过去快速进行的城镇化，创造大量的购房需求，房地产行业的发展被按下加速键。

为了满足居住需求，高层住宅成为市场上的主流住宅，又为了满足庞大的刚需群体，于是开始实施“7090政策”，要求90平以下户型占比在70%以上。

不论是小户型还是高层住宅，都是满足市场且符合开发商利益的，可市场需求并不是一成不变的。

现阶段，刚需减少，改善越发旺盛，与此同时，高层住宅的各种缺点也逐渐显现出来，比如出行麻烦、维修贵、公摊大、紧急情况逃生难等等，甚至还有人用“未来的贫民窟”来形容高层。

对此，中央多次表态，要适应供求关系发生重大变化的新形势，很显然，住宅需要进行改变来满足新形势，到底怎么变，可以看看以下2个信号：

第一，中央在近两年的定调：要花大力气建设好房子。

住建部部长倪虹解释道：

不同的面积，不同的价位都有不同的好房子，要引导建筑师设计好户型，建立企业研发好产品、好材料、好设备，合理建设绿色、低碳、智能、安全的好房子。

开发商今后拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

简而言之，倪虹眼里的好房子并不是指位置好，而是房屋质量、户型、物业服务这类其他因素，而具体到政策的落实上，各市有所不同，比如上海和深圳调整“7090政策”，南京等城市则是下调部分区域的容积率。

从短期来看，政策可能会起到提振楼市的作用，从长期来看，其实都是在给满足改善需求的“好房子”铺路。

第二，之前发布的有关于“层高”的文件。

住房和城乡建设部等15部门联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，其中有这样一条内容：

县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。鼓励新建多层住宅安装电梯。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。

这个文件是在2021年发布的，但说句实话，县城的房子真的按照意见中的要求来建房吗？个人觉得够呛，最起码我们这边的新建住宅都在18层以上。

可目前大多数县城不得不面临人口外流、刚需不足的现实问题，此时此刻中央又要求建好房子，所以各地在执行上会严格不少。

另外，现在楼市环境还是比较差的，开发商不太敢在普通小县城搞大阵仗，拿我家这边来说，特色是临近海边，如果在十多年前甚至是五六年前，建个可以看海的海景房，轻轻松松卖出去。

但现在你要拿小县城的海景房当做宣传的热点，怕不是要被喷死，卖都卖不出去。所以说，在县城里，其实低密多层反而更好些。

受到供需、中央定调、现行规定的影响，有两类房子会很吃香：

第一种，旧改后的老旧小区。

一些小区旧改成果可能并不好，这也导致很多人对老旧小区和旧改工作是不屑一顾的，但这种以偏概全的观念本就是错误的。

事实上，绝大多数老旧小区在旧改后都焕然一新，你能想到的问题基本上得到解决或改善，所以只要自己家装修过得去，不一定就比新房差。此外，老旧小区通常位置比较好，配套完善，自然会受到欢迎。

第二种，新建的多层住宅。

多层住宅是指楼层总数为4~6层的住宅，上面的老旧小区也包括在内。

与高层住宅相比，多层的优势很明显，公摊小、出行方便，如果当地再下调容积率，开发商再安装电梯，那么这样的住宅就属于很好的改善型住房了，受到欢迎也是理所应当的。

最后说一组数据，贝壳研究院调查数据显示，2018~2020年期间，购买多层住宅的购房者比例从18.5%升至29.8%，高层住宅则是从57.8%降至36.5%，这是一个很明显的趋势。

总而言之，未来的市场以改善为主体，低层低密会很吃香，这也符合国家“保障+市场”供应体系的定调，但比较麻烦的是，在供应体系完善之前，很多工薪收入群体是分不到保障房的，因此还是不得不面对“高房价”的折磨。