作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

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观察

最近救市大局中，各类政策迭出，在市场端有一个非常明显的现象——各地二手房挂牌量激增，新房市场被严重拉跨，大有喧宾夺主之嫌。

钱江晚报9月12日报道：

“与上海情况类似，北京不少改善楼盘的客流量激增。新政后的首个周末，多个新盘成交量迎来明显增长。据当地媒体报道，光是9月2日这一天，北京新盘成交超过1800套，而8月一共只网签了3100套。

从成交数据看，上海北京两地的二手房市场同步上扬。新政一出，上海的一些中介在朋友圈晒出，一小时后公司后台暴增400套房源。按照现行政策，在上海拥有一套住房的业主，只要把这套住房卖掉，再买房就可以算首套，首付比例和利率都会大幅降低，因此挂牌售卖的积极性大大提高。链家晒出的后台数据显示，新政后5天，新增房源6800多套。”

另据睿诚研究院梳理：

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至 9 月 11 日，深圳全市共有 54966 套有效在售二手房源，较上周增加 1531 套；

9 月 11 日，青岛楼市发布全域取消限购和限售政策。11 日 10 时左右，贝壳青岛二手房源显示为 105813 套，到 19 时，挂牌数量增加到 109012 套，9 个小时增加了 3200 套；诸葛数据研究中心监测资料则显示，8 月，10 个重点城市二手住宅挂牌量为 161.76 万套，环比上涨 1.97%，同比上涨 40.91%；

无论是诸葛数据研究中心提供的 10 个重点城市的二手房挂牌数据，还是深圳、青岛等发布的单个城市的二手房挂牌数据，都是呈快速增长趋势。分析认为，主要是 " 认房不认贷 " 政策的推出，以及限购限售政策的取消。

其他城市类似数据有很多，就不再罗列。

简析：

如上，持续不断的救市政策，对激活国内楼市，功不可没，大家必须为之点赞。

这一点毋庸置疑。

为破当下困局，ZF逐渐在释放洪荒之力，值得你相信为止。

诸如认房不认贷、降首付、放开限购等，其尺度一步步在增大。

同时，也渐渐打开了核心一线城市的束缚，寄希望于主流城市来升温楼市上行的气氛。

昨日晚间，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》一文，震动全国，导致广州正式成为首个调整限购的一线城市。

加上之前的郑州和武汉等中部城市，对限购区域的逐步解锁等，特大城市、超大城市、一线城市之救市步伐在不断加快。

各区域面对还在下行的趋势，都急如热锅上的蚂蚁，在国家层面，东南西北中，皆要有效排兵布阵去合理刺激和做铺垫，才能逐步打通国内楼市四通八达的主要经脉。

广州解禁限购，宛若针刺要穴，作出了大哥类城市的典型示范，也将驱动相关经脉的回暖，其他城市的动作，也就有了客观支撑和基础。

其他城市，跟上来，抄广州作业，也就不再有什么压力了。

如同开卷考试，如果你还不能及格，就要好好反省自己了。

2

解读

为何说，部分炒房客正在加速逃离市场？

◢首先，在上述数据里，讲的都是新政之后，各区域市场的直接和真实的表现，但在各地二手房挂牌量激增的数据里，新房成交、二手房去化后又有多少人进入了新房的市场，这几个数据的交互分析基本没有，其间的结构和比例很难清晰展示出来。

所以，市场有了一些疑问，主要归纳如下：

二手房抛售后，业主都去买了新房吗，其中的交集多大？

挂牌二手房的去化转化率有多高？改善类购买比例多少？

为何很多业主要降价抢售二手房，以便解套？

被卖掉的二手房，其数据有何特征和趋势？

等等

这些问题，在大数据体系内，很容易自动生成，但为什么不适时发布？

无他，不太好看而已。

也不能有效支撑救市的效果吧。

故而，有一个比较揪心的问题就会浮出水面：

加速逃离的二手房中，炒房客的比例几何？

秘而不宣，令人担忧。

将导致，炒房客不断清仓解套，救市效果受影响——毕竟新房和二手房，是一个天平的两端，买二手房的人多了，新房去化必下降。

其中，还有一个严重问题是，原先那些被套牢多年的炒房客手中的二手房，去化之后，因为他们不是市场的购买主力，其回流的资本要么捂在口袋、要么流向他处，再次进入房地产市场的机率很低，至少在救市效果没有完全改变之前。

所以，睿诚研究院判断，二手房挂牌高企之时，炒房客手中的资本，也将借船渡海而加快逃逸速度。

当然，也不能将孩子和污水一起倒掉，积极和消极因素同时存在，重点要解决周期内的主要矛盾，难以面面俱到，无奈。

◢其次，部分炒房资本可能会优选合适城市来加仓

在国内救市政策在不断加码的趋势中，资本仿若鲨鱼，必将闻腥而动，不排除那些没什么压力的资本来抄底某些城市的某些物业。

经多年摔打，此类资本，早已学会了投资大神——巴菲特先生的“他人恐惧时，我贪婪”的抄底圣经，精准洞察局势，在低迷时出手锁定优质资源，获取未来的更丰厚回报，是聪明资本的天然属性。

