美国很快就要公布降息的消息了，即便这两天不降，接下来几个月也会降。
我们国内多数人都是对美联储降息这件事寄予厚望的。
毕竟大家经历过2008年的救市，都知道一场真正意义上的大放水对于经济的复苏会有多大的作用。
也有很多人会觉得，只要美联储降息，我们就会和当年08年一样，在货币大放水这个转折点到来之后，迎来一轮大复苏。
但是，从现实情况来看，确实没有那么乐观。
现在的形势，即便是美国降息大放水，我们也很难重复当年08年救市的效果了。
一放水就万物皆涨的时代，结束了。
只有核心资产，才能在这一轮降息中获得上涨的机会。
为什么这一回，我们无法复制2008年救市的效果。
有两个原因。
第一，今年和2008年相比，当下的经济环境明显更差。
我们现在的经济困境比起2008年更糟糕，这一点其实不难找到证据。
不知道大家最近有没有关注经济方面的新闻，其中有两条新闻极为引人注目。
首先一则新闻是：
一部分地方开始恢复国道收费
最近两年一部分省份比如山东、吉林、湖北都开始陆陆续续把国道纳入道路收费的范围，而在此之前，多数国道都是免路费的。
免费的国道开始收费，侧面说明如今很多城市的地方财政已经没有了余粮。
但凡地方政府有点钱，也绝不会想到用收费的方式填补地方财政。
除了国道收费之外，还有另外一则新闻：
有部分银行最近开始对断供房贷逐步转向冷处理
也就是很多城市在业主的房贷首次逾期后，负责发放贷款的支行会第一时间联系业主，在政策允许的范围内，银行会想方设法劝说业主不要断供，甚至部分业主还被允许可以延期还贷。
简而言之，就是应延尽延，不让那些无法还贷的业主现在就断贷。
给那些有困难无法还贷的人延期或者给予更多帮助，确实是解了一部分人的燃眉之急，但这也说明现在市场上已经断贷或者准备断贷的人确实很多了。
过去我们确实遭遇过一些经济危机，但从未出现过这么大规模的断贷，以至于银行都要出面来缓解局面，毕竟延迟的贷款还是贷款，断贷了那就彻底成为坏账了。
无论是银行系统、还是地方政府，都在遭遇前所未有的压力，这就是当下的经济状态，远比当年2008年要更糟糕。
起码当年银行和地方政府还没有这么大的资金压力。
无法复制08年的第二个原因：
当年是国家队放出4万亿救市，而今年是美国降息。
放水的主力军，变了。
我们当年是放水主力军，4万亿不仅救了自己，也顺便帮了美国；
而如今，我们自己放水没有了效果，自救的招数都不起作用了，只能靠别人。
所以大招只能等别人来发动，降息主力军就变成了对岸的美国。
这是一个很关键的变化。
这意味着即便老美降息的力度很大，但因为外汇管制以及政策阻碍等等原因，到了我们这里，美元降息的实际效果也一定会打折扣。
比如我前面的文章就说过，最近美国针对部分产业大幅度上调关税，就是为了减少降息之后的资金流向中国。
自己家放水，水是自己的；
别人家放水，水毕竟还是别人的，能不能流进自己家，还要看别人眼色。
当然了，虽然我认为此刻的经济情况和2008年完全不同，但无论如何，我们依然可以确定两点：
第一，美国在短期内必然要放水。
毕竟美国的失业率从低点3.4%已经上升至4.3%，上涨了90个基点；
PMI数据则是从高点的60下降到当下的46.80。
失业率在上升、通胀率在下降。
失业率高表明了美国降息放水的必要性，美联储不放水经济就没有活力
通胀率低则放大了降息的空间，意味着美联储可以放开手脚。
既有必要性、又有降息空间，你是美联储你也降息，所以我才会在一开始说这个月不降、接下来几个月也会降。
第二个可以确定的点是：
降息放水之后，必然也会引起部分国内资产价格的上涨。
一方面，我们的资产价格已经是绝对的底部。
