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如果你最近试图用经营贷置换房贷，或许应该停下行动的脚步了。

经营贷置换房贷的成本和风险，正在不停的增加。

据一资深银行从业人士透露，近期某大行浙江分行经营贷优惠利率审批权限，正在发生变化。原本审核权限只需在二级分行进行，现在已经收紧审核至一级分行。

最重要的是，他透露了一个信息，该行存在经营贷到期转贷利率升高风险。

也就是说，就该行而言，经营贷的审核难度将会提升，以及目前最低3.0%左右的经营贷利率，也可能会提升至3.25%以上。

虽然这只是个别银行的操作，但星星之火可以燎原，保不准哪天会成为一种趋势。

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除了潜在存在的利率上涨风险和审核难度提升外，其实有一小部分人已经遇到了房贷转经营贷的大雷。

3月1日，广州市中级人民法院发布消息称，有借款人违反合同约定擅自改变贷款用途，将经营贷款用于清偿房贷，被银行诉至法院，判决结果为银行胜诉。

最终结果是，借款人需要提前还清所借经营贷，否则拍卖房产。

这样的情况是极少数，更多人是在房产评估价下调后，经营贷续贷资金链紧张，导致这批人杠杆断裂。

此前，就有杭州购房者因房价下滑导致评估价大跌，银行要求补齐评估价折损的七成本金，才能续贷。

打个比方，原先评估价500万（全款），贷了350万。现在评估价300万，需一次性补足140万。

如果实在填不上空缺，那只有两种方式。一是割肉离场，二则是走上法拍之路。

无论哪一种方式，房东注定都是血亏的输家。

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这样的人群，注定不是少部分。

2020年至2022年，因为利率之间的不小价差，相当比例的人选择了抵押经营贷。

当时，房贷利率一度高达6.3%+，而抵押经营贷利率不过4%，中间的利率差在2%以上，任谁都要心动一下。

何况，那时候的不少房产中介兼做抵押经营贷业务，而且门槛低到离谱。

没有营业执照、经营流水、地点等资料，照样也能操作。甚至，还向客户提供用于结清之前房贷的过桥资金。

所有的手续完成后，买房人如约拿到了抵押经营贷，原本的馅饼才露出它“陷阱”的模样。

经营贷不同于房贷，年限一般在1到10年之间。但不少前几年办理的经营贷期限只有2、3年，且到期后需还清所有本金。

即使是现在10年的经营贷，中间还是存在一个续贷行为，一般3-5年就要审核资料，重新评估房产价格。

另外，续贷还要看个人资质，如果银行流水不达标，也会降额。

在如今这个楼市下行的市场中，房产评估价随之缩水。

多名银行人士向媒体透露，由于房价持续下调，现在银行贷款评估价大概是2019年水平。

这就意味着，无法贷出原来的金额，需要自行补上这个窟窿。

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总的来说，经营贷置换房贷的风险一共有以下两个。

一个是抽贷风险，毕竟信贷资金是不得直接或间接进入楼市的；另一个则是政策的不确定下，随时会有利率的波动。

当然置换经营贷过程中，还有不少隐藏成本。包括过桥资金成本、中介服务费等。

如果想规避这些风险，最佳方案还是维持房贷不变。

短时间内看，似乎有一定的利率损失，但操作更合法合规，心理负担也比较小，只要每个月按时还贷即可，不用盘算其他。

更何况，房贷和经营贷之间的利率差，正在不断变小。

目前，主流经营贷利率一般最低能做到3.0%，而杭州首套房贷利率为3.75%，这中间的利差只有0.75%。

这比前两年超2%的利差，锐减了一半多，房贷利率正处在一个极具性价比的阶段。

最夸张的是，那批草率转经营贷的人已经开始咨询：还能转回房贷么？