楼市的风暴，无差别地吹向了豪宅领地，无差别地席卷了国企壁垒。

中秋前夕，中创区3万＋豪宅——盛和致豪·世悦，突然大幅降价。

原以为，这个由双国企护航的项目不愁资金回笼，如今看，在残酷市场面前任谁也要放下身段。

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据了解，此次盛和致豪·世悦推出的两栋“特价楼”，都是18层小高层，其中6号楼均为128㎡户型，7号楼均为158㎡户型。

知情人士透露，128㎡折后总价在260万-300万左右，均价约2万-2.3万/㎡；158㎡折后总价在360万-400万左右，均价约2.2万-2.5万/㎡。

降价消息一出，市场反响还是比较积极的。项目自己对外宣称“单日成交破5000万”。

通房e办官方数据显示，截至发稿前，6号楼128㎡户型已备案4套，7号楼158㎡户型已备案10套，合计备案14套。

根据笔者统计，该项目从今年1月首开至8月底，总共也不过备案了21套，可见价格确实很关键。

另外，一路之隔的仁恒紫琅世纪，同样是今年1月首开，至今才备案了8套。

这两个项目同期入市，都是小高层＋洋房，目前世悦的成交套数是仁恒紫琅世纪的4倍多。

可以看出，中创区还是存在购买力的，关键就是如何激发这些潜在购买力。

目前市场仍处于低位盘整期，观望情绪浓厚，购房者对于未来政策走向及房价趋势的不确定感，成为阻碍成交的壁垒。

在这样的环境下，于购房者而言，降价是最简单粗暴、也是最有吸引力的营销手段。

于房企而言，降价就能获得流速，继而加速资金回笼、降低负债，也是打破僵局的有力武器。

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“以价换量”的效果确实立竿见影，但据知情人士透露，这次降价是有前提条件的——

取消六恒科技系统，按照传统三大件标准交付

所谓的六恒科技系统，即恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静以及恒智。

简单而言，就是用一套系统，取代空调、地暖、新风、加湿器、除湿机、净化器等设备组合，为住户提供“四季如春”的生活环境。

不过，据了解，取消“六恒”只针对此次推出的特价小高层，大面积洋房还是以“六恒”标准交付。

其实，在笔者看来，对于小高层目标客群而言，“六恒”或许并非刚需，价格才是关键。

无论刚需还是豪宅，最终定价都由市场说了算。在“卖不动”前提下，适当“降标”继而“降价”，反而是开发商感知敏锐的体现。

当然，我们这里所说的“降标”，并非交房时的“货不对板”，请注意区分。

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从目前的备案数据来看，盛和致豪·世悦的这张“价格牌”算是打对了。

但在笔者看来，这张“价格牌”还是打晚了。

早在7月份，同板块的万科揽境就开始了清盘活动，招商公园道也紧随其后降价促销。

根据统计，7月至今，万科揽境共备案72套，招商公园道备案42套。

事实上，万科揽境和招商公园道的折后价，与盛和致豪·世悦目前折后价大差不差。

但世悦的地段明显更优，而且在会所、地库、装标等方面，世悦也是有过之而无不及。

因此，如果世悦在今年上半年就抢跑降价，或者在首开就采取这种价格策略，那这114套的成交量，世悦也能分一杯羹。

当然，这次降价换来的流速能够持续多久还有待观察，后续周边竞品会有更大幅度降价吗？笔者将持续关注。

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可以看出，在当前市场环境下，高端盘也很难卖出高溢价。

这又进一步引发笔者的思考——

随着市场上高端盘越来越多，价格战是否会愈演愈烈？

价格下降意味着开发商利润减少，那还能否保证高端品质？

梳理发现，目前南通市区已成交待入市地块、即将挂牌出让地块，普遍都是超低容积率。

毫无疑问，接下来南通新房市场将有大量高端盘涌入，大平层、纯洋房、别墅将成为主流。

以中创区地王紫琅一小东R23006地块为例，拿地楼面价约18805元/㎡，容积率1.1-1.21，建筑面积15.3万㎡，拟建小高层、叠墅、合院产品，毫无疑问的豪宅项目，而且体量不容小觑。

问题在于，定价多少才能符合当前购房者的心理预期？开发商又该如何平衡品质与价格？以上种种，都是房企必须面对的难题。