天连水尾水连天！

所有的利好已经串烧在一起！

我们要等待的就是政策的具体实施!

一、再放大招

8月1日中国人民银行和国家外汇管理局召开了下半年工作会议。

除了所说的金融16条、保交楼、城中村改造以及保障性住房建设等，有两点引起了很多人的期待！

1、因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

2、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

任何一项都是值得关注的大问题！

咱们一起聊一聊！

二、因城施策

这是继政治局会议提到"因城施策用好政策工具箱"后，时隔一周再次在高层会议上被提及。

其实也是住建局对于房地产市场的三个方向的进一步重申。

说实话，降首付，降利率，在三四线城市，以及一些二线城市已经施无可用，只等一线城市，和强二线城市的反应。

提“因城施策”不能绕过“认房不认贷”这个政策，在这里我们不做过多解释，需要的可以看上篇文章。

《刚刚！楼市又传来大消息！深圳要嗨了！》

我们今天分析下“差别化”这个词！

举个简单的例子：

比如在深圳，不同住宅收税的标准也是有差别化：普通住宅和豪宅之间所征收的税费是不同的。一般面积超过144平，就会被划为豪宅，就要征收豪宅税。

有人预测差别化还会体现在利率征收上面。

还是以深圳为例：

600万以下的刚需，利率可以打7折；600-1200打7.5折；1200-2000万打8折；而2000万以上的打9折。

这就是明显的差别化！

差别化政策不仅可以缓解刚需购房的压力，还可以有效的调节市场的两极分化现象。

当然这只是一种假设，具体如何体现差别化，还要具体细则的实施，因城制宜！

三、存量房贷利率下调

什么是存量房？

很简单就是2023年之前购买的房子。

什么是存量房贷利率？

当时买房时付的利率。

其实早在7月14日，央行就已经透露存量房贷即将下调的消息，当时原话是：

支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

时隔半月，央行再次发话，这次原话是：

指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

由“支持和鼓励“”变成了“指导”，央行态度已经很明确，就看具体的实施了。

据7月19日深圳商报报道，随着6月 LPR 的调整，北上广和苏州等城市也都跟进，目前最低的已经到了3.6%。

对比20年，最高利率有6.1%。

3.6对比6.1，让两年前买房的人情何以堪？

买房买的早，不仅高高站岗，还得多换几十万的债，说实话，谁心里也不舒服。

算个账：

贷款100万，等额本息，30年，利率6%，每月还款5995元；如果现在的利率来算，利率3.6%，每月还款4602元。 每月可省1393元。1年可以省16716 ，30年省501480 。

如果贷款500万呢，自己可以算一下！

估计快省出一套房子了。

于是乎，提前还贷潮一波又一波，虽然一次性大放血，但长期看来确实是止损的行为。

降低存量房贷利率不仅可以稳定房地产市场，还可以刺激更多的需求，为什么银行视而不见呢？

原因很简单：

银行要盈利。

上面这张图是房贷在各个银行各类贷款贷款中的占比。

可以看出，房贷是银行盈利的主要部分，如果下调存量房贷款利率，银行的利润就要受到很大影响，这就是为啥银行积极性不高的原因。

不过这次央行既然明确发话，说明存量房贷势在必行，具体怎么实施，我们拭目以待吧。

四、楼市现状

最近楼市的明显变化，其实就是北上广深的表态：

但说白了，只闻其声，不见其人！

有人质疑：降这降那，就是不降房价。

房价到底降了吗？

事实是，除了个别城市的个别区域，房价基本跌回了2018年。

可以说现在是房产政策历史最宽松的一年，购买成本相对前几年也明显降低。

而购买力是决定楼市买卖的关键。

只有带动整个经济的发展，解决就业问题，老百姓的收入稳定，楼市的购买力才会起来。

但无论怎样，我们要面对一个现实：国家一直在救市！动作一直在持续！

比如住建局再次强调：

稳住建筑业和房地产两根支柱，对于推动经济回升向好具有重要作用。

房地产的复活之路已然开始，一个政策不行，就会接着另一个政策。

一线城市一旦放开口子，在绝对的利益面前，很多人会动心，毕竟这次也许是最后一次机会。