我曾多次对浮山后学区的保利叶公馆提出过预警。

原因就是，前几年整个浮山后学区（市北+崂山），就没有几个像样的二手小区。辽阳路南边印象山和香山美墅是不错，可动即1000万上下的总价，已经不是普通中产可以考虑的。

至于其他的小区，2015年之后的只有寥寥几个，还大多品质不行，要么有公寓，要么有回迁房，要么有经适房/限价房，要么物业管理很差劲。

2015年之前的小区，普遍显老了。浮山后最多的是两种小区，2010年前后已显衰老的小区，和2000年左右的老破小。

因此，浮山后仅有的品质不错的次新小区，就是保利叶公馆。

正因为这独一份的存在，保利叶公馆严重学区溢价，曾经一度卖到4万左右。

我之所以在其房价最高时发出预警，源于之前叶公馆是独一份，但之后将面临惨烈的竞争。

原来因为限售的原因，浮山后更新的次新小区金地悦峰、金地宸悦、保利大国璟、远洋万和城等都不能卖，后面还有金地华章、国泰华府、金茂府、静澜山等新盘，等这些小区上市后，叶公馆将因为户型落后、房龄偏老而被“埋汰”，价格下降是很显然的。

青岛前些日子解除了限售，金地悦峰、金地宸悦、保利大国璟、远洋万和城都可以卖了，于是叶公馆一下子就不行了。

2021年10月交付的远洋万和城，位置更好、房龄更新、户型更好，单价卖到3.2万，还包增值税，叶公馆卖不过人家吧。

竞争最大的还是叶公馆的近邻，2023年10月交付的保利大国璟。一下子出来几十套精装未住的房源，单价卖到3.2万，叶公馆根本竞争不过。

此时，叶公馆想要竞争得过，就只能降价，降的比上述这些更新的小区更有性价比。我们看到，已经有房东这么做了。

上面是同一个户型的成交记录，前两年还能卖到接近3.9万，今年10月份到了3.3万，刚过去的11月到了3万。

现在的竞争刚刚开始，后面还有F4没有入市。

这种情况的出现，说明我原来的预警是正确的。

叶公馆只是一个个例，我们从这个个例上应该总结出这样一个观点：如果一个小区因为现在的稀有而溢价很多，未来周围又有着众多的新房，那么你就要小心了，这个小区就很有可能成为下一个叶公馆。

稀缺是相对的，如果一个小区能一直稀缺，那么值得拥有；如果未来变得不稀缺了，甚至比不过周边竞品，那么就离降价不远了。