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问答356期

问：洋房均价3万，高层2.5万，高新三期房价是否透支？

答：当年的高新是有过这样的表述，高新区不靠房地产，房价的起伏跟高新区没啥关系，咱不是炒房子的，高新区是培育产业的！

从产业的角度，高新企业众多，基底深厚，又有较强的教育配套，买房人群众多，外加此前供大于求，新房和二手房有明显的上涨，当然不止高新，其他区域房价也多在五年翻番；

而具体到当下，以高新三期新房为代表，房价和地价依旧是西安的头部，偏向供大于求，高层价格稳定在25000左右，区别在于仁村F4这个价格时，是精装，现在改毛坯，变相涨了；

外加又是新区，目标十年立新城，目前的区域面貌和配套密度仍然有限，当下高价入场的必然有透支疑惑；

买高新三期，其实是心态问题，过往看到溢价入场的时代不存在了，偏向于自住，且长期看好高新，同时非唯一住房的情况下，有人把这里当做一套资产的配置，强更好，平淡也接受，但如果是唯一住房，更成熟的软件新城更稳妥；

大家都是在猜，投资有风险，入场需谨慎！

问：满堂悦值得入手吗，想走路通勤离职后转手？

答：当年二期6500的均价，再到如今的18000+，充分诠释买房无技巧，全凭买的早，涨的快一方面是高新房价整体上浮，外加小区次新，卖相尚可；

外部配套上，靠近地铁，云轨，学区八小，周边生活便利，最关键的是和华为西安研究所对门，这里也被叫华为的员工宿舍，租房火爆，间接也带动了二手房价格；

但回归小区素质本身，城改+商品房混住，开发商几乎没有名气，物业管理不求有功但求无过，小区配套，景观各个方面非常一般，停车位紧张等等，小区的品质无法支撑起更好的价格；

通勤自住，附近尚品美地城和这里半斤八两，没有太好的小区，短期自住可以，但后期转手难度同样不低，满堂悦好不好卖，完全取决于华为的员工需求，从成交量上，还是有不少人买单的！

问：怎么看上月西安二手房成交回升，对新房销量有什么影响？

答：住建的统计，十月份西安二手房成交量9396套，这主要得益于九月份西安限购放松，外加十一黄金周的效果，同时期新房的销量也有明显提升，看房的人变多了；

只是这个热度持续的时间有限，进入11月，二手房又转入观望，新房又回归平销为主，当下市场，限购无法持续释放购买力，更多的还是短期刺激外地人；

各个售楼部里看房的，仍然是以本地人置换居多，并没有想象中外地人大量涌入的场景，西安目前的房价，供应和溢价，外地人又不是无脑冲，大家都面临收入，首付，月供问题，全国都一样；

市场的回暖还需要时间，收入，就业，购买信心的问题还需要解决，这是一个漫长的过程，二手房持续冷淡是必然，新房供应加大内卷也很正常，以后真的是优中选优！

过去几年买房人扎堆，是很多人把这事儿当成赚钱手段，如今没捞到什么好，甚至不少还延期交房，早没了信心！

问：港务区中粮19000+，实在想不通买房逻辑是什么？

答：当下的摇号盘，中粮，绿城，保利，中建等，其实都是优中选优的结果，首选中粮的大户型和华润的小面积不是一个产品，仅对比价格没有意义，改善时代，小换大对很多人是主流；

其次、奥体目前的配套密度，区域观感，对西边的西安人，外地人还是有很强吸引力的，19000的价格，从投资角度，后期转手不确定性很多，但从自住角度，很多人是买单的；

同区域中粮、龙翔、绿城频频摇号，其实卖的是奥体的配套密度，大家觉得这里在西安不可复制，绿城和华润的房价故事，虽然无法复制，但还是值得模仿；

奔着求稳定，保值的心态，港务区目前依旧是首选奥体，很多事，站的立场和口袋不同，逻辑也不同，太多的人买房不讲逻辑，只是人无我有，人有我优的攀比心态！

问：高新这么多新房，高层太多，容积率能降下来吗？

答：西安本来就是一个可开发土地有限，人口密度高的城市，容积率很难做到南方城市那般，现在普遍的2.8已经是降了一次的，对应的产品，就是高低配或者两梯两户的高层；

目前高新三期有洋房的，招商云兰、龙湖青云阙，也都是高低配的形式，纯洋房的低密小区里，龙湖双珑原著则是以前长安时期的老规划，CID本身就是密集开发，土地有限，不太可能再降住宅容积率，大户型多以大平层方式呈现；

从引进企业，人才，配套的角度，还是需要大量的人口导入支撑，这和低密度住宅小区也是相悖的，想要在高新住低密，只能去国际社区，或者后期未来之瞳外围，看是否能逐层降容，但可能性不大！

