相城区和吴中因为历史原因，教育不通，导致很多中产早些年置业的房子，大幅度跑输同期市三区的房子，尤其是跑输园区。在历史固化经验的影响下，很多客户会坚持持有园区的老旧小房源，坚信园区能在未来继续独立定价。但是也有相当一部分人，因改善资金不足，但也想改善，在2021-2022年，选择出售园区的老旧小，置换到吴中或相城。

如今，复盘回望，新买外三区的大平层和园区的老旧小之间，单价差并不明显了。苏州在楼市深度调整的2年中，第一波杀出来的普通家庭出现了。

楼市不像股市，可以做空，房子虽可以抵押融资，但银行是不担资产下跌损失的。所以，楼市就根本不存在高抛低吸的套利操作。唯一能做的是，发掘新盘机会，卖旧换新，依托新盘所在的新板块价值稳定，旧跌新稳，实现资产保值。

所以，姑苏在过去2年，不停说要发掘新盘，不要忽视吴中相城的新盘价值。

现在这波置换结果比较清晰了。比如园区现在单一只具有学区价值的老旧小，老旧大，二手房回调的非常厉害。

如单一学区价值的老旧大，中天的湖畔花园，从最高峰回调了30%，总价跌了近250万。

不说远的吧，同样在去年的小阳春一卖一买的时刻。相城就以龙湖青云阙为例，当时的洋房面积段是141-227平米。

按照3万算，227平米带装修，装标还是不错的。就按照最大面积算227平米，3万，总价不过681万。

这个户型长这样，是个洋房。

算下账吧，大概率中天那么久的房子，也没啥贷款了。818去掉中介费，怎么到手也有800万了吧，800减700，还多100万现金。但按照现在只能卖572万，不好意思想换，钱不够，就算新房打个9折也不够啊。

再看另外的园区老旧小的置换结果。

九龙仓时代上城，也是天量抛盘吧。在去年小阳春的时候，我就和很多粉丝说，行情就是出货机会，我还特地建立了一个发掘新盘群，经常点评新盘。重要的原因，在那个时候，我就发现了大量的园区客户，在卖老旧小，在买入相城区的品质新盘，还有吴中区的运河颂啊，吴中太新的改善。

在那个时候，很多开发商都发现了一个真实的现状，改善在全城看房，在不求房子升值的背景下，板块的概念在模糊。换言之，很多改到外三区的客户，甚至相信，坐拥双地铁，低密度，大平层，购物中心，品质物业的板块，未来房价至少能守住。毕竟外三区，与园区的价格差太大太大了。

知易行难，但是总有小部分人坚定去做了。其中我认识的有部分更加果断，他们是园区各个星字头学校的老师。这些老师为什么比别人更果断呢，因为他们的孩子因为是教师子女，不需要学区房就可以就读星字头学校。所以他们是最果断买外三区的人。尤其是青年教师，随着孩子慢慢大了，自己一套小户型显然住的憋屈。

以九龙仓年华里为例，其价格从去年的小阳春的555万直接掉到了现在不足400万，跌了30%，一年时间少了160万。

同样，我们看，去年这个时候相城区的青云阙刚好开盘，他的178洋房，就算3万吧，总价在534万。多下的钱，还能配一套好车，接娃上下学，或买个车位。

看下，当时的178长什么样。

117的大高层，换178一梯一户的4面宽，大洋房，不香嘛。如今再想换，发现年华里的117已经不足400万了，如果还要换的话，要加130-140万现金了。

所以，现在回过头看，为什么龙湖的青云阙，一直在全市销售榜前十，是有原因的，这就是客户的算账逻辑。

注：青云阙虽然去年4月份才开盘，但是其为2023年相城主城的销冠。

这样的情况其实不仅仅是园区的现代大道板块和相城之间在发生，园区的湖西娄葑和吴中城区和吴中太新也在发生，姑苏区和吴中太新，新区和吴中的木渎，都其实出现过，窗口期。

我们客观讨论几个不能回避的事实。

第一，很多人说，卖了园区和市三区的房子，最后还要因为孩子读书买回来。其实这对于很多80后来说，真的意义不大。因为当时九龙仓这类房子，都是75-85之间的这波人买的，很多人的孩子其实已经在初中了。学区利用，其实是个未来很久之后才会面临的问题了。但是一个初中的孩子，等他继承房子的时候，一套已经10年房龄的大高层，到他手里，还要再加至少15年。

我们能想象下嘛，这个房子还有多少品质可言？相反，现在买个期房，带装修，自己辛苦半辈子，住个舒服。等孩子大了，这套房子房龄也就10年出头，尚能一战。况且现在的房子，从业态上还从高层升级到了洋房，小区还带着会所，总比现在的大高层能打吧。

第二，低迷行情下，高自住率小区，更加安逸。九龙仓（抱歉，我只是举例，不是打击这个小区）显然非自住的比例很高啊。而在这2年出手，尤其是去年出手买新房的人，绝大多数是自住的改善型的，这就意味着新小区的稳定性会强很多。

第三，新房时价，是一种变相的素质门槛。举个例子吧，在十年前买九龙仓单价可能只有1.3-1.4，贵的也就1.7吧。现在虽然买相城区，吴中，木渎等，但是单价怎么也要2.6-3.1万之间了吧。至少是翻倍了吧。可能说出来有点俗，当初1.4万买个九龙城自住的人，未必比现在花3万买相城区的人混的好呢。

第四，不谈外三区房子一定还能跑赢园区等老旧大，老旧小多少。但是如果此刻，拿一套园区上述大高层的房子，换一套外三区品质还行，面积更大，业态更好，总价一样的大平层。

我们做个测试，同样十年后，哪个的资产价格更加稳定。

如今买房，有点残酷，当楼市吸引不到足够的货币后，资产就必然重组。房子就进入一种防守状态去配置，类似香港的房子，或者像买防守型的股票，配置稳定的高息股，等待下个周期。要么就是换仓，明明知道自己手里的房子在强预期的下跌通道中，还冷漠的坐视不理，这是不明智的。

当然，这一切的前提是，你已经在2-3年前，完成了降杠杆。如果你还是杠杆的状态，先要做的是稳定现金流。

楼市大，机遇多，风险小。

但人过了四十，要提防杠杆的恶咬。

家人住得舒适，笑看经济周期。

这样的生活，也很美妙。

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