我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，我想要投资买房，想咨询一下向深圳，广州城市房价最先上涨的都是哪些地区呢？

深叔：你好，决定因素集中在三个区域，即核心区优质刚需标杆盘；核心区优质小面积学区房；强产业&强规划次新盘。从深圳来看，深圳湾涨幅不错，小面积优质学区房较为吃香，强产业的次新盘也有不错涨幅；从广州来看，天河、珠江新城、越秀的学区房、品质次新盘可以关注！

提问：深叔，你好，请问同样地段的新房对比二手房，新房就一定好吗？

深叔：你好，价格上，三年前二手房猛涨，新房限价，导致大家优先考虑新房，觉得便宜，有利可图。这两年调控，二手房房价直线下降，普跌30%，深圳大部分新房，已经不存在倒挂了啊，尤其是东部。第二，产品上，以前深圳房子赠送多啊，户型使用率高，居住舒适度高，现在新房的使用率越来越低了，哪怕新房不涨价，使用率呢也在下降，本质上还是涨了。第三，贷款上，以前新房的优势在于贷款成数啊，都是按正常的三成五成走的，二手房因为指导价卡在那里，首付要多出个一两成，但由于指导价的放开啊，大多数二手房都可以做到首付三成啊，甚至通过一些人为的手段操作呢，可以更低。第四，质量上，这两年因为土拍限价，让开发商没有利润空间，只能压缩成本，九成新房都有各种各样的质量问题。

提问：深叔，你好，预算在300-500万，请问在深圳买房应该选择哪些区域买房？

深叔：你好，这个预算可以关注南山、福田、罗湖、龙岗和宝安，南山区因为其发达的经济和文化，以及高端的住宅区而备受追捧。但是，这里的房价通常较高。福田区是深圳的商业中心，也拥有许多豪华公寓和购物中心，因此适合那些想要在城市中心生活的人；罗湖区则是深圳的旧城区，有着更多的历史文化氛围。虽然罗湖的房价相对较低，但是这块区域的治安环境并不是很稳定，需要额外注意；龙岗区是深圳最大的行政区之一，不仅拥有价格相对较低的房屋，还有许多公园和自然景观，非常适合家庭生活；宝安区是深圳发展速度最快的区域之一，有许多新兴的商业和科技企业，同时宝安也拥有大量高品质的住宅区，在这里买房可以享受到未来市场的潜力。

提问：深叔，你好，我在大鹏新区有一套房子，现在房价仅仅3万多，甚至没有东莞的松山湖房价高，想不通深圳的房子为什么会被东莞比下去，请问是什么原因呢？

深叔：你好，深圳大鹏的房价比不过东莞的松山湖，原因在于这几个方面：1.松山湖有华为及周边产业链支撑，购买力较高；2.大鹏的核心产业是酒店餐饮娱乐业，季节性强，人口不多，消费需求不大，购买力稀缺，离城市中心远，没有优质产业支撑；3.中广核的核电站在大鹏，人们对核电站有误解，认为有辐射，对大鹏有一定的负面影响。总的来说，大棚适合资金充足、时间充裕的人群选择。

提问：深叔，你好，光明和沙井怎么样，感觉这些区域是因为热度炒起来的呢？炒起来的区域是不是配不上它现有的房价？

深叔：你好，这两个区域靠的就是光明科学城和国际会展城两个高端产业集群带来的预期和概念，目前深圳的中心就业区仍然是南山板块，而光明和沙井都离得比较远，而距离远就意味着注定支撑不起高房价，一旦没有高端产业落地，所有的预期和概念都将化为泡沫。

目前光明这里大部分都是制造业，高端技术少，就算有交通优势也难以支撑其房价，承受不了暴击；而人们对于沙井的预期大多都来源于会展中心、海上田园和国际会展城，一方面从土地规划中不能看出仍然是制造业主导，而不是高新技术产业；另一方面海上田园和国际会展城的建设周期太长；并且目前购房者在沙井买的都是老城区，而这类房子很难跟着新城一起，因此，没有高新产业，规划周期太长，炒的都是二手房这三点就注定了沙井也难以支撑。除此之外，还有学位房风险太大，各区域发展潜力未成定数，高价购入还是需要谨慎考虑。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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