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问答345期

问：为什么除西安外，四五线城市房价没动静，是太边缘了吗？

答：人口净流入的地方有大量住房需要求，才有房地产的土壤，目前主要集中在北上广深，九大中心城市和各个城市的省会；

而三四五线，人口流出居多，年轻人都在外打工，老人留守居多，既没有买商品房的能力，也少有买商品房的需求；

房价是建立在供求关系上的，虽然靠一时的带动能短暂繁荣，比如降低供应保价格，涨价去库存，限购增需求等，但并不长久，大宗消费的前提是有挣才有花；

西安作为盛会，国家中心城市，又是西部五省的头部，虽然这几年没有了动辄百万落户的人口流入，但仍然是周边省，地级市等年轻人发展的首选；

同时，西安的城市配套，教育，就业优势，在周边也比较强，因此地产一直有潜在的购买需求，虽然当下观望的人很多，但需求仍在，不过是房补不炒，变为小换大，旧换新！

问：19年15000+买碧桂园凤凰城，现在赔钱出手吗？

答：看自身收入和经济情况，是有紧迫的资金需求，还是仅考虑小区一般，置换现金，毕竟当下二手房出手居多，客户不足，即便降价也不一定有人看，凤凰城在周边二手房，也非热门小区，存量巨大；

19年赶上市场摇号最热时期，凤凰城作为千亩大盘，销量喜人，但小区地处未央，周边发展有限，原本也是刚需区域，外加体量巨大，后期二手房竞争必然激烈；

目前，贝壳上小区二手房挂牌量很大，地块不同，价格略有差异，以豪园为例，均价也只有16000+，算上当年的购买价格，利息成本，几乎是平价出手；

这是大体量社区的通病，二手房互相竞争，典型如御锦城，尤其是刚需高层之间，这种拼楼位，户型，房龄，价格，周边购买力有限，新房购买力又都在港务区，着急用钱择机出手，不急不妨等等。

问：网上房企暴雷的话题，这种局面下cid学区房还值得上车吗？

答：唱衰唱涨房地产一直是个流量生意，互联网流量三大密码，房价要跌，拍烂尾楼，骂开发商；

不过在当下地产下行下，更多暴雷加速大家恐慌情绪，更多人买房选择观望，改善为主，刚需失去购买能力，地产走到十字路口；

但另一句话，听过太多道理，依旧过不好一生，买房是一个亮家当的事儿，买不买取决于有没有能力和需求，当下改善盘摇号，刚需平销恰恰说明了有购买能力的在加速置换；

回归高新cid，以中建，中海为代表，多数人仍然选择为学校买单，虽然是高价，但相比普遍高价，这里多了一些卖点，作为求稳保值仍有可能，外加自用，自住需求，房价涨跌影响有限；

但如果把这当做发财密码，就是看不清形势，27000+的均价，周边大量新房供应，土拍不断，你告诉我买了主要投资，are you ok？

问：中南君启三期，17000+买入，交房能卖19000吗？

答：即便能卖19000也是赔的，20年利息不低，持有成本算上，平进平出也有难度，作为中南在西安的“高端社区“，当年精装和景观的档次确实不错，后遇民企资金紧张，延期交房；

作为次新房，中南在这个区域优势为偏改善，面积稍大，景观园区更新，同时紧邻学校，靠近地铁，在城北是一个成熟的生活住宅区；

中南在二手房的市场，竞争主要是正荣紫阙台和未交房的融创观唐宸院，三家都是同期销售，相似价格，产品相当的，目前没有二手交易条件，价格待定；

可以参考的是周边万科，华远，恒大二手房价格，万科幸福里均价为18300+，恒大帝景均价为17700+，华远枫悦为17900+，中南卖价，是可以高于这几家的；

至于成交如何，随行就市了，二手房都难，不分高端，中端，低端小区，当买房人变少，都没有价格可谈！

问：外地两年内想在西安买房，选高新还是港务？

答：在买房的周期上，两年是一个很长的准备期，因为要面临这其中政策，市场变动，还有地价房价的概率上调，作为自主的刚需，能力范围内，早点买，是很多人得出的最好教训；

港务能和高新做对比，多是因为价格网红盘同时登记，比如学仕里和丹桂苑，都是300万预算，高新买小还是港务买大，除此之外，高新和港务没有可比性；

举个简单的例子，一个公司里，高新属于多年业绩稳定，老板信任的优秀老员工，产业，需求，认可，配套都很强，虽然目前也遇到中年危机，但底子是在的，港务如同新人，聪明、能干，深得器重，甚至某个月的业绩上，还反超了老员工；

