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问答347期

问：房哥怎么看存量房利率下调，要不要提前还贷？

答：没有等来商转公，但盼到了全国的首套房存量房利率下调，对于众多在过去三年高利率买房的朋友，属实是好消息，贷款还的少了，减轻了部分生活负担；

各个银行也是第一时间表态，剩下就看降多少了，是去掉加的基点，还是可以降到当下的首套利率，就看银行通知了，另一方面，也看到了存款利率的下降，算是鼓励消费的一种平衡；

更多关注的还是在认房不认贷和首套房最低两成，二套三成首付，对于一些高房价城市的刚需，算是变相降低上车机会；

至于要不要提前还房贷是两回事，利率再降，30年的长期贷款，加起来的利息也是不少的，提前还款，有利于优化家庭负债，缓解资金焦虑，怎么也比低利率要划算，这个看个人收入情况。

对于多数没有能力提前还贷的，只能寄希望于利率低一点，贷款少一点！

问：沣西多久能发展起来爱，考高中上不了城六区？

答：沣西的学籍在咸阳，城六区是西安的，原则上是不通的，去年西咸回复，开始试招生工作继续由原行政区实施，设置过渡期，过渡期至2024年，未来西咸新区或将纳入城六区统一管理；

或将两个字就很有不确定性，毕竟本就属于西安的长安，目前中考还不互通，城乡二元化差异在沣西也存在。

至于沣西的发展，分两方面看，如果带有房价因素，确实过去几年，地价房价上涨很快，目前市场冷淡后又遇到降价，大家对这里买房心有疑虑，目前普遍15000+的均价回落了不少；

不带房价因素，沣西在各个新城中，产业落地很快，环境优秀，文旅，商业，地铁，学校配套也都齐全，还有西部创新港和翱翔小镇等IP，在新区属于势头很猛的；

但凡事不能拔苗助长，新区毕竟新区，人口，产业，资金，尤其是生活习惯的导入还需要很长时间，做时间的朋友是不可避免的！

问：不好卖的是二手房，房子是消耗品，为什么买二手？

答：在西安，大多数人还是买新不买旧的，首选二手房的，也是有很多限制，比如曲江，没有新房供应，比如高新，新房价格太高，比如上学，等不及新房交房，比如面积，只有二手总价够得上；

七月份，西安二手房网签7086套，在当下市场里，还算回归正常水平，这其中有很多都是新房够不到的，比如高新，曲江二期，浐灞，城西，城东等区域，这个预算内的二手很多，新房很少；

新房也罢，二手也罢，核心看的还是小区质量和地段密度，外加学区价值，单纯的新旧选择背后，其实是对配套密度和价格的要求；

主城区陆续开发完毕后，市场主流也是二手，那些不愿意去新区等规划的人，还是会回头来看二手。

问：自己丈八四路，爱人西工大上班，240万预算二手怎么选?

答：一个在高新房价最贵区域，一个在二环内老城区，西工大附近买房比较难，老社区居多，新房高层很少，稍微新的公园天下，二手房均价也在20000+，更多的则是塔楼的各个小区；

丈八四路沿线，价格较低的集中在绿地世纪城，高科尚都和尚品美地城，由于占着高新的位置，起步门槛较高，但绿地太老，尚品小区一般，高科二手房行情一般，21000+的均价，选择会比较多，但是以两室94平为主，三室130的预算就到了300万了；

240万预算在高新买二手房，要么是好一点的小区小面积，要么就是大面积，小社区，典型如腾业南苑，海棠别馆，景福城等，好在都在六号线沿线，夫妻双方的出行比较方便。

问：南飞鸿十年城如何，相比较紫薇西棠，三迪枫丹？

答：每个区域都有拿地早，卖的晚的小区，占到了地利，虽然房子一般，但依托周边的地段，配套，也升值了不少，三迪就是案例，同属于曲江二期，品牌位置不占优势，但小区中规中矩，价格较低，预算够不到金辉，万科，中海的，多半会看这里；