而且，房地产不像实业那样要长期孵化才能获得足够的回报，有强金融属性的房地产，对炒房型资本来说，具有不可遏制的吸引力，部分此类资本再次杀进房地产市场来搅动风雨，睿诚研究院首席顾问罗乾波先生认为，这是大概率事件。

先套现，再来一个回马枪，把几年来折损的窟窿修补后，是每一个“有理想有担当”炒房资本要自证价值的必选动作。

不然，如何能获得股东和投资人的宽容与谅解、信任等？

经综合各类研报出台的炒房资本，所写就的诸如《2023年下半年-2025年中国房地产投资趋势及建议》等PPT里，必然会有较大篇幅来建议老板或投资人来选点加仓。

救市政策之下，出现的这个情况，很难堵得住，因为一切都基于政策和趋势而出现的，你能一棍子把他打死吗？

实际上，在国内房地产发展的历程中，客观上看，炒房资本并非一无是处。

国内高房价的形成，也并非炒房客之功，时代趋势+资本之手，护卫其表里。

很多朋友痛恨炒房客，也让炒房客大有微词。

一个世界性规律，盈余的游资，在其血脉里就有不断博取价值的DNA，趋势和时代的变化，只是其取谁舍谁的一个依据，繁荣和低迷时代，都会让此类资本兴奋不已。

上行时期，可吃红利；下行阶段，可放肆抄底。

多动症、不安分，是其血脉和先天母胎因素所致。

有鉴于此，在当下国内楼市欲上未上、必上而艰难的节点，放松限购限贷等，额日期额还是在主流城市徐徐展开，投射到炒房客的心中，即为一大利好，预示着自己可以慢慢围猎了。

当然，炒房客也不傻，其补仓模式也在与时俱进，点式、物业类型的选择会比较谨慎，此外，与房企或政府谈判，以争取更好的条件等，或许将是他们的基本套路。

艰难时刻，各主体很难经得起资本的诱惑和撩骚。

因此，睿诚研究院觉得，部分炒房客卷土重来，非常有可能，这个趋势也难以遏制。

不得不说的是，救市政策之下，那些不便言说的数据，其背后对此类情况，皆是睁一只眼闭一只眼的态度。

让部分炒房类游资进来烘托气氛，和有效加热市场，也是客观的需要。

鲇鱼和狼来了，他人才有紧迫感，不好说而已，炒房客也心知肚明。

当下，草蛇灰线之中，未来某一天会让市场“惊吓不已”。

救市政策体系和尺度的不断扩大，给炒房客及其资本，开了一扇有一定隐身效果的小门。

小结：

一旦困兽出笼，必将搅动风雨。

无形的资本，其影响更深有形的猛兽。

借助政策之力逐步解套，和携趋势压力来回马一枪，是炒房类游资律动方向的一体两面。

放开限贷、限购和城市之闸门，给予充分的阳光雨露、和食物等，猛兽筋骨强健、胃口大开，呼啸出笼，进而惊动天下和留下新的传说，慢慢会显现出来。

所以，可用一句话来总结：

有效的撤退，是为了更好的进攻！

3

写在最后

据睿诚研究院观察，在当下，观察炒房客及其资本变化的轨迹，在台面上实际上是有风险的，毕竟监管层不太喜欢那些穷根问底的声音，市场的情绪也难以摆正。

因为，以前，炒房客身份尴尬，人人喊打。

但是，哲人告诉我们，存在即合理。

“以毒攻毒”（注：一个简单比喻，别想多了），在某些时候，也是治病的一个有效手段，这与当前炒房客的进与出，和提振楼市整体的效果而言，如出一辙，有很多的相通性。

纵观现今市场态势，只在激活有效需求层面，已经遭遇阻力，而且其数量有限，而让救市效果难尽人意，作呕为金融属性很强的房产和物业，缺乏资本的有效及合理加持，其价值将被“封印”，反映到市场上，必定是流动乏力、变成人们的负担，而得不到广大市场的支持。

目前，一大发展瓶颈是，有效的刚需和改善类购买力，对国内房地产大局等，如同杯水车薪，扭转不了下行的颓势，购房者信心不足，造成销售端和市场端余力匮乏。

激活炒房客这一市场鲇鱼，进而刺激基本购买力等，会有一定效果。

这也是政策“无意”留下的一个漏洞吧。

对此，睿诚研究院想说：

炒房客，你可以考虑入市了？

为自己，也为市场。

你的能量在哪里？我们听不到！