但新人毕竟是新人，前景无限但不能无限透支，毕竟产业，人口，配套和认可度还在积累，贸然拔苗助长并不可行；

结论，能选高新先看高新，人不识货钱识货！

问：纠结经开和港务怎么选，有何优势对比？

答：港务区几乎虹吸了整个城北的买房购买力和关注度，即便是老牌新区经开也不可避免，包括但不局限于经开、秦汉、泾河、空港、浐灞、高陵，甚至咸阳；

由于全运村契机，港务区迎来千亿投资，这是难得一遇的，在这种加持下，港务区在短短几年农田变新区，配套密度提升巨大，取得了城北方向最好的城市界面，但这一点，经开短期内很难复制，两个区域的发展倾向也并不相同；

再看经开，高铁新城18年移交以后，有变化但不多，区域缺少核心地标，北客站外恒大，苏宁，复地超高进度缓慢，商业，城市配套兑现较少；

动静较多的集中在草滩片区，包括儿童，红会医院，大量新建学校的，搭配渭河的环境，在周边是很宜居的区域，但商业和交通一直有短板，从开发商的入驻情况来看，也远没有港务火热，房价虽然追平，但销量一般；

其实这是新区发展的正常速度，但遇到港务这种开了加速包的，必然弱势，对于买家不认这些，掏钱用脚投票，谁配套全，谁界面好，谁房价预期高，自然选谁！

问：关注很久，高陵中南春风天境可以吗，自住？

答：高陵真是中南的福地，春溪集后，春风里，又是春风天境，算是深耕高陵了；

当年周边没有什么大开发商，恒大，中南进入的早，抢占了周边陕汽，吉利园区的购买力，但如今万科，金地，中粮等在高陵都有项目，中南作为出险房企，优势就不大了；

春风天境本身就在高陵腹地，周边工业园区较多，城市界面一般，周边最大卖点还是地铁10号线和西安联通，中南户型中规中矩，11000+的均价不高不低；

前有君启，上悦城延期交房，后有高陵新房不断，选择很多，奔着求稳，可以看看别的，保交付最重要，已交付的春溪集二手房均价也只有11000+，还是现房，自住不是更好！

问：房哥解释一下，四代住宅出现，对西安楼市有啥方向？

答：只能说明房子越来越难卖了，开发商产品更卷了，对于当下买房的人，不是坏事；

房价狂飙摇号不断的时期，都是求快，反正户型不好也不怕没人，萝卜快了不洗泥，但市场差，新房多，各家竞争激烈，地段上又没有主动权，只能在产品和品牌上竞争；

外加今年又是改善年，143平风靡，建筑规范里，露台和阳台又能赠送了，顺水推舟下，类四代住宅的户型越来越多，其实就是阳台面积的放大，本着有比没有强，价格不能让，多点赠送也挺好；

对于西安的方向，除了市场新房竞争因素外，也说明随着房价上涨，一分钱一分货也体现在了小区户型和外立面上，毕竟没点卖点，大家谁会买单，今年的四代住宅，此前的四叶草户型，大横厅一样，都是产品进步；

前提是，房价上涨的依托，以及改善换房需求的大量出现！

问：同小区的房子，位置不同，选大面积低价，还是小面积高价？

答：其实是开发商的营销策略，在不同楼位和楼层上，设置差价，溢价最大化，典型就是楼王高价，小区最佳景观位，临路低一点，西比东低一点，高比低贵一点；

这种属于为个人爱好买单的因素，楼间距也是新房卖点，但从实际居住体验和后期二手房流通看，楼位的差异不是很大，相比动辄新房差10万的价格，是不划算的；

当下楼间距都窄，景观住的高了也看不见，因为前后遮挡，多掏10万实在不划算，这个预算以自住舒服为原则，能买大一点面积更佳。

问：碧桂园现状，云顶还能不能买，看重143平？

答：君子不立于危墙之下！

此前的融创望江府也是同理买房是为了开心，放心，不是为了焦虑，担心，抑郁了怎么办？