国庆节前夕，楼市利好频发，地产股全线飘红，一扫往日颓势。在这个“信心比黄金更珍贵”的关键时刻，此番史诗级连环利好无疑振奋人心。
小长假期间，全国各地楼市回暖的消息不绝于耳，南通市区也有多个楼盘推出优惠活动，业绩捷报频频传来，甚至部分楼盘宣布即将涨价。
诚然，政策组合拳叠加十一黄金周，确实带动了楼市的升温。但这一波热度究竟是“触底反弹”还是“短暂狂欢”仍有待时间验证。
本篇，我们将从新房市场和土地市场两大维度，依托真实数据支撑，理性审视数据变化，浅析南通楼市狂欢的“另一面”。
Part.1
新房成交量创新低
南通楼市金九失色
据「新知南通研究院」不完全统计，2024年9月，南通市区（不含通州区、海门区，下同）主要在售新房项目共计成交备案约350套，环比下跌约31%。
传统楼市旺季未能如愿以偿，反而创下自今年5月以来的成交量新低，着实令人意外。
尤其9月份南通市区竟有16个项目“0成交”，约占在售新房项目总数（约49个）的三分之一，低迷态势可以想见。
从上图可以看到，中创区成为了“0成交”的重灾区——板块内在售项目共计11个，9月份有7个都是“0成交”。
具体而言，仁恒紫琅世纪和金鹰世界尚府都已连续六个月“0成交”，紫琅天成近三个月仅备案2套，天皓名邸近两个月也只备案1套，其余三个新盘同样表现很一般。
除中创区外，“0成交”项目中，南光澳门中心和燕东浦江华墅至今“一套没卖”，北城壹号入市一年多仅备案1套，东升旭辉中心连续两个月“0成交”，碧桂园公园星荟近四个月只备案了1套。
此外，一度备受瞩目的高端楼盘华润澐璟，近两个月也只备案了4套，与首开时的热销盛况形成鲜明对比，显示出其市场后劲的明显不足。
低迷大环境下，各项目之间也存在明显差异。根据统计，9月份有两个项目备案量达30套——大华铂璟湾（55套）&中海臻如府（35套）。
1-9月备案量达200套的共有四个项目——大华铂璟湾（265套）、碧桂园都会星宸（239套）、中海臻如府（206套）、世茂璀璨未来（200套）。
大华铂璟湾今年二次开盘以来已备案265套，也是今年1-9月备案量最高的项目，该项目能够取得不错成绩的关键就是——超低价格。
中海臻如府自4月首开至今已备案206套，该项目凭借地段优势一直保持较高热度，近期又正式推出第四代住宅新品，再次引发市场热议。
Part.2
新房库存还需卖9年
任港湾五龙汇压力巨大
根据统计，今年1-9月，南通市区主要在售新房项目共计成交备案约3436套，月均去化约382套。
截至2024年9月底，南通市区已领证新房项目最新库存约2.43万套，估算最新去化周期约64个月。
具体细分板块来看，今年1-9月成交量最低、库存套量最高、估算去化周期最长的，都是任港湾五龙汇板块。
目前，任港湾五龙汇板块在售项目共8个，今年1-9月共备案401套，最新库存4867套，估算去化周期约109个月，这一数字远远高于南通市区整体的估算去化周期。
此外，板块内还有1个项目（龙憩苑）尚未入市，2宗已成交地块尚未发声，还有1宗新地块或于近期挂牌，板块库存规模或还将持续走高。
另一个面临显著去化压力的板块是中创区。目前在售项目共11个，今年1-9月共备案501套，最新库存4688套，估算去化周期约84个月。
此外，板块内还有5宗已成交地块未发声，近期又有多宗新地块浮出水面。土地出让量大＋新房去化速度慢，导致中创区去化压力越来越大，价格战随之而来。
事实上，在笔者看来，中创区作为南通新兴富人区，本应以产品品质作为吸引高端客户的主要手段，如今却纷纷“自降身份”以价格优惠来争夺客户，可见在残酷市场环境下，价格因素仍然是最关键的竞争点。
相对而言，目前去化压力较小的是新东区。在售项目仅4个，今年1-9月共备案478套，最新库存2276套，估算去化周期约43个月。
值得一提的是，即便是去化压力最小的板块，估算去化周期也超过了此前自然资源部的相关要求——商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让。
Part.3
卖地收入大幅下滑
土地财政面临挑战
新房去化压力显著背景下，今年1-9月南通土地市场明显降温。
根据统计，今年1-9月，南通大市共计挂牌53宗涉宅地块，3宗终止，1宗流拍，49宗成功出让，共计成交土地面积约182万㎡，成交总金额约170亿元。
根据「新知南通研究院」土拍大数据显示，2023年南通大市成功出让155宗涉宅地块，成交土地面积约785万㎡，成交总金额约696亿元。
对比来看，今年前三季度的卖地收入，尚不到去年全年的四分之一，如果想要达到去年的696亿元，四季度还需“揽金”526亿元。
南通市区土地市场更是冷淡，今年1-9月仅挂牌2宗涉宅地块，其中新东区R24002地块开拍前被终止，后续未再挂牌。
老城区R24003地块被南通天扬置业底价摘牌，土地面积37382㎡，拿地总价约6.93亿元，地价约18525元/㎡，楼面价约13140元/㎡。
对比去年1-9月，成交地块减少5宗，面积减少约30万㎡，金额减少约58亿元，唯一成交地块还是由本土国资托底。卖地收入锐减已成为现实，土地财政正面临挑战。
值得一提的是，10月17日，南通市区将有4宗纯宅地同一天出让，详情如下：
就地段而言，这4宗地块都属于压箱底级别，尤其老城区R24007地块堪称绝版；就地价而言，对比周边起拍价都大幅下调，为拿地房企留足了利润空间。这4宗地块能否吸引到品牌房企出手？10月17日见分晓。
写在最后
目前，南通市区新房库存依旧高企，部分板块去化压力尤为沉重，土地市场降温明显，品牌房企久未露面，多宗城投地块还在等待入市时机……总而言之，形势依然不容乐观。十一黄金周的这波热度能持续多久？欢迎留言说出你的看法。
