1974年底，星期一晚上六点，迈克1号餐厅：“滞胀的根源是什么？商业？制度？资本主义？”

一位长发披肩，打扮怪异，身穿彩妆，全身上下都透露着叛逆气息的中年男性将杯中的剩余的波旁威士忌一饮而尽，夹杂着酒精和浓厚的加拿大口音说道：“都不是，根源在于联邦。联邦无节制印钞票就会通货膨胀。联邦提高税率，就会伤害资本积累，造成失业。最后，失业是注定的。”

这位老不正经的嬉皮士叫做蒙代尔，对，就是提出“蒙代尔不可能三角”被誉为：“欧元之父”的那位。

旁边的弟子拉弗立马说到：“是的，收的税越多，到手得越少。”

万尼斯基起身给蒙代尔酒杯里加了威士忌和冰块，并问道：“教授你的办法是？”

“伙计，麻烦加满好吗。至于办法，稳定货币，削减税率。”蒙代尔脱口而出。

沉默许久的贝利摇晃着手里的半杯马丁尼问到：“赤字怎么办？”

蒙代尔开始摇晃着脑袋说到：“不用担心，富饶的阿拉伯人、聪明的德国人，以及勤奋的日本人。都会填补这些亏空。

教授一语成谶，十五年后，华尔街日报头版头条一个血红的封面印着那句：Tora! Tora! Tora!。美国人惊呼这是第二次珍珠港偷袭。狂热之际，时任日本银行总裁被称为平成鬼平的三重野康，说了一句耳熟的话：「工薪族努力一辈子也买不起房子的社会是不正确的」。这句话的30年后有了个翻译版。：「房子是用来住的，不是用来炒的」。

那么，在这跌宕起伏的三十年里，只有日本如此癫狂吗。当然不是，日本坐拥着产业崛起、文化输出、基础科学、地产泡沫、人口衰落、货币政策这套写满回答的习题册，自然被后来者抄满作业，推陈出新。与亚洲这个怪物房中其他玩家，共同上演了这出大戏，大戏之中铁腕政客，网红国师，明星巨贾，市井小民纷纷登场，一幕幕权谋大戏，一曲曲时代悲歌，一段段爱恨情仇，交杂在人世红尘之中。我是老萧，今天咱们来聊聊，亚洲房事三十年。

#1

东京幻梦

1990年东京的平均地价已经高达一平米1000多万日元，东京银座更是一平一亿两千万日元的极限天价，被戏称为“宇宙最昂贵的地方”。至今无人打破，至于纽约和伦敦，不好意思，当时的日本人眼中，除了东京，皆是乡村。

日本电视台在东京新宿区的某个新楼盘的房产抽签现场，拍摄下了一个多次抽签失败的年轻人，上千万观众看到了这个有钱但买不上婚房的年轻人，情绪崩溃而倒地抽搐的样子。

以至于如今的诸君会有一个疑问。房子说买就买，钱从哪儿来？

也许日本银行上的横幅给出了答案，上次鲜红的八个大字写着：忘记储蓄， 全力贷款。

接下来我们就看看这群狂热银行家们是怎样操作的。

1977年千昌夫以一曲《北国之春》在日本走红。等到他结婚时，银行职员上门推销贷款。当时，富裕日本人流行到夏威夷去结婚，但那里还没有专门面向日本人的酒店。于是，银行的人就对千昌夫说：“您去结婚可顺便投资建个酒店”。

千昌夫问到：这生意能有市场吗？

银行说：那您可真是孤陋寡闻，阳光照耀之处，还有不说日语的人？如今连斐济在酒店当服务生的黑人，都学会了说日语。您看这嗑聊的，30年后，东京池袋药妆店的日本主妇用一口倍地道的东北话招呼道：大妹子，往这儿瞅，咱店贼实在，包邮退税一条龙啊。

说回正题，千昌夫继续说：“我没钱啊。”

银行答：“没关系，只要您签个字就可以了。”

千昌夫问道：“那能借多少呢？”

银行说：“100亿够不够？”

千昌夫连忙说“不，不，您客气，50亿就够了。”

银行接话：“不，不，是您太客气，相信我，您需要100亿的。”

于是，100亿就塞给了千昌夫。

这还没完，次日第二家银行又来了：“听说您要在夏威夷建酒店？日本人去夏威夷，喜欢在沙滩泡澡，还要去打高尔夫球。要不您再建个高尔夫球场吧。”

