天下苦物业久矣。

不知道老铁们是不是经常在业主群里吐槽物业，我就经常干这事。业主群里出现频率最高的是业主吐槽物业的「小作文」。

诸如「想在小区的树上摘个果，被保安制止」、「垃圾桶里的生活垃圾堆满，没有及时清理，臭气熏天」、「车子乱放影响自己出入，物业也不管」等等，一桩桩一件件看似鸡毛蒜皮，但就是让人闹心。

世上最难解的不是千千结，而是业主和物业公司之间的结。这点老铁们应该和我有一样的感触。

良莠不齐的物业公司，管理和服务上的不作为，让本应该是「相亲相爱一家人」的物业和业主，渐渐发展成了对立面。

物业到底有没有存在的必要？在我看来，在没有找到更好的替代服务之前，物业公司仍有存在的价值和必要。

不过南宁最近出台了一个文件，算是给物业行业上了一道「紧箍咒」。

新规出台，增设物管会

物业公司的「逍遥日子」到头了？

2024年4月20日，自治区住房城乡建设厅印发了《广西壮族自治区物业管理委员会组建运行办法》的通知。

文件全文洋洋洒洒几千字，就知道老铁们没耐心看完，我把重点给大家捋了一下。

这个通知是自治区十四届人大常委会第六次会议11月24日下午表决通过的，修改后的《广西壮族自治区物业管理条例》增加了设立物业管理委员会（简称物管会）的相关条款。

作用在于帮助没有业主委员会的住宅小区，搞好物业管理，若有物业公司的小区，负责监督物业公司的工作。

在说物管会之前，得先说说业主委员会。

业主委员会是物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。

业主委员会最大的功能是可以决定该小区的物业是自管还是它管，若是它管对物业公司的选聘、解聘、续聘有决定权，以及维护业主在物业管理活动中的合法权益。

那么物管会又是啥？

没有业委会的小区，先成立物管会，依照《广西壮族自治区物业管理条例》承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。

它是一个临时机构，承担业主委员会一些职能，解决小区管理缺位的问题。

物管会的具体作用是啥？主要有以下几个。

①推动成立业主大会、选举产生业主委员会。

②对物业公司有决定权。拥有选聘、解聘、续聘物业服务企业的权利，可以决定物业公司的去留。可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格。

③负责收钱和审计。组织业主筹集、续交、管理和使用专项维修资金并负责组织相关审计工作。

④监督物业公司。监督物业服务企业履行物业服务合同；督促物业服务企业对物业服务中存在的问题进行整改；

总的来说就是负责盯着物业公司、组织业主共同决定物业管理事项，跟业委会的功能接近。

但物管会与业主委员会不同是，业主委员会全部由业主构成，而物管会由街道办事处或者乡镇人民政府组建，社区（村）「两委」、社区工作人员和业主三方组成，意思是官方也会参与其中，更有公信力。

最重要的一点是，广西区内未成立业主委员会的小区都要组建物业管理委员会。

即使没有业主委员会，也会有物管会对物业公司进行监督和管理，物业公司「为所欲为」的时代就要终结了。

这一文件的出台，对整个物业行业来说起到了极大的约束作用。

炒掉物业，小区自管还能分红？

事实上却是......

不管是物管会还是业委会，「业主自治」都会是未来小区管理的一个发展趋势。

南宁住建局数据显示，截至2022年底，市区有住宅小区3634个，有物业服务的小区1699个，占46.75%，无物业服务的小区1935个，占53.25%，选举产生业主委员会的小区589个，占16.21%。

很多小区成立业委会炒掉物业公司，对小区进行自管，近几年这样的案例不少，如南宁的滨江骏景广场、仙葫金地世家南区、保利凤翔花园等。

保利凤翔花园就曾在元旦给凤翔花园全体业主（1027户）每户发放过新春福利，其中包括特级花生油一桶（4L）、优质大米一袋（5kg）。

网络上也充斥着某地某小区物业自治，分红好几百万的热搜新闻，让人羡慕不已。

正因为有这些案例，大家都希望自己的小区能够实现物业自管，不受气、不糟心、还有钱分......

