大家好，最近高善文博士的演讲揭示了房地产调整的原因，租金和房价双双下行，以2018年为基准价格计算，目前房租比2018年还要跌了10%，房价更是跌了30%。

一、房租与房价的关系

全国主要城市数据显示：房租下跌多，房价就跌得多，房租跌得少，房价就相对稳定。这就像股市中的估值，房租就是房价的每股收益，业绩下降，股价自然下跌。房地产价格的调整也都遵守基本面规则，目前属于杀业绩阶段。

房价的常用估值指标是租售比，就是租金比上房价，3%是合理值。目前房地产的估值，已经回到了2015年以前的水平，基本回到合理水平了。但合理的价格并不一定意味是底部的价格，市场底往往要显著低于合理的价格。

二、房租下跌原因

答案就是大家的收入预期下降了。一个城市的租金不是由房东决定的，而是由集体租房人的收入水平决定的，城市房租下降，就意味着这个城市需要租房的群体，收入严重下降了。

三、收入预期下降的原因

首先，疫情的影响不可忽视，很多行业都受到了冲击。其次，高薪岗位如互联网、房地产、金融、医生，甚至公务员等也遭遇了裁员和降薪。再者，资产价格的全面下跌，持续的熊市和暴跌的楼市，还有各种信托理财暴雷，让大家的财富大幅缩水。最后，政策的紧缩状态也让经济恢复变得艰难，持续的通缩对经济伤害极大，以至于现在大家啥政策都不愿意相信了。

四、政策与市场的反应

面对这样的局面，高层终于是知道了情况，政策也已经开始全面放松，包括国家收储房地产等措施。但要想彻底扭转房地产预期，还需要解决流动性危机和提升收入预期。

房地产市场的调整是复杂的，但背后离不开基本面规律的影响。让我们期待政策能够更有效地发挥作用，同时也希望每个人都能在这场调整中找到自己的位置和方向。