西安目前低密度区域，除了曲江一期外，就是航天城，秦汉新城等，大部分新区仍要保持高层为主的开发，为吸引更多人的安家西安！

问：金泰唐樾可以入手吗，青龙寺板块发展空间怎样？

答：唐618的西地块，前者做大户型，唐樾做刚改，建面125-168㎡，整体小区观感，用料可参考618，金泰国企，交付不用太担心，目前呈现的景观，服务，小区品质还是不错，毕竟是高端项目，过往金泰小区更多依赖地段，价格优势；

买不买取决于要不要离开这个区域，青龙寺典型的老城区，靠近曲江，生活便利，附近家属院众多，新房一房难求，买这里更多是奔着地缘习惯来，周边很多高校、医院的人对这里很认，当年在附近买恒志的都是同理；

明知价格不低，但预算足够，不愿离开的会在这里买房，要么买金泰，要么花很长时间等保利。

19年青龙寺组团棚户区改造启动征迁，，一直未见实质性动工，仍在考古阶段，根据九月份片区国土空间详细规划的公示，以大片住宅为主，带公园，教育，商业，科研配套，古建周边超高层应该是不会有了；

老城区改造，思路大同小异，拆旧建新，拆低建高，又会是一个百亩的住宅大盘！

问：航天城为什么很少有大的商业综合体？

答：区域内产业用地，公园用地多，住宅少，商业少，但还是有规划，在建等开业的就包括佰邻街、四海唐乐街、揽月阁航天文化中心、星河商业广场、航天创意谷、龙湖创意天街等；

目前主要是社区底商为主，或者向北去曲江金辉环球广场，航天区域，本身密度低，常住人口有限，国企、军工企业居多，对于商业而言，很难密集分布，建成容易，但后期运营还需要大量人流量支撑；

处境和最早的曲江一期一样，也是很多年后，才迎来金地广场，都是住宅大量入住后，有消费才有商业。

对于企业而言，商业开发难度大，多数也只能自持，单纯的商业地很难卖，很多都是捆绑着住宅，比较低的价格吸引开发商拿地！

问：碧桂园云顶，还有市场吗？

答：刚刚交房，还无法交易，当年入手均价20000+左右带装修，目前周边新房，毛坯均价22000左右，保利有百亩大盘供应，CCBD又开始供地，对于碧桂园云顶，必然会分流；

云顶热销的时候，曲江二期二手火热，很多人大户型置换只能来航天，第一站就是云顶，小区143㎡起步，还是比较改善的，在周边销量不错；

碧桂园资金紧张后，还有房源在售，也有楼栋已经交房，从小区实景看，会所，立面，景观有亮点，装修老样子，中规中矩，没有太大问题，日后下证交易，在附近还是有需求的，周边新房的纯大户型社区，就这一个；

而对于在售新房，只能说君子不立于危墙之下！

问：尊贵的房哥，云谷天汇置换改善怎么样，现在适合上车？

答：问号去掉，就是答案，作为目前高新的流量红盘，多次摇号还是说明很多人认可软件新城+央企+四代住宅的组合，更多的同行，则处于平销状态；

云谷天汇目前在高新的优势，相当于丹桂苑在奥体的优势一样，都是网红盘，软西产业密集，房子也更加保值，目前未见新房备选，云谷之后，就是绿城的海棠三章；

作为置换，都是两梯两户，四代宅产品，央企交付能力稳定，位置靠近学校，价格中规中矩，未见明显的缺点；

同样区位，山海境位置，品牌不如保利，同样卖点，海棠三章周边面貌差点意思，保利六边形战士，在高新非常耐打！

问：万科高新华府顶层168㎡，继续出租还是出售？

答：宜家荟聚开业对周边房价没有明显带动作用，利于生活，但至于价格，如果有带动，楼下红星美凯龙早就有效果了；

高新华府的卖点在于临近高新，周边公园，上学，办公，学校等配套齐全，位置上与高新各路相望，品牌上，比金地，海亮强势，小区环境和物业，房龄优势上，也不输中央公园，西安宸院；

不足只要因为老产品，老户型，顶楼和大面积，顶楼是观念问题，个人居住喜好很难改变大众的漏水担忧，所以买的时候价格低，卖也同样低于其余楼层；

其次是面积，168㎡租金在周边已经不错了，但受众有限，在这个区域买房的，主要还是刚需，140㎡以下需求更多，有能力的大户型还是向往高新去够一够的；

同类户型，目前贝壳上报价500万一套，有这个预算，买得起的备选太多，航天，高新，甚至曲江，无论是金茂，招商，绿城还是龙湖，都有更好的户型，小区环境和保值性；

但对于看得上的，单价和总价明显偏高，西沣路的现状和前景则很难撑起500万的房子，如果是融创西安宸院的洋房，还有机会！