深圳的新盘是不便谈品质的。2024年，深圳新入市100多个新盘，好的有价值的，有。

而且有几个，我非常看好。

但仍不便在公开渠道说，否则有打广告的嫌疑。

总的来说，现在的新盘与品质类似两条平行的线，风马牛不相及。

谈品质，还得谈二手房。

居住角度的品质是容易看出来的。

比如外观，这是眼睛看得见的，外立面是否美观，是否高大上，大门是否阔气，等等。

比如物业，尤其是保安的素质，这既影响你长期生活的体验，也牵扯到小区风评。

再比如，停车场的细节：有没有水渍、污渍，指示是否规范，消防管道有没有生锈。

再比如，小区垃圾桶附近有没有洗手池，小区有没有物业管理会，物业管理的好坏都可以从诸多细节中看出。

再看房子内部。

比如，门禁系统是否好用，电梯是否方便，电梯的卫生条件如何？

房间的户型是否方正，是否南北通透，通风采光如何？包括有没有噪音、有没有灰尘，以及其他影响居住的因素，这些也都是体现品质的细节。

品质还体现在个人的差异性。假如你爱游泳，小区有恒温的泳池，这对你是加分项。

假如你爱健身，小区有健身场所——不管是泳池，还是网球场、篮球场，有你想要的，就是加分项。

假如家里有小孩，小区会所就有一些琴棋书画的教育机构；或者会所有一站式的商务宴请招待，方便商务招待需求，这些同样是加分项。

房子本身的品质高低往往捆绑个人的需求，这是居住价值无法和投资价值同频的原因之一。很多同学误以为，好住的房子就一定值钱。

可是，居住层面的好是因人而异的，这就决定房子仅凭居住功能，在流通环节的受众面没那么广。

房子本身的品质，包括小区的品质，是眼睛看得见的。

这些品质仍然是居住层面的品质。

如果站在投资角度，品质就不能仅限于眼睛看到的“舒适”。

要扩散到周边环境，包括周边所有的配套——

甚至，我们可以说，以地段为核心，周边一切能给到你的资源，都是品质的组成部分。

这是挑选楼盘投资价值的视角，具体的指标，又包括局部供求关系、产业、购买力等等，也是我在《一周一课》重点给大家讲过的。

最后再说说楼层。

一般，一楼、二楼不建议大家去。如果怕漏水、怕热，顶楼也不用考虑。

楼层太高的也不建议买——无论是居住层面还是投资层面。

以前的房子多是32层以下的正常高层或小高层，2016年以后，深圳出了很多40多层，甚至50层、60层的超高层，这种房子本身就存在致命硬伤。

深圳现在已经放开“7090政策”，未来一批好房子的出现，会更加挤压超高层的生存空间。