媒体报道，进入三月份后，四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势，其中北京有周末单日成交破千套，上海二手房日均成交量是二月的两倍，深圳二手房周成交突破千套关口，广州二手楼市市场活跃度也有上升趋势。

点评如下：

1、二手房回升到春节前的水平，深圳反弹力度更大

根据笔者的监测，广州、深圳近期周度交易别为2000套左右和1000套左右基本上回到了春节前的水平，深圳连续两周网签量超过1000套，回升的幅度更大。从带看量、转化率来看，深圳此次反弹的力度更大一些。

2、新房交易势头略逊于二手房，未回到春节前水平

新房交易规模大约回到春节前正常水平的7-8成。一方面，小阳春一般都是二手房先回升，主要原因是节后刚需买房、刚改换房（先买后买）的案例增加，其中有结婚、学位、就业等需求。二手房在区位分布、即时可投入适用、户型和总价的多样性上更有优势，特别是低总价、低单价的二手房源是刚需的首选；另一方面，去年二手房价跌幅大于新房，新房户型总体偏大，不太适应刚需为主的市场。

3、市场最大的特征是，以消化低价房源为主，

成交的都是低价房源，所谓低价房源，有两个特征：一是去年以来降价比较明显，达到刚需入场的门槛；二是业主售价低于片区同类房源挂牌价的房源。也就是，买卖双方、中介都认识到，在市场比较透明的情况下，只有顺销（等于市场价格）甚至大概率要低于上一套的售价，才能卖出去。

4、新房和二手房巨大的竞争

2022-2023年，热点城市二手房价格跌幅明显大于新房，导致新房和二手房价格倒挂的优势消失，加上“次新房”大量上市，占二手房挂牌的50%左右，占交易量的60-70%，加上新房交付周期长，二手房对新房也形成了替代。近期，热点城市新房上市售价跟着二手房走，也启动了降价交易的模式，一般都低于吹风价，启动全渠道，渠道佣金也很高。

5、此轮小阳春的反弹力度预判

从目前市场交易来看，积蓄的刚需释放是主要动力。从广深来看，新市民、年轻人的刚需基础很扎实，前几年大量来广深创业、入户，积累了一大批购房潜力人群，刚需买房、刚改换房，价格下降后探到了购买力水平，驱动这一轮回升。但是，由于价格下跌预期强，跌价预期也实现了，等待和观望的情绪浓厚。积累的刚需、刚改（非买不可）释放完，交易量就下滑了，这与2023年2-3月份回升，4月份迅速回落有相似的地方。