我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，工作在宝山杨行附近，预算400左右，300现金+100贷款，罗店的象屿西江悦，是否推荐？我在纠结买个顾村或者杨行的二手房还是买这个，保利云上的户型只能看得上97的，但预算接近500万了，有点吃不消。

沪叔：你好，美兰湖东侧新房不建议买，属于鸡肋盘，当下新房不好卖开了中介分销推广的，后续也难脱手的，配套少没有地铁生活也相当不便利。既然在杨行工作生活，杨行是一个比较好的选择，这一片，2008年以后的商品电梯次新房，均价也就4.5w不到，400w大2房小3房还是好买的。

提问：沪叔，你好，第二套，因为小孩十九岁了也大了，想在买套将来自己住或者是孩子将来上班工地稳定了，我们打工的地方在松江小昆山这边，这边均价都两三万了，更买不起了，就想着看金山那边房价便宜，就看了亭林和枫泾，还有亭林的金水湖，不知道未来那个地方好，但我们看了世纪金源的那个梧桐印象也还不错，离乐高那有十公里，还有购物医院学校都还好近，现在有点纠结了……我们一共才四十几万，加上商贷和公积金也要贷好多，光首付就是个大问题了。能否给点意见，看后面枫泾梧桐那个后期会不会有升值空间？

沪叔：你好，金山枫泾是值得购买的，属于长三角一体化辐射区，这边有乐高乐园，阿里飞天产业园，同时也有17号延伸线，目前还是价格洼地，未来会有涨幅，梧桐印象精装交付，自带商业配套，未来属于枫泾核心位置，目前二套，也是首付五成，现在贷款也好贷。这三个地方首选枫泾。

提问：沪叔，你好，2021年上海投资房产买在哪里比较好？有没有觉得比较好的板块，或者是未来发展会比较快的？我现在有看两个板块，一个是临港，一个是南大板块。临港实在太远，而且不知道未来需要多久去发展，南大板块据说以后是智能科技城，看起来发展会比临港更快一点，但是周边没有什么房子。只考虑投资收益率，不考虑自住，另外手上有一套学区房，现在出手是不是比较好的时机？

沪叔：你好，买房投资首先看趋势，目前上海这一轮周期差不多结束，现在进场收益可能没有去年高，楼市周期一般大涨1年，横4年，长持比较看好。

对于纯投资，有以下三种打法：1、楼市是有轮动效应，房价涨跌有先有后，买没有怎么涨过的价格洼地。2.买在楼市周期中价格比较坚挺，虽然之前涨过，具有抗跌性的。3.有强大的规划，目前尚处于产业新城的萌芽期、成长期的板块，很显然临港属于第三种。学区房明年上半年出手比较好，一般开学9月之前学区需求比较强。

提问：沪叔，你好，购房预算在1000万，想在上海中环买房，纯投资，希望未来回报比较高些，不知道该买哪里比较好呢？

沪叔：你好，上海中环板块有三种：第一种是产业发达；第二种是各项配套完善的大型居住社区；第三种是开发时间早的旧城区。以这三类为代表的板块比如张江、金桥，大宁、碧云，新江湾，三林，古北都可以关注。

提问：沪叔，你好，今年想在上海买房，买房积分在56，请问积分只有这么多，在上海怎么买房呢？

沪叔：你好，其实无论积分多少，买房的预算是不变的。像你这积分在50-60之间的买房的话，一是给新房的优先级别排序。首先是根据交通、商业、学校、增值、居住体验、价值认同给板块排序。其次买新房还要考虑两点，第一点是板块真实规划，这需要自己在相关文件中仔细研读，第二点是产品力对比，比较房子的各方面因素，如户型、装修、楼栋、小区等等，作出排序。

二是新房时间排序，建议给项目入市时间做个排序，尽早考虑合适的楼盘，而不是只看重一个项目而忽略其他最后得不偿失。

三是提前筛选次新二手房。50-60分在入围与不入围之间不确定，建议提前选好备用房源，在失败后立马开始谈判，这样就能在急需住房的情况下最大利用时间。

四是降低期望，没有完美的房子，有没有机会买到好的房子并不由买房人的意愿决定，建议降低期望，扩大选择范围。

五是知足常乐，房子不是幸福的唯一决定因素，家才是幸福的来源，有个幸福的家比有个完美的房子更有意义。上海积分买房选筹，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。