千昌夫困惑道： 沙滩旁边建高尔夫球场？您确定不是开玩笑嘛？

这个困惑几十年后投了北极卖冰块儿，只买退市股的王多鱼先生哈哈一笑：您可真是我的卧龙凤雏啊。

就这样，原本只是打算蜜月旅行的千昌夫两天之内多了200亿日元的贷款。

这些上过当年报纸的事情，如今听起来似乎那么的不合常理，因为但凡在银行工作过的诸位应该都知道，这么大一笔贷款，审批部门不管管吗。管，怎么能不管呢。

当时一档访谈节目采访了一位三井银行的信贷员山本。山本描述道，有一天，我去总行审查部去申请一项贷款。当时，这个客户拥有价值1亿日元的土地。原则上，他能贷到7000万。但我向审查部建议说，贷1亿也可以吧？他们大声反驳说：“别说蠢话！你难道不知道房产会升值吗？今天这个房子就值一个亿，但下个月就涨到1.2亿了，半年就是1.5亿了，一年后就涨到2亿了！你才贷给他1个亿，你知道这个举动要让我们少赚多少钱吗？

拿回去重新写，至少要给他1.2亿，这是底线，底线你懂吗？

在山本将1.2亿重新提交给到审查部后，审查人员似乎有些嫌弃的匆匆盖章，将这张价值1.2亿的审查报告就像递手纸一样塞给了我。

而这些只是昭和幻梦时代之下的一角罢了。一亿日元的天价棒球杆七天销售一空，银座里没有撕开封条的整沓万元大钞打赏小费，歌舞伎町里不打表的天价计程车拉着喝完山崎，白州，路易十三的各大社长去往柏悦和半岛。

数年后，一位台湾的学者一举在日经新闻举办的“日本100位经济学家排名”中连续三年位列第一，随后作为唯一能参加日本五年经济计划制定的外籍人士，将1990定为日本历史分界点。划时代提出了“资产负债表衰退”概念。一言封神，几欲成为日本国师。这个故事咱们暂且挖个坑，容我后续来填，花开两朵，各表一枝，那么彼时的香港，又是怎样一番景象呢？

#2

香港豪门

1958年之前四大家族没有一个是涉足地产生意的，李嘉诚在一心一意的做着塑料花大王，郭得胜在给日本代工拉链服装，剩下来的李兆基和郑裕彤，都在忙着做金银货币的生意。而在1958年那一年的时间里，四大家族的掌门人几乎在一夜之间全部都决定进军房地产行业。到了1972年，他们各自旗下的房产公司依次上位，从此四大家族的名声开始影响后续的半个世纪。

香港人信命，信运，信风水。坊间流传了一个传说，当年的省港澳第一风水陈朗大师于与李先生那场初次会面中，李先生以实业起家，原本对于风水之学半信半疑，对这位大师颇为桀骜，开口第一句便是：先生何以教我？

陈朗惜字如金，只说四字：卖楼，造梦。李先生继续问：能到何处？陈朗手掌反复，一言不发。

结果便是，整整一代人香港人对于买楼这事如堕梦中。

1990年《赌圣》28天狂揽票房4132万，打破香港影坛记录，周星驰拿到分成第一件事就买下了半山区宝云道12号的峰景花园。

徐小凤，接受采访时感叹妈妈的话灵验：“我很小时，阿妈就叫我一有钱就买砖头，现在真是做梦都笑醒”。

大美人关之琳和刘銮雄那场医院风流被曝光后，以往大刘屡试不爽的爱马仕， 香奈儿均平息不了怨气。美人哭啼，最后以房产相送，方才平息风波。后来大美人私下说道：男人是别人的，但房子是自己的。

如果说造梦是房产游戏中最好的战略布局，那么楼花则是最好的战术操作了。

楼花一词由霍英东首创，在新楼建案时，先交订金、分期付款。如若工程开花结果，便付齐全款。此举被称为卖楼花。客户花今天的钱，买明天的房；地产商花别人的钱，圆自己的梦。这个举措原本是对买卖双方都互利的举措，但后来玩着玩着从订金变成了定金，首付养出了首富。

都说三角形才是最稳定的结构，那么有了造梦，有了楼花，地产这块儿巨大的蛋糕中还能铭刻下一个关键词吗？可以，那便是金流。

在楼花的效应下，地产天然自带空手套白狼属性。地是政府的，钱是银行的，而买楼的钱则实实在在进了自己的腰包。一栋楼还没建好，就能收回巨额资金，雪球一旦滚起来，铺天盖地，足矣抵御一切风暴。1975年到1997年间，横贯香港的三次金融风暴中，手握巨额金流的四大家族不仅毫发无损，反而一次次借助金融危机后的底价，大肆买入位于市中心黄金地段的陈旧小区，并趁机收购了大批涉足港口贸易、零售、能源、交通等领域的企业。

风暴过后，面对一地鸡毛的香港，人们无不惊恐的发现，昔日的大亨依然高坐云端，只是面前牌桌上小山似的筹码仿佛又更多了些。过往的二十年里，郭氏兄弟掌控了九龙巴士，李兆基控股了中华煤气，郑裕彤手握两家巴士公司，新巴和城巴，“登岸”的船王包玉刚，则买下了天星小轮和港岛电车。