说起物业自管的好处那是数不胜数，我简单总结了两个方面：

一是实在。

有事办事，自家的事办起来更上心。

事关自己的日常生活，小区公共区域维修、垃圾清洁、停车管理等工作解决更高效，对业主的请求能够更快速地响应。

二是透明。

开支合理，自己的钱花起来更小心。

不像物业公司只会「乱花钱」，业委会能有效控制物业收支，灵活地调整费用的使用和分配，每一分钱都花在刀刃上。

超过一定金额的支出需要业主大会、业主集体投票同意。

小区公共收益例如轿厢广告、户外广告、公共区域的停车位等，以及物业费的结余，大家还「有钱分」。

但凡事都有两面性，物业自管实际上也会面临诸多问题。

我一西乡塘友女所在小区，一年就经历了「物业自管」到物业公司重新上岗。

小区成立业委会「开除」了物业公司后，虽然管理上顺畅了很多，但矛盾和分歧也变多了。

主要集中在几个方面。

意见不统一。

部分主认为自管应该降低物业费，业委会认为由于是第一年没有收益，应该按照之前的标准来进行。

物业自管一年有60万收益的结余，业主提议分到每户，业委会觉得分到户没有多少不分。

质疑业委会工作。

部分业主不满业委会成员不用工作，天天在家有钱收。小区组织活动时质疑委会成员收入有灰色地带，中饱私囊。

长此以往，业主们认为都是一样的钱，干嘛要给业委会赚。业委会觉得委屈，自己工作强度大，不仅得不到认可，还被恶意揣测。

业委会一年一选举的时间来临，业主们选择弃票，业委会也组建不起来了。此后的小区一片狼藉，直到社区强行介入安排了物业公司进行管理。

意见相左，众口难调，因此很多小区无法成立业委会。这次组建物管会的管理办法出台，算是官方在行动上给予积极引导，促使业委会的成立，并扼制物业管理的乱象。

服务和收费不匹配

物业和业主结下的「梁子」

提到物业公司「奇葩操作」，很多老铁都忍不住一吐为快。

中国消费者协会官网发布的「2024年第一季度全国消协组织受理投诉情况」，房屋装修及物业服务投诉量居第九位，为4325件。

数据的背后，是业主们对物业服务长期的不满与无奈。

有被物业霸凌的。物业公司公然占据车库通道，拒绝未交物业管理费以及车位管理费的业主驾车进入。

有物业不作为的。单元没有专门的楼管，需要反复去督促物业才能解决问题。地下车库渗水，催了物业十多天才维修。

物业和业主的矛盾主要集中在：物业公司服务意视缺失、无视业主合法权益、日常服务不到位，以及物业费用与服务质量不符等。

说到物业费用与服务质量不符，友仔所在的青秀某小区2.98元/月/㎡的物业费，一级物业服务的收费标准，却得不到一级物业服务。车库汽车、电动车乱停，频繁发生电动自行车被盗、汽车被划伤事件。

收费应该跟服务相匹配是天经地义的事。

南宁的物业收费标准近十年来可以说是实现了「大跃进」。

2010年左右在1元/㎡·月以下；2016年左右在1.65元/㎡·月以下；2018年开始向2元+/㎡·月迈进，收费2元/㎡·月以上的物业公司为大部分一级物业公司，少数为二级、三级物业公司。3-4元/㎡·月之间的楼盘属于高端盘，豪宅楼盘更是涨到了5元+/㎡·月，如凯旋1号、大唐臻观等。

对业主来说，花了钱就应该享受到高质量的服务。既然服务做不到位，投诉和反抗是理所当然。

但也免不了有业主对服务标准和认知存在偏差，只花一块钱却需要三块钱服务的情况。

而物业公司方面，从业人员素质水平参差不齐，觉得钱少事多，业主还难伺候，往往心生怨怼。

作为服务行业，服务永远是在第一位，拿出态度和诚意才能让业主认可。遗憾的是目前南宁很多楼盘物业公司收费不低，服务质量却大掉链子。

这段算送的

物业和业主本该是「双生花」，互相成就互相扶持。

对一个小区来说，好的物业管理是楼盘的「软实力」，能够延缓小区衰老，对于楼盘保值至关重要。

如若双方势如水火，陷入恶性循环，必然会导致小区贬值，谁都捞不到好处。

在市场下行期，与地产行业密切相关的物业公司，更应该珍惜羽毛，明确自身定位，把精力放在提高专业和服务质量上，来赢取市场好口碑。

同时，不管是物业公司还是业委会，业主也应该对物业服务人员多一份理解，积极配合正向管理工作。

相关部门也应该加把力，在监督和管理上多下功夫，让大家能真正实现安居乐业。