前两天周末，我去了一位朋友家里做客，真的被馋哭了。

他家在鼓楼万科九如府，小区整体交付差不多3年，算是鼓楼这些年少有的次新房。

玩了一天，感觉这个小区各方面都挺好的，直到打开二手房APP一看：原谅我，这是职业习惯...

1、

我发现，小区二手房成交并不活跃，过去3年时间，买家看房热情也不高，近30天带看量就只有84组。

另外还算了一笔数，2017年小区一手楼均价5.63万/㎡，2023年二手成交均价6.49万/㎡，近6年房价涨幅约15%。这涨幅，看起来还行，但是算上利息费，这个是要亏本的。

2017年时候，有网友花了620万买了110㎡的房子，单价是5.63万，是精装修；这是当年第一批吃螃蟹的人，彼时福州楼市喊出：冲5望6。

到了2020年，该项目正是领证入市时候，房子有涨了一些，从当年朋友圈广告：产权110㎡卖到680万，相当于单价6.18万。

当初，这个豪宅售价也相当神秘。

2、

万科登俊园，推广名为万科九如府，项目所在地鼓楼区杨桥路原为三坊七巷最北边的一条巷子，于郎官巷、衣锦坊等坊巷平行，古名“登俊坊”，所以备案名称为登俊园。

2016年11月，福州市万潮房地产有限公司通过公开挂牌竞得位于鼓楼区杨桥路南侧、 西二环中路东侧， 杨桥新村旧改二期地块（宗地编号为 2016－17 号） 国有建设用地使用权 ，也是当年有名的楼王。

项目建有 1 栋 21F 高层住宅、 1 栋 24F 高层住宅、 1 栋 4F 商业裙楼及 2 排24 栋 4F 住宅。

但是如今有一套次新房成交案例是110㎡，总价710万，单价达6.49万。对比2020年，就涨了30万，算上利息成本，可以忽略不计；再对比2017年底的620万，就涨了90万，算上利息，可能也是亏的。

你说，这么新的小区，又在鼓楼，咋就成交少，涨得慢呢？

3、

目前市中心豪宅已经不缺，从2023年上海西的建发璞云和国贸天琴樾等一系列第四代住宅来看，他们这种大平层设计要优于当年万科九如府这种复式楼。

我们知道在2016年福州楼市最火热的时候，地王频出，开发商为了让房价和地价相互匹配，于是出现复式空中别墅，成为当时楼市亮点，当时万科除了在鼓楼推广，还在奥体，比如翡翠里的系列，当时主打就是像万科九如府这样的叠拼，对于第一次接触到这种空中大复式的福州买房人来说，确实是有新鲜感。

但是为了这种新鲜感要付出高溢价，当时奥体这种叠拼单价要破4万，换来的是赠送率。但是复式楼有其难以克服缺点，就是同平层面积偏小，加上要来回上下楼，无论是大人、小孩和老人，终究是一个隐患，实际居住体验是不如大平层。虽然所谓叠拼套内使用面积达140-150㎡，但是真不如同面积170-180㎡大平层。

随着现在市区第四代住宅出现，对于当年叠拼空中别墅，发起挑战，虽然第四代也并非完美。但是单凭大平层概念已经够吸引人，我们认为144㎡第四代住宅是优于当年那种110-115㎡叠拼，在同一个平面层空间利用方面，大平层是要优于小叠拼。可以说这种叠拼甚至还不如那些倒板来的大平层。

另外随着鼓楼加大供给，未来市中心豪宅要迎来入市高潮，在这种背景下，原本叠拼设计已经过时，在北上广豪宅也已经纷纷转向大平层。身边也有这种案例，甚至放弃上海双拼，转向250以上大平层，因为单层面积在有效时间和空间方面，确实要大大优于小叠拼。