至于那位与陈朗大师对话站在穹顶之上的李先生偶尔也会感慨：生子当如是啊。

1990年，香港养和医院的特护病房。病房里一共五个人男人，躺下的老者，站着的律师，以及三个趴在床头的中年人。老者是和李兆基共同创办新鸿基公司的香港四大家族一代目郭得胜。豪门继承是香港群众永远喜闻乐见的最大八卦，一代目分家不公，导致兄弟反目，诉诸公堂让豪门体面一地鸡毛的闹剧频繁上演。最终遗嘱结果为：三兄弟共同执掌公司，遇事投票表决。

执掌公司期间，三子分别建造了：香港中环广场、香港国际金融中心和高达490米的香港第一摩天大楼——环球贸易广场。把城市天际线的屁股留给了李嘉诚。1992年，新鸿基市值超越了李嘉诚的长江实地，成为香港最大的地产公司。领跑四大家族。以至于在郭老葬礼上，同为四大家族一代目的李嘉诚、李兆基、郑裕彤三人感慨道：和老郭斗了一辈子不分胜负，但继承人这点上，我们不如他。

而这场兄弟齐心的场景，数年后被另一位“大富豪”所打破。97香港回归不久，长兄郭炳湘在太平山隧道遭遇了外号“大富豪”的悍匪张子强，他被绑到了新界一处村屋内。

在这场绑票案中，张子强开价20亿。郭家两兄弟开口便是：400万行不行？诸位要是对这个数字没概念，咱们换个场景，你妈带你去商场买件衣服，店主开价200，你妈还价说4毛。劫匪让你九牛抜跟毛，你商量说，胸毛太长，咱能拔手毛成不。结果就是，郭炳湘赤身裸体地被关在一个小木箱内六天六夜，蒙上眼睛，绑住手脚，全箱仅有一小孔，用于出气。整个谈判过程持续了一周，郭炳湘就真实演绎了出气筒的一周。随后三十年，郭家这个香江豪门为TVB大戏提供了无数素材，为娱乐八卦报源源不断提供养分。公司停职、合纵连横、举报入狱，情人入局，老太君出山，跌宕起伏。

1997年，香港回归，“四大家族”的财富总和超过440亿美元，相当于7个广东的GDP。同样是在那一年，从事饲料和金融生意的内地首富刘永行以8亿美元的身价，仅仅位列福布斯富豪榜单的第249位。

但仅仅过了一年，98年房改到来，这场房地产的东风很快就吹遍神州大地，而下个时代的主角们也将轮番登场。

#3

首富求生

近代史逢8都是大年，而1998对于许多人来说得算是经济学启蒙了，那时百度这只熊掌还在美国扑腾计算机，否则互联网年度热词上，经济危机肯定得榜上有名。

这场危机在主流口径中仿佛清风拂面，结局自然是正义战胜邪恶，王子打败青蛙。而就在次年，不良资产处理巨头中国华融成立。

在没有框框的年代，经济就像没有免疫力的婴儿，说发烧就发烧。

那时宏观调控还不像今天，是那么多缩写字母组成。经济就靠没日没夜地印钱，然后鼓励银行放贷。信贷的大水一路往南，海南只有不到700万人口，却催生了近3万家地产公司。

九五后肯定不知道，他们出生前的十年里，内地发生过两次恶性通胀。没有人存钱，老百姓忙着从银行提现金，换成白糖、大白菜和避孕套。

那些年的水漫九州，给中国的银行业留了一大块烂摊子，不良率30%，业内口径叫：技术破产。翻译成人话叫：资不抵债。这不良率怎么来的。华融赖总家里的三吨黄金沉默不语。

而日后的房产江湖诸位大佬都在干嘛呢。

王石刚经历了万科史上第一次股权之争，其波澜之处，遍地惊雷。直到2014年王石亲诉，吃瓜群众才嗅的其中惨烈。逼宫，演讲，停牌，联盟，倒戈。翻盘。果然呐，影视都是翻拍，生活才是原创。王总这场波澜壮阔的回忆录，隔壁油条摊的姚哥应该听了不少，15年野蛮人再度来袭。这次阵仗更甚，财经日报，证券头条，娱乐八卦轮番报道，群众们端着红烧肉吃的满嘴流油。最后刘主席亲自下场呵斥：妖精， 哪里跑。一棒子下去，皮带哥高呼：我可是长线资本，财务投资啊。这线有多长，2万亿够不够？

