黄埔回迁房成交内幕,炒高热度钓水鱼?

黄埔圈圈 2024-06-19 12:46:41

上周我们推出的黄埔首个旧改回迁房拿证入市成交的案例,获得了广泛关注。

查看原文:黄埔首例回迁房入市,成交价惊人

不过,稿子发出后,我们从多方渠道了解到,该回迁房自2023年11月证满二以来所成交的6套房源,竟然暗藏猫腻。

有知情人士透露,这几套房源成交周期仅1-3天,不过是左手换右手,也就是村民之间“对倒”的套路而已。

成交当然是真的,但极有可能是做出来的。

比如,村民A先买下村民B的房子,而后村民B再买村民A的另一套面积差不多房源。

这两次交易,总价差不多,双方约定多退少补。

对倒下来,双方最终付出的一点成本,仅仅是1.5%的契税,也就是各付五六万的税费。

为何不惜花10万来做这种“局”呢?

目的无非是:用较高的价格,炒高小区的成交热度,吸引真正的买家入场接盘。

对于手持多套甚至十几套的“地主”来说,如能钓到水鱼,那五六万的税费,大可以忽略不计。

01

在房地产行业,左手倒右手这种套路,其实并不新鲜,是一些炒家惯用的伎俩。

网上类似的案例有不少。

比如,两年前被公安捣毁的杭州最大炒房团。经过魏某的不断炒房,杭州滨江奥体的房价由最初的5万/平,被炒到最高达到14万/平,制造了奥体楼盘成交火爆的行情。

魏某自己5万/平买下的房子,再用他人名义以8万/平买走,最后再用第二个人的名义以10万/平成交。

这样一来,一套100平米,价值500万的房子,在短短半年时间就被炒到了1000万。

根据魏某所炒楼盘的成交数据来看,奥体楼盘在交付短短1年的时候内,换手率就达到了15%左右。

其实,在广州,一些炒家比较集中的网红盘,也不乏这种炒家影子。

尤其是一些楼盘,个别房源价格很夸张,远超出小区同类差不多的房源,这种情况就得小心了,如果你贸然冲上去,往往容易踩坑。

至于黄埔这种回迁房,价格并不便宜,而成交周期如此之短,明眼人一看便知水深,做局水平确实麻麻的了。

02

从另一个角度来看,如果村民对倒属实,也说明3.5万/平的均价还是偏贵了,很难卖出。

大家关心的一个问题是:

同一旧改项目内,获得红本的回迁房,与商品房的对价是多少?

目前广州范围内,入市的回迁房项目不多。

以琶洲保利天悦为例,比如小面积段的商品房142平户型,近半年的成交价15万/平左右,对比104-133平的回迁房,成交均价5万/平左右。

两者价差高达3倍!

也就是说,保利天悦的回迁房价格是商品房的30%。

当然,地段不同,价差会有不同表现。但价差估计也不会缩小太多。

比如,中心区外围近郊区域,回迁房与商品房的价差,比保利天悦提升到40%-50%?

比如,黄埔另一个入市的回迁房小区——位于黄陂片区的天鹿花园,目前成交8套,多数成交周期30-53天区间,个别222天,成交价在1.9万-2.2万/平区间。

比对同片区楼龄差不多的二手商品房小区:万科新里程北向小三房成交价2.6万/平,南向小三房约3.3万/平。

万科新里程对价天鹿花园回迁房,大约1:0.66,也就是天鹿花园回迁房是万科新里程的6折左右。

03

为何市中心的保利天悦与外围近郊的天鹿花园,回迁房与商品房的价差,存在明显落差?

我认为原因有二:

其一,产品力差距,保利天悦的商品房改善大平层与回迁房刚需小户型,对应的客群和购买力完全不一样。类似的例子,还有线坑旧改与新福港鼎峰,大户型的价差也比小面积产品要大。

其二,地段的不同,价格差也有不同表现。比如核心地段的琶洲,保利天悦作为一线楼盘的大平层产品,地段属性强化了商品房的价值。

核心地段一线楼盘+改善产品组合,迸发的势能,远比核心地段普通回迁房+普通产品组合要大得多。

而郊区弱地段,加之供应量大,产品本身稀缺性弱,地段属性对于区域内的商品房和回迁房,没有太大的加分。

所以,地段固然是商品房与回迁房的加分因素,但关键在于产品力,包括户型面积段及设计、楼栋布局、交标质量、物业管理、园林绿化以及客群圈层。

这些软性的指标,才真正是拉开同旧改项目回迁房与商品房的价格差。

所以,各位村官土豪要想缩小回迁房与商品房的价差,让自家物业更加增值保值,就务必要强化监督,高标准提升回迁房的产品水平。

04

最后,一个有意思的问题是:如果基于回迁房价格是商品房的6折,按目前房票安置普遍2:1的置换比例,以下两个选择:

1、房票安置,直接一步到位选商品房,提早享受商品房增值收益。

2、回迁房安置,等回迁房出证入市作为商品房交易,再变现。

你觉得这两种方式,哪一种利益更大?

4 阅读:1573

黄埔圈圈

简介:感谢大家的关注