◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，这家地产央企曝出了一个资本“大动作”。看似一条寻常的融资公告，但背后是否另藏玄机？

这家地产央企，就是中交地产，为实力央企中国交建集团旗下在A股市场的主要房地产上市平台。

据最新披露，中交地产向控股股东中交房地产集团借款4亿元，原因系“近期根据经营需要”，引人注意的是，该笔借款只用“1个月”，且借款年利率7%，在当前地产央企中也较为扎眼。

对房企而言，当前对资金普遍饥渴，即使能融到钱，也更希望借债期限越长越好，比如地产境内公开债，能发出去的普遍都是3年居多。

就中交地产而言，其境内存续公开债，需要行权的“21中交债”至少还有2个多月，其他短期均是按节点付息。

不过，中交地产此次大额借款“只用一个月”，从行业实际来看，应是基于短期资金周转所需。

此次借款前，中交地产已向中交房地产集团申请借款100亿元，实际使用0亿元，而此次借款后，已使用借款额度4亿元。

对7%的年利率，中交地产对外解释说，公司多方考察银行贷款、信托等融资方式，多方比较融资方式及成本后，参考市场情况及地产集团取得资金的成本，本次向地产集团借款年利率属于合理范围。

今年一季度，中交地产经营净现金流12.54亿元，较去年同期-10.5亿元有大幅改善，主要系其拿地等为代表的经营性现金支出减少。

该期内，中交地产筹资流入约22.9亿元，较去年同期107.8亿元大减近85亿元，最终筹资净额-16.19亿元，相较去年同期21.79亿元明显恶化。

截至今年3月底，中交地产现金及现金等价物（注：可动用部分）91.2亿元，较上年末下降了8.8亿元，短期借款约9.43亿元，比上年末减少约5.26亿元，一年内到期非流动负债近192亿元，较上年末增加了30亿元。

依此来看，中交地产当前短债压力还是非常大的。此外，其长期借款166.36亿元及应付债券62.9亿元，两者合计较上年末减少24亿元，这刚好跟短债净增的额度差不多。

同期末，中交地产剔预后的资产负债率82.05%，净负债率183.43%，现金短债比0.54，进入红色档，但作为地产央企，就是这么坚韧，还能融到钱。

截至今年一季报末，中交地产存货余额928亿元，虽已低于2021年三季报以来的千亿水平，但仍处于高位，存货周转率已降至0.03。

地产密探从中交地产官网还了解到，该房企今年5月下旬曾召开了去库存实施方案，还专门成立了去库存专项工作组，会议要求了3点内容：

一是要细化“一项一策，有保有压”，理清项目核心目标与使命，积极推进工抵、推动与地方政府联动、探索多元营销模式；

二是要积极盘活公司未动工地块，主动与政府及相关部门紧密对接，了解当地保障房建设规划、需求和政策导向，探讨合作可能性和路径。

三是开展库存转保障房工作，要积极与地方国资平台积极对接，了解保租房需求，与政府对接了解相关配套资金、统筹方式等细则的落地。

当前虽有楼市各种利好刺激，环比销售虽有好转，但要筑底仍有个较长的过程。近期举行的国常会再度重点部署房地产，正在研究新的去库存策略等，也说明楼市刺激松绑仍需继续加码。