来自魔都房房房

很难想象，眼下上海楼市的二手市场，如此之冷。

很多信仰被打破，甚至连“环线论”的金字塔尖——

上海内环都失守了！

最近，上海内环边一套单价4万多，总价200多万的老房子，在互联网上彻底火出圈了。

该小区位于长宁区中山公园板块，紧贴着内环，地理位置十分优越。

作为上海过去的明星地段，中山公园靠着三轨交汇的优势，龙之梦、来福士、玫瑰坊、兆丰广场等大体量商业，一度成为比肩徐汇的存在。

然而时过境迁。

我们见证了徐汇的辉煌和崛起，也目睹了中山公园一步步走向落寞。

中山公园，这个单价不到5万的房价，意味着什么？

01

上海楼市出货竞争激烈

中山公园这套超低价房源，是一个明晃晃的、教科书般的“砸盘”案例。

在这套超低价房源横空出世之前，中山公园90年代的老破小单价基本稳定在6W/㎡。

而长宁路1600弄的挂牌价，抛开最高最低，基本能稳定在6.5W/㎡。

现在，只要这套挂牌价格超低的房子不卖掉，其他人的房子，根本不可能卖出去。

所有的买房人，看到这套房子价格如此低，第一反应是就买这套，别的根本不用看；第二反应是，这小区房价这么不坚挺，会不会保值增值能力差。

一个小区，只要有一套这样的房子在卖、或者刚卖掉，就会把该小区的房价，砸出一个坑来，其他剩余想要快速卖房的业主，大概率也只能向这个价格看齐了。

不过这也侧面反映了，这两年上海楼市出货竞争之激烈。

能降价卖掉的房子，都不算难卖的房子。

现在很多房东，不但要降价，还要打起十二分精神，认真包装自己的房子。

比如，参加专门的现下中介会场，制作精美PPT来宣讲自己急卖房子的亮点.......

比如，给来看房的中介小哥们贴心的准备好水和零食，给看房人发发红包.....

对许多卖房人来说，他们正在经历一种“断崖式卖房”的体验。

十年前，甚至三五年前，他们以为手里握着房子，就是握着一种不会贬值的资产。

然而，随着被现实的凉水一次次地浇醒，他们每一次觉得价格到“底”了，但又有更低的“底”出现。

02

现在正是房地产下行期

2022年中旬，“下跌”成为全国二手房市场主旋律。

去年开始，上海楼市，不管是学区房老破小、非学区老破小、次新学区房、非学区次新房，房价也几乎都出现了一定幅度的下跌，只有极少数小区的房价保持坚挺，基本没有下跌。

在房产市场下行期，覆巢之下无完卵，不管是什么类型的房子，最终都会被市场大势带动下跌。

至于下跌的底线在哪里，众说纷纭。

不过，近期关于“房价底线”，朋友圈有一条信息刷屏——

高盛预测，中国房价将于2027年三季度见底！

据说，中国会参照美国楼市走势，以季度为单位，需要24个季度见底复苏。（美国从2006年步入经济微机到2012年恢复，共用了24个季度，即6年才反弹）

图中，按照分析，你看到红色虚线，是中国楼市反弹轨迹——参照美国楼市走势，中国楼市自从2021年到顶后，开始下坡路，需要6年才能反弹，也就是2027年楼市见底。

此外，该预测还提到，截止到2050年，中国住房需求会从2010-2020年的每年1800万套降至600万套；也就是说，届时中国的住房需求将出现断崖式下跌2/3。

不过，目前尚无法证实高盛发布过这样一份报告。

这个预测或许彻头彻尾就是假的，是某个人自己的看法，借高盛来说事。

03

未来预期不足

不久前，同策研究院发起了一场关于“您认为2024年上海楼市何时筑底反弹”投票活动，收到的395份投票中，有62%的人选择了“仍会下行”这个选项。

图片来源：同策研究院

样本很少，但我们以小窥大，不难发现，多数人还是对楼市的未来持有一种比较悲观的态度，这也是为什么现在市场上到处弥漫着“崩溃论”。

预期很弱的情况下，当有人看到房价在下跌，卖房的人很多，原先可能没有卖房想法，这时候也会加入到卖房的队伍里来，以求保全财富，解套求安。

现在上海楼市挂牌量惊人，但说的难听些，很大一部分是跟风“恐慌式”挂牌。

原来市场上有10000套房，一年成交5000套，现在一年成交了8000套房，但市场上挂牌50000套……即使成交上升，但供应吞噬了需求。

供应大，意味着大量房子卖不出去，连环踩踏，卖不出去怎么办——

答：下调价格。

弱预期导致弱结果，弱结果反过来强化弱预期。

房价只要还在持续下跌，只要我们还处在下行周期，这种弱预期带来的恐慌情绪就不会消弭。

当然，以上正文仅代表个人观点~