刚需、改善、学位房、豪宅是买房的四种需求。深圳的城市价值在这四种需求的上升通道里面体现得淋漓尽致。

深圳产业强，购买力充足且成长性强。

今天，你是个一两百万首付的刚需，买一套刚需房子。再过些年，事业赚的钱加上房子赚的钱，可能会让你变成改善。再过阵子，孩子要上学，变成学位房的需求。

哪天，你的公司发展很好，要上市了，你可能就是豪宅的需求。

这四种需求的螺旋上升，造就了深圳房地产源源不断的购买力。

刚需。所有没房子的人，需要一套房子，都可以称作刚需。

房子的五种属性：居住、学位、投资、圈层、金融，无论你是哪种需求，从没有房到需要房，再到买房，这个阶段的需求就是刚需。

但刚需又是最容易犯错的。原因很简单——买房难，没买房的人很难体会到买房难。

你跟他说买房要学习，他说你是智商税。

我碰到很多换房的同学，他们往往会用很激动的语气，跟我说，谭老师我怎么没有早点遇见你。

我只能说，那是缘分还没到。

给刚需同学一些建议吧：现在的市场已经分化了，即使是深圳，深圳不是十个板块价值一样大的。我反复提到过深圳的五大价值板块、五大居住价值板块，刚需一定要记在心里。

居住价值板块，比如龙岗、光明，五年十年以后，很多房子的价格可能比现在还要便宜，因为房子越盖越多，购买力却没有本质变化。

反过来，价值板块，尤其是一类价值板块，需要尽快上车，因为买房的门槛会越来越高。

改善，简单说就是你之前买的房子，跟你现在的需求不再匹配。

你的50平一房不够住，需要一套60平的两房，这是居住的改善。

你有小孩，并且很在意教育，想卖掉不满意的房子，换个好点的学位，这是学位的改善。

你三五年前买的房子，扣掉成本，房价打平甚至小亏，你对房子的回报不满意，渴望改善它的价值，换掉以后能做到保值，这是投资需求的改善。

同样的，你觉得跟小区邻居和圈子格格不入，希望换到一个层次更高点的地方，这是圈层价值的改善。

同样的，你原来的房子，在别人看来不好也不坏，你想换一个背书更强的房子，这叫金融价值的改善。

刚需买房的关键点在于“稳”和“赚”二字，改善就要复杂得多了，需求不一样，对应的板块、楼盘也不会一样。

在具体的卖房、卖房方面，我在之前的文章讲过很多，也有专门的线下沙龙，会系统讲买卖时机、房产五大属性和如何辨别房子的价值。如果你觉得现在已经到了换房的临界点，可以先做准备、再做动作。

学位房。虽然深圳买住宅就能上学，但我们大多数人谈到的学位房，往往是名气较大或者学位较牛的房子。

比如你要买漾日湾畔，这是南二外海德学校的学位房。

比如你要买香珠花园，这是香蜜湖深高南的学位房。

深圳名气较大的学校有很多，单以福田为例，比如荔园外国语、侨外、福外本部、深高南，香蜜湖还有个明德实验小班制，也很有特色。

但是大家一定要注意：好学校不等于房价涨。在过去，一套好的学位房意味着躺赚，但那是过去。

现在，房子的学位属性和投资属性已经被区分开，深圳的学位房趋势已经完全逆转。

学位房的趋势在掉头朝下，即便是百花这种公认最强的学位房板块，它依然有最顶配的学位，也依然存在巨大的房价下跌风险。

豪宅。豪宅没有专门的定义——但是豪宅有一个常见的误区：面积。

豪宅不是靠面积区分的。

有的人把总价超过1000万，面积超过144平的房子，当做豪宅。这种标准很容易买到“伪豪宅”。

真正有价值的豪宅，需要满足两个标准，一个是五大豪宅板块：华侨城、深圳湾、红树湾、蛇口和香蜜湖。

深圳有价值的豪宅集中在这五个板块。这五个板块之外的，即使有真豪宅，也无法形成豪宅板块带来的富人聚集效应。

二个是四豪标准：地段豪、资源豪、圈层豪、楼盘豪。

这是量化豪宅价值的标准，地段豪才能带来资源豪，资源豪才能带来圈层豪，最后的楼盘豪属于优先级最后的标准。