Part.1

二手房“量价齐跌且无市”

没有出意外，二手房还在一直降。

根据8日西安市住建局发布的“2024年6月份二手房网签情况”显示，6月份全市存量房（二手房）网签备案面积86.84万㎡；其中，住宅网签备案8070套，面积81.57万㎡。

从数据看，西安二手房成交量连续3个月下降，相较5月成交量减少408套。

但是，从目前二手房网上挂牌量看，出售房源量却在不断增加。

截止7月10日，西安二手房挂牌量贝壳找房已达13.38万套；诸葛找房数据为18.94万套，但从数据看，在不断刷新史上最多二手房挂牌量。

另外根据发布的70余城新房价格数据，西安二手房价格同样处于不断下跌趋势中，且已经连跌三年，至今难以止跌。通过成交量、成交价与挂牌量对比，可见西安二手房市场进入“量价齐跌且无市”阶段。

值得注意的是，面对难以逆转的楼市大环境趋势，在新房没有彻底回血健康化发展之前，二手房还将持续“量价走低”。

Part.2

行业低迷，买新or买旧

在近几年楼市不断调整周期，房地产行业持续低迷，让很多人对楼市失去了信心。

当下的低迷的二手房市场，所出现“量价齐跌”以价换量，在降价出售大趋势下倾倒式的不断刺破房价底线，陷入房价不断被踩踏漩涡。

当下二手房主要降价抛售区域，为浐灞、未央、高新、曲江。由于行业大环境持续走低，二手房价格持续价跌，且挂牌量不断增加，再加上很多“卖旧换新”改善购房者“以价换量”等综合因素叠加，导致很多曾经的投资客、持有多套房业主，在看涨价无望下通过降价砸盘抛售，以求快速套现离场。

所以，在新房持续低迷，二手房更加低迷市场环境下，随着投资客、炒房客离场，刚需、刚改购房者对与买也更加焦虑。即使单纯的“自住型购房”，也会非常谨慎，毕竟“房价不降”的神话，已经破灭。

从一二手房价格对比来看，当下新房价格起步1.8万+/㎡，其中刚改购房单价门槛基本在2万+/㎡。且新房刚需购房户型起步110㎡，总价起步约200万元/套；刚改购房户型起步130㎡，总价起步约260万元/套。

在动辄起步约200万/套的购房款，足以逼退一大群购房者“逃离”新房市场。

但是作为刚需购房者，在无房和刚改条件下，买新房难度巨大。在必须买房前提下，性价比相对较高的二手房市场，就自然承接了很多新房刚性客群。

尤其在这几年二手房持续下跌环境下，这几年降价超5000元/㎡的二手房遍及全城，受新房挤压，转卖二手房也成为当前刚需、刚改置业的一个新思路。

毕竟二手房价格泡沫大部分已经被挤掉，“弃新买旧”在当前环境性价比非常高。

Part.3

投资退场，刚需机会

当楼市行情因买房恐慌人很多，眼瞅着房价还在不断下跌，除了观望，还是观望！

但是在行情不断低迷下，刺激购买提升的政策却是相当给力。目前西安全市不限购，首付比例最低15%，商贷利率最低3.55%/公积金利率2.85%。面对空前的购房利好政策，也很难调动购房者积极性。

买房必赚的时代早已一去不复返，现在购房买对了仅仅能保值，买错了会惨赔。在没有“赚头”的楼市，谁又愿意投资近200万，去豪赌高风险或低回报率的房产。

因此，面对当下已“熊市”三年的房地产市场，到底要不要卖房？无疑是所有刚性购房者一致的问题。

政策红利是有期限的，如市场回暖，必然会收紧政策。因此对于无房或者刚改购房者而言，在当下房产失去“投资属性”后，选择高品质，适合宜居的房子，尽早上车。

毕竟当下西安价格基本已经在筑底，二手房随着新房行情回暖，也必然会止跌。因此，把握好的购房时机非常重要。

End