至于其他几位。

孙宏斌还没骑上教父给配上的白马，许家印还没系上皮带。

杨国强从顺德进军广州喊出：“用生产商品的方式来盖房子”。碧桂园的五天出图纸，十天进场地的手段已初见端倪。

王健林在长春重庆路开启第一个万达广场，商业+住宅成为万达的双大利器，纵横江湖二十载后，断臂求生，留下年会那首：一无所有。

而彼时的当红炸子鸡当属万通六君子。潘石屹拿着天胡开局，后续只在博客偶尔写起母亲教诲：穷活志气，富活德。虽然担任SOHO中国董事长，但公司大部分股份都在老婆张欣名下。所以没人知道，老潘到底是“活德”，还是“活志气”。多年后，SOHO刚在香港上市，张欣说要五年内冲千亿超万科；十年后，这家风云房企半年营收8亿，离千亿只剩992亿的距离。而另一位君子冯仑，13年担任中国医健联盟主席，公司在莆田成立。

至于文艺青年宋卫平，因为组织学生上街。被领导停职。在家里灌了十瓶舟山啤酒，抽掉一条大前门。扔下最后一根烟头后，他抬头看看天上硕大的月亮，大吼三声，转身南下，入了江湖。

那是一个所有人都蒙眼狂奔的时代，直到2002年的那场大雪，比以往来的更早了一些。

2022年12月25日，清华大学教授魏杰在央视二套发表题为《2002，房地产的冬天》访谈。他说2002年将是房地产历史上的黑暗时代，泡沫超过了1993年，如果来年楼市不崩盘，“我就去跳楼”。

结果是说要跳楼的人，依旧在台上挥斥方遒。但台下很多观众因为打了这个盹，错过了那趟车，就再也回不去了。结果大家都知道了，第二年楼市没有崩盘，反而开始步入长达十几年的黄金时代。直到有人喊出那句：白银时代。

2014年郁亮在官媒撰文说，楼市已步入下半场，黄金十年之后将是增速放缓的白银时代。孙宏斌回怼两字：扯淡。并直言：这是大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额，小公司都没了，这个时代就结束了。大佬果然言不虚发，此后融创股价三年翻了十倍。没多少，就1000多个小目标吧。从此骑士跨上白马，从容出征，收乐视，救万达，挺恒大，三进三出，无不拜服。

至于为啥房产一哥会喊出白银时代，这真不能怪一哥，那些年房地产早从昔日小甜甜变成了今日牛夫人。此时最红的只有三个字：互联网。乐视顶着A股互联网第一股的称号凭借着不到十亿的利润，硬是把千亿房产龙头万科按在脚下，换谁都得感慨骂娘一句：时代过去了啊。

那明明说好的过去的时代，咋又回来了呢。一哥有件事儿没弄明白，水能顺流，亦能倒流，车能正着开，也能倒着开啊。15年天河倾覆，村东头的三舅姥爷给我打起了跨洋电话说到：年底回来抽空回来参加表妹婚礼吧。

我朦胧中想起表妹身高160，体重160的身姿，冒昧的问了一句：哪家后生这么有眼光看上咱表妹这旺夫相了。

三舅姥爷清醒的回到：咱家拆迁赔了五套房和好多0。

有钱人终成眷属，就冲着好多0，年底咋也得抽空回去陪三舅姥爷好好打两把麻将了。

2017年，一哥在白银时代论调之后，万科以20%的负债率，在内部会议上再度高喊：活下去。

与此同时，融创净负债率260%，孙骑士高喊：跑起来。

至于怎么跑，18年6月，南京万达茂总经理给丈夫和女儿的微信群里发了一条“对不起”的消息后，手机关机。次日，遗体在仙林湖一处工地被发现。去世之前，她已经连轴转了300多天。互联网业对于加班的理解是，到了下班的点如果还在工作，就算加班。很多房产公司，像在万达茂一样，加班是以晚上12点为界限的。

12点之前走，这也叫加班？

葛大爷的逗乐之处在于，大爷总能一本正经给你描述荒诞的事实。比如：你努力干，哥明年帮你娶个嫂子。

#4

尾声

今年三月份，日本刚刚开放国门，一群香港朋友来东京准备抄底语言学校。在参观完学生宿舍后，香港大哥一脸神秘的把我拉倒树荫下，轻声说：这可是龙床盘啊。

我以为是什么风水密语，虚心求教，大哥淡定的说：目前香港出售小于12.5平米的房子（标准停车位大小）只要能放下床和厕所，统称龙床盘。毕竟皇帝也睡觉也只用一张床嘛。

那天的阳光有点刺眼，趁着树荫习惯性的打开股票软件，看了眼恒大的和融创。总算不再是如心电图般纵横起落，在一片灰色中，走成了一条直线。没有人知道最终是去往何方，但在心电图这个领域，一直横着似乎不是什么好兆头。