南飞鸿也是同理，拿地又多又早，后又划归高新，南飞鸿典型的刚需社区，纯高层，当年入手价格万元出头也不贵，现在周边新房再开奔向25000+；

小区最大卖点是位置，除临三环不利外，属于软件新城范围，周边学校齐全，生活配套齐全，剩余都是未开发的空地，二手房会面临南飞鸿其他小区的竞争，但价格让出，仍算好卖；

紫薇西棠和南飞鸿产品相当，刚需高层为主，但前者属于雁塔，周边区域面貌和配套一般，尤其是学校，商业比较紧张，这点南飞鸿在高新，有地利和需求优势！

问：雅居乐铂琅峯豪装，房价低谷，卖还是出租？

答：豪华装修在卖房时候的溢价是不明显的，这种属于为个人喜好买单，还是得看买家审美，是否契合统一，多数二手房出手的状态还是以毛坯为主；

对于租还是卖，做不到两头都占，长期看，小区房价天花板不高，环境不错，但区域一般，旁边还有万科城的强大竞争，向北西沣路，西部大道沿线，更是庞大的二手房，不属于长安，但小区也不差，长期看，还是可以置换的；

租金则属于短期收益，如果打算几年后卖，可以先租，转手时如果买家需要，可以简单维修放心，甚至买家要重装，你的维护意义也不大；

如果短期半年一年内就要卖，想要维护最好卖相，就放弃短期的租金收益，萝卜做不到两头切！

问：城东龙湖砚熙台学区如何，提价后会不会站岗？

答：现在大家心态都这么脆弱，16000+的价格就站岗了，山怎么这么低，当年融创和龙湖在城东的售价也早过了18000+，只是没有超高性价比，但也算货价相等，主打刚需，刚改，龙湖的审美，交付还是不错的，砚熙台周边学校，商业，地铁也都全，密度稍高了一点；

当然也可以选择香醍，现房二手，均价18000+左右，比新房是贵的，香醍在城东也算二手房最贵的小区之一；

学区都是以交付以后划分为准，买房阶段不承诺也不清楚，位置上，对面就有浐灞龙湖小学， 但目前看很紧张，这是给香醍配套的，民办也不划学区；

砚熙台南侧则是新建的浐灞二十三小和四初，用来解决周边上学问题！

问：入手蓝光公园华府的洋房，现在值得吗？

答：16000+的洋房价格，14000+的高层，看着价格也不贵，但蓝光卖的早，也基本翻倍，小区二手成交一般，很多人还是没看上三桥的位置；

蓝光的洋房属于高低配社区，平层居多，户型，环境，物业都非常一般，稍好的是隔壁的保利和光尘樾，但受沣东行情影响，二手同样惨淡，对于卖房的人很难受，对于买的选择多，价格可谈；

买不买这里，不能但看价格，而是是否自住，区域上，自贸园，车城未拆迁，周边环境一般，规划待定，品牌上，蓝光很早就暴雷，目前在西安也没有新项目；

单纯就是价格低，买一个刚需社区的大面积，受众挺窄，除非就是附近工作，预算有限，就想买洋房，那确实没什么可选，中南上悦城，保利和光尘樾都可以挑一挑！

问：软新300万预算，考虑小孩初中上学，买谁合适？？

答：上学附近都有学校，软西的四初，软东的四完，十初，十二初，但300预算买新房就很紧张了，按照区域25000+左右的均价，保利云谷天汇的129平可以够到一般的楼层，可作为首选，性价比挺高；

备选中建山海境，预算够，也是软件新城，还有地铁规划，但受制于地块限制，社区会抬高，小面积南向的视野一般，品牌也是央企，知名度不如保利，主打的也是预算有限的高新刚需；

在软东范围，新房可选很少，要么等紫薇，高新，金泰小面积，要么南飞鸿二手房，绿城海棠三章超预算了！

问：四代住宅在西安，过不了三年，就要封阳台？

答：天气对于大露台的房间确实是影响，需要住户勤快收拾，适不适合因人而异，但当作赠送面积，大家还是买单的，四代住宅是噱头，但实打实的房间面积是可见的；

不封闭的情况下，外立面会比较有特色，物业统一管理，也不允许在外立面上有变动，为的也是小区的保值升值；

但从实际来说，西安的“四代住宅”也不具备封闭阳台的可能，一是约定不能封，二是都为错层设计，你家露台的挑高上方就是别人家的窗户，每家相互关联，这种封闭就是违建了；

如果所有户型露台都在一侧，相互没有错层干扰，后期统一样式后，封闭也有可能！