让步，或需求对于居住人口不多的家庭，如老人，新婚夫妻等。

问：融创西安宸院置换海棠三章是否划算，活动范围陕西宾馆附近？

答：可以置换，但要加钱，西安宸院新房入手价格13000+，目前二手成交价22000左右，高层可谈，洋房因为在周边稀缺，价格坚挺；

从买的早不亏角度，涨幅已经可以了，周边目前新房均价也只有19000+，势必要分流融创二手房的需求，外加金地，海亮，万科等也是大社区，挂牌量巨大；

小区优势在于社区环境不错，精装修，周边生活便利，不足在于西部大道沿线城市面貌一般，没有地铁，学校一般，地处雁塔；

海棠三章则是标准的高新区，周边学校更好，产品更好，品牌更好，社区景观更精致，从自住角度来说目前置换是很好的时机，且选房容易，楼层自由；

软件新城是目前西安较热的区域，相比西部大道的建设尾声，这边规划才刚刚开始，往后的想象空间更大，陕西宾馆附近，距离也可接受，附近高新的二手房已经非常贵了！

问：预算180万，保利阅云台，买大还是买小？

答：后期置换高新，成本确实要更高，180万的总价，算是西安主城区的最低门槛，目前选择基本只能向北，港务区，高铁新城，未央湖等，城南方向，高新，曲江，航天，城南价格超预算，阅云台算个例，均价15000+，有小面积；

小区最大优势在于地势高，视野好，紧贴地铁口，又是央企开发商的大盘，目前周边生活配套较弱，以大学城校园为主；

户型上，94㎡和116㎡整体格局相似，都是三面朝南，两卫设计，区别在于卧室，客厅，面宽更大，居住舒适度更好，最小面积只是最低上车门槛，前期自住，可以预算内尽量大一些。

从后期置换角度，116㎡算小区舒适度上的最低门槛，客厅约4.8米的面宽，实际的观感也更好！

问：房哥，唐顿庄园可以下手吗？

答：22000+的备案均价，在新房断供的曲江不算贵，小区二手房价格稳定在26000+左右，虽然是小开发商，但位置占优势，地铁、学校、商业齐全；

但是，这次推的只有大面积，185㎡起步，最大276㎡，近400万的起步门槛下，很多人就纠结了，如果是小面积，就冲着曲江牌子，中庸价格，必然不愁卖 ；

然而，纯改善的市场，对于开发商、物业、小区环境，后期保值要求就很高，曲江缺房子，但不缺有钱人，隔壁星河湾就是案例，对于刚需，太贵，对于改善，差点意思；

预算不够的，这里会被当做星河湾的平替，单纯自住的，要么等曲江CCBD，要么航天保利天珺，招商云山间不是更佳！

当年的天地源大都汇超高层，海德堡临路大面积也是相同处境，但当年市场行情好，价格也低，很快卖完！

问：21年首付60万买隆源国际城，小开发商各种问题？

答：只能说两年前是西安楼市最后的疯狂期，到处都在摇号，小开发商同样可以浑水摸鱼，外加隆源国际城也是老盘，有交付案例在前，很多人放心购买，但去看过二手房的也清楚，一分钱一分货，对于小区品质也不能有太高期待；

21年期间，是没有阳台半赠送的，都算全面积，因此开发商都会同意封阳台，至于小修小补的问题，则无法完全避免，后期在装修上要多上点心；

目前小区的二手均价只有12000+左右，低于高铁新城16000+的均价，外加配套，学校方面没有明显亮点，自住属性居多！

大开发商和小开发商的差距，不仅是品牌，在交付上差别明显，外加后期的物业和二手房，分化严重！

问：雅居乐湖居笔记后期发展如何，持有还是出手？

答：所谓的后期发展，无外乎周边配套变化，以及房价变动，目前看还是很难的，小区挂牌价虽然17200+，但成交量不高，看得多买的少，说明价格还是偏贵；

作为雅居乐早期的小区，又是大盘，湖居笔记在子午大道沿线一直是自成体系，即配套靠自己，学校自己建，周边更多的是农田和村子，最近的配套是长安公园，距离长安核心西长安街仍有两公里；

周边二手房受众窄，靠近南边，规划上还能落地新的东西，主打一个环境好，周边密度低，也正是因为如此，和北侧的万科城润园单价相差3000一平；

持有就是挣租金，出手可以向北看，雁塔，高新，甚至长安复地，遍地房子有人买的时代过去了，二手房比拼的就是配套密度和学校！

问：以前开发商选择多，现在各种暴雷，仅求交房，可笑？

答：可现在暴雷的这些开发商，融创，中南，正荣，恒大，阳光城，蓝光等，当年不就是追求的所谓高品质么，哪有什么高品质，永远是一分钱一分货；

区别在于恒大暴雷后引发的民企连环效应，过往高周转的模式行不通了，现在央企国企主力，还是因为收入多样，资金稳健，真就小区素质的比拼，不一定有当年那波开发商做的细致；

但地产就是这样，麻将桌还在，打牌的人换了，稳就是当下的主流，对于已经暴雷的，保交付不等于高标交付，对于正常运转的，小区素质还是看企业水平，和房价无关；

最卑微的还是我们买房人，掏了钱但你命由天不由你，少烦恼还是看二手房，少了卖点但多了安全！

问：保利云谷天汇125㎡和绿城海棠三章118㎡如何选？

答：保利昨天登记最后一天，252套房子，对应1186组家庭，非刚需中签的概率还是不高的，125㎡为目前软新除山海境外的最低门槛，是很多300万总价买高新的首选，竞争激烈；

核心卖点在于两梯两户，央企社区，又是软西产城融合区，总价可控，没有更好的备选，但海棠三章118㎡不一样；

两梯四户带连廊，居住体验一般，四代住宅设计，但受制于面积，买绿城的首选还是143㎡，室内开阔度和露台面积要大很多，只适合于预算紧张，又要买绿城的刚需，主打一个性价比。

高新范围内，大面积比小面积要稀缺，小户型在周边的二手房中大量存在，后期竞争力也较弱！

问：打开抖音各种主播让卖房，西安二手房一无是处？

答：也许只是别人的流量策略，但你却当真了，自从中介集体上网，将抖音直播当作导流渠道后，各种声音五花八门，你曾经屏蔽的朋友圈换了一个阵地；

而网络的房产流量密码永远是说房价要跌，喷开发商，拍烂尾楼，改善时代，小换大，旧换新，从自住的角度说是趋势，人人都想寻求保值资产，这不意外，老旧房子，确实贬值厉害，无法和次新房竞争；

但西安二手房近20万挂牌量里，小区情况复杂，成交量最高的还是200万以内的小面积，虽然不是所有房子都具备投资属性，但有的靠长租，有的就是自住，需求也是多样的；

二手房的卖点本身就是配套、学区等，短处是户型、房龄、物业，用短处比新房长处，自然是短板，但当下回归主城，配套有配套的价值；

买房卖房理性看待，看口袋，想需求，不要跟风！