放眼全球，你看我们的股市价格、你看我们的楼市价格，都已经到了跌无可跌的地步。
与之相反的是，你看一些西方国家的股市或者是楼市的资产价格，当下都已经创造了历史新高。
久涨必跌，价格高位永远是最危险的位置。
更何况，美联储降息之后，美元必然贬值，美元挂钩的资产都会受到冲击。
过去这么多年，每次美联储降息，都会带来美元资产价格的下跌。
那些从美元资产中逃离出来的资金，一定会寻找有价值而且价格处在低位的资产。
这也是我看好国内资产价格反弹的原因之一。
毕竟中国是全球第二经济体，资产价值坚挺，资产价格却严重超跌。
任何资产，如果价格和价值严重不匹配，必然会有修补的过程。
这就是国内资产价格反弹的基本逻辑。
只不过，正如我前面说的那样，此刻的经济环境以及放水主体的变化，注定了我们无法复制08年那样的普涨行情。
放出来的资金，只会集中于那些有确定性价值的资产之上。
因此，并不是所有国内的资产价格都能上涨，只会有一小部分资产会迎来价格反弹。
接下来详细聊聊大家比较关注的楼市吧。
降息之后，楼市的走向是怎样的？
正如我前面所说，08年是典型的普涨行情，任何城市、任何区域都在涨，但是这一回降息，分化的趋势会更加明显。
而这个分化的趋势，在美联储还没有降息之前，就已经有了一些苗头。
就拿最近的土拍市场来说吧。
上海的土拍，热度最高。
老静安曹家渡地块有4家开发商竞拍。经过163轮报价后，最终被招商蛇口以56.6亿元的总价斩获，溢价率高达31.2%，成为静安新地王。
上海出现了新地王，但是与之相比，其他城市的土拍就显得沉寂了许多。
比如南通、扬州、南京等城市的土拍，热度就明显差了很多。
土拍的分化，背后其实就是楼市的分化、城市之间的分化。
资金经过这几年楼市行情的教育，都开始变得越来越谨慎和精明。
如今已经不再是一个规划概念画一个大饼就能吸引人买房的时代了。
降息之后资金即便流入市场，也不再是分散式分布，而是更多地集中于那些市场普遍认为有价值的城市。
与此同时，市场对于一个城市房产的价值判定，也会越来越精细。
接下来，一个城市的房产价值的判定维度，我认为主要有3个维度：
第一，城市人口吸引力
有些城市的总人口数量多，但是没有吸引力，那么长期来看也是一个人口流出的城市，这样的城市未来也是没有价值的。
随着人口总量的减少，只有那些有人口吸引力、能够虹吸其他城市人口的城市，房子才会有接盘侠。
第二，地方财政实力
地方政F的财政实力，决定了一个城市的下限。
因为地方财政决定地方的投资能力。
很多城市民营经济不发达，但起码还有财政支撑经济发展，但如果连地方财政实力都不够，那就意味着基本的财政支出都无法保证，那这个城市的兜底的能力就会很差。
这样的城市基础设施建设会越来越差，房子自然就不会有价值。
第三，产业实力
这里所说的产业，并不是指所有产业，而是指未来国家重点依靠和发展的产业——
高科技产业以及居民消费为主的第三产业。
高科技产业非常重要，是因为大国竞争需要完成弯道超车，国家在财政层面对高科技产业的支持很大，支持力度意味着大量资金的投入。
高科技产业强的城市，自然会拉来更多的资金投资。
第三产业发展，主要是针对提振内需。
为了提振内需和消费，同样会有大量的财政资金刺激第三产业发展，那些第三产业发达的城市，同样会拿到更多的资金投资。
你会发现，这两类产业实力强的城市，往往会是资金聚集的城市。
所以，产业实力的本质，就是资金吸引力。
以上3个维度，如果都能有比较好的实力，那么这个城市的房产，价值就会比较坚挺。
不管你到底接下来是准备买房还是手里有房，你都要了解你所关注的城市，在这3个维度中到底有多少实力。
