作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

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靴子落地

今日上午，长沙限购、限售优化政策调整！信息发布后，快速刷屏。

根据该政策，其主要内容有：

9月22日，长沙市住建局印发《关于优化房地产调控政策的通知》，对长沙部分房地产限购、限售政策进行优化，其中明确，居民家庭(含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。

长沙市住建局相关负责人表示，此次政策优化旨在坚持因城施策、精准调控的要求，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。通知自9月22日起施行，有效期5年。

关于限购政策，此次优化为居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙买首套商品住房，不再需要提供购房证明。也就是说，居民在长沙限购区域无住房，可直接购买首套房，不用再提供落户、社保、个税等证明。而在此前，长沙要求“新落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。此次放开了限购区域首套商品住房的限制条件，将更好地满足合理购房需求，支持安居乐业、就业创业。

关于限售政策，此次优化为“商品住房网签备案满4年，可进行转让”。此前要求“取得不动产权属证书满4年后，方可转让”。优化后，能更好地满足“以小换大”“以旧换新”等改善性住房需求。

简析：

据睿诚研究院观察，9月各大城市相关政策不断纷纷出台，走在了长沙的前面，今天长沙双限政策靴子的落地，为业内的焦灼关注之心，吃下了定心凡。

整体感觉，长沙还是那个长沙，味道还是原来的味道，依然稳妥如磐石。

其中，放开首套房的限购+签备案满4年可转让，这两个动作的组合，尺度和边界都很清晰也有限度，所以网上有很多朋友说长沙的这个政策“诚意不够”，没有沈阳、郑州和武汉等城市类似政策那么的宽松。

例如，9月19日，武汉取消二环线以内住房限购政策，满足居民刚性和改善性购房需求。同时，武汉对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房等。

在套数上，仍在严防死守，约束仍在。

关于本政策落地后，在促进交易量、拉动人口进入和推动二手房成交等方面，必然具有巨大价值，就不多说了。

这些都是比较直观的结果。

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长沙所谋何在？

也就是，下面重点来说一下，长沙的优化政策为什么这样来设计？

对比起来看，长沙的政策今天才出来，表面上看，显得比较谨慎和纠结的。

为啥这样说？

因为在时间线上，长沙的政策来得更晚一些。

9月3日，沈阳首个发布自己的取消限购的政策，最后南京、济南+青岛、郑州、合肥、武汉和广州等不断跟进，各自提出了自己的解禁政策，而把国内的气氛逐步推向一个高潮。

特别是，广州政策出台后，长沙政策才姗姗来迟，耐人寻味。

你说长沙为了维持原来的人设也好，还是观望也罢，亦或是深度谋定而后动的策略也行。

客观上将，这些因素都存在，不可忽略。

但睿诚研究院想问一句：

真的是这样吗？

我们认为，不见得，并非全是这些原因在影响长沙的限购和具体动作。

对此，可能，有部分朋友会说，这只是一个巧合罢了。

可能也并非如此。

从南京，到郑州、合肥及武汉等中部城市，各自区域市场点状况差距较大，没有其他城市那样的焦虑。

譬如，武汉和郑州一样，以前过度依赖土地财政的支撑，造成自己的困难大卫提高。经睿诚研究院梳理相关数据可知，武汉5月末狭义库存量在1800万平方米以上，位列全国50城狭义库存总量的第三名。此外，根据国家统计局发布的新房价格数据显示，前8个月里面有七个月，武汉的新房价格同比去年都在不断下降，非一日之寒。

反观长沙，长沙新房库存只需8个月多一点就能消化，根本不着急，状态好很多。

而作为核心超大城市的广州，其调整政策也仍有诸多约束在里面，见下述内容：

9月20日，广州优化了楼市限购政策，对旧有楼市限购政策实施的区域范围进行了调整，只对越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙继续执行限购政策，其他区域则未提及。同时，非广州户籍居民家庭限购1套住房的纳税或社保缴纳年限从5年收缩至2年；考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税征免条件从5年改为2年。

因城施策，合理控制尺度和边界，殊途同归。

故而，每个城市的实际情况不太一样，并不是一刀切的方式，就是救市“诚意”的表现。

并且，用首套房全面全市放开限购的方式，至少比广州模式要覆盖更广一点吧，这也是所谓的诚意吧。

好了，这个问题，先说到这里。

接下来，再聊一聊：

——长沙，为何要在中部其他5个兄弟城市和广州出招后，才出招？

刨除各个城市的实际困难程度的差异、和观察其他城市放开后的市场表现等之外，有几个问题可以思考一下，比如：

难道长沙没有高手吗？

难道长沙要特立独行吗？

难道长沙不敢出手吗？

......

