最近广州的楼市，毫无疑问是保利唱主角。

继番禺的保利滨江和著、海珠的保利燕语堂悦之后，位于老黄埔的保利招商华发中央公馆（即黄埔图书馆北侧项目）也要来了。

“五一”前夕项目已经在美林天地布置了临时展厅，营销中心预计很快也将正式亮相。

在许久没有全新盘入市的老黄埔，它的战斗力究竟如何？今天一起来瞧瞧~

先说位置，保利招商华发中央公馆地处黄埔区护林路以南、镇东路以东，北侧就是规划的黄埔高铁站，南边则紧邻黄埔图书馆（大沙馆）和广州第三少年宫。

项目布局为围合式设计，共有6栋47层高的塔楼，除了2#是2梯4户以外，其余楼栋均为3梯6户，另外还配建有文化馆和一所幼儿园。

预计首推的是2#和3#，产品包括建面约81-159㎡三至四房，值得一提的是，这也是老黄埔板块第一个采用计容新规的项目，实用率突破了100%。

其中，建面约81㎡户型看似只有两房，但实际上客厅的空间完全可以再隔出一间卧室，以后业主可以根据自身家庭成员数量灵活选择。

而且，该户型1.5卫的设计也极具实用性，每天起床后不用再排队等着用卫生间。

建面约89㎡户型是项目的主力户型，可以看作是81㎡户型的升级版，区别在于主卧升级成了套间，并且实现了卧室和客厅的全南向布局。

还有面积稍大一些的建面约92㎡户型，该户型也有更多的改造方式。不追求房间数量的话可以直接维持户型图的布局，实现超大方厅。

也可以在客厅北侧布置成卧室，做成大横厅；另外还可以把卧室布置在客厅的一侧，实现全南向卧室的同时，还能很好地做到南北对流。

建面约116㎡户型则是3+1房，阳台尺寸跃升至6米宽，视野更加开阔。

面积最大的建面约159㎡户型只有2#才有，整个项目货量不足100套，它所在的位置也称得上是全小区最佳，可以无遮挡的欣赏园林景观。

这个户型的配置也完全是豪宅级别：双套房设计、五开间朝南、大尺度阳台、主套带有衣帽间和浴缸……预算充足的买家可以直接一步到位。

接下来再看看保利招商华发中央公馆的周边配套。

项目配套的最大亮点，便在于其周边的“三馆一宫”，体育馆、图书馆、文化馆、少年宫都在小区楼下，如此丰富的文娱配套，即便是大体量的旧改项目都很难实现。

项目南侧还有黄埔荔枝公园和儿童公园，东侧还有一条河涌，饭后想散个步也有大把去处。

△项目效果图

也正是由于周边主要都是市政配套和小区，不存在破旧的城中村，周边的城市面貌可以说是当前老黄埔板块在售新盘中最好的。

△销售人员供图

交通方面，地块距离大沙东地铁站直线距离大概只有500米，大沙东站是5号线和7号线二期的交汇处，可以直通珠江新城、琶洲、广州南站等。

北侧还有黄埔高铁站，规划引入广汕铁路、广中珠澳高铁、广深铁路、广深第二高铁以及穗莞深城际、佛穗莞城际等，未来出差、旅游都十分便捷。

随着高铁站的建成，周边的配套和面貌将迎来进一步的升级焕新，项目也将得以受益。

△黄埔高铁站周边规划效果图（图片来源：广州黄埔发布）

至于学校方面，项目本身配建有一所幼儿园，周边学校有怡园小学北校区、怡瑞小学、城市花园小学等。

商业目前则有所欠缺，但这其实也是整个老黄埔板块的痛点，目前可以逛的主要是惠润广场，开车大概十分钟时间，再远一些可以去到三溪的美林天地、山姆等。

值得一提的是，近期备受关注的Costco的潜在选址之一，就在丰乐北路和广园路一带，如果最终能如愿落地，那对项目来说无疑是重大利好。

总的来说，保利招商华发中央公馆户型设计出色，周边配套也称得上成熟，剩下的决定性因素，便是价格了。

从楼面价来看，项目当初拿地的地价达到24589元/㎡，若算上配建的费用，实际楼面价已经接近3万元/㎡，已经算是板块内的天花板级别。

再看周边在售的楼盘价格，老黄埔板块的新盘供应很长时间内还是仰赖于那熟悉的“三剑客”——万科城市之光、中鼎君和名城珺合府、富颐华庭，如今它们均价都在5万元/㎡左右，其中万科城市之光已经进入清盘阶段，保利招商华发中央公馆刚好弥补上空缺。

△万科城市之光

二手方面，近两年板块内房价有所回落，项目周边的泰景花园东城华庭、瑞东花园、万科金色悦府等二手房小区均价在3.6万-5万元/㎡之间。（数据来源：贝壳）

结合地价和周边房价推算，项目定价要去到5至6万元/㎡的区间。

但考虑到近期保利的打法，价格不仅仅是卷新房，还卷二手，往往都是惊喜十足。

再加上老黄埔板块后续还有港湾一二村、双沙村、珠江村等旧改项目“虎视眈眈”，项目应该也会加快出货节奏。

因此小前线猜测，单价4字头的可能性会更大一些。

如今项目营销中心开放在即，你对它有什么看法？一起在评论区聊聊吧~