睿诚研究院分析，对精英辈出的长沙来讲，这些问题皆为表层思考，或许并未达至其背后的主要动力之所在。

今天在长沙政策的宣发中，各个部门和媒体发布的标准新闻通稿中，都做了一个这样的归结，摘录如下：

“此外，长沙将落实以需促供、以供保需、供需联动、系统平衡工作要求，联动土地、开工、预售等环节，促进市场供需均衡、量价平稳，以长沙房价之稳，支持产业发展之效，助力长沙全力建设全球研发中心城市。”

这个言简意赅的说法，实际上，其内里的信息量较大。

“以需促供、以供保需、供需联动、系统平衡”，这16个字，充分道出了长沙政策的设计思想和动力所在；“联动土地......到量价平稳”，则是手段和技术性要素，“以长沙房价之稳，支持产业发展之效，助力长沙全力建设全球研发中心城市”，则为政策所持和所致的核心目标。

逻辑十分严密，上述2个措施+最后3大说明，有效解释了长沙922政策的核心逻辑、也充分阐述了为什么这一问题。

今天，很多朋友的分析，还是比较简单直白的，可能并未谈及其中的关键。

似乎有扯远了一点，再回到“长沙滞后出招”这一问题上来。

对此，睿诚研究院独家分析认为，主要有两大考虑在里面：

◢其一，当下大环境中，库存较低的去化周期，长沙似乎并不太急

长沙长期的低房价，对土地依赖度没有那么强，叠加当前市场态势还在盘旋之时等情况，放开也只能解决一些局部问题，如果像沈阳、南京和郑州那样，全面打开，其效果也就那样，而且也与以前的多年坚守相悖，这不是一个太明智的行为。

而且会把自己的低房价优势丧失殆尽，得不偿失。

看别人出招后再出招，也会更有针对性。

用首套房全城解除限购的手法，可快速拉动6年来一直在长沙城外徘徊不能入局的客户，对推动新房市场是一股强大动力。

同时，对二手房的转让条件略微放松，对投资客的压制依然存在。

而且，设定了一个5年不变的时间指标，在时间线上更加清晰，未来及时市场好起来，收回来也比较容易，不会出现大的波动，能给市场更多的信心和可信度。

◢其二，吸人+留人两手抓，偏向于强调人口导流的作用

当然，这个效用，其他城市政策里面也有，长沙模式更加简单直白，没有罗里吧嗦那么复杂，信息在市场的传达会更加有效。

此外，长沙区域市场的状况还比较好，比如比郑州、武汉等，会导致相关湘籍或打算来长沙投资或工作等购房人群流入长沙的可能性相应增大，也这并非没有可能。

同时，相对于广州，长沙是全面全城放开首套房的限购，不想广州那样，还有许多区域未放开；以及广州在吸纳非广州市人口方面，还有纳税或社保缴纳年限的限制，没有长沙这么彻底，因此，也将拦截许多想落户和在广州买房人群的进入。

综合来观察，长沙政策在后面出台，基于市场的较好基础，以及足够全面彻底的首套房的限购通道的打开，有很强的分流中部及广州等竞争城市人口的功能。

区域市场的基础优势和稳定性+低房价优势+首套房全部解禁的优势，三大优势叠加之下，在短期促进市场去化的必然情况上，未来五年内对广深、以及中部区域的人口争夺上面，或许会有更大的导流价值。

比如，部分想进入广州的人口，看中的房子仍在限购区、或者是纳税和社保年限不足等，此部分购买力将被排除在外，因而，会造成一些购买力外溢和流亡他处。

虽然，广州有许多强大的经济和产业优势等，但在这个具体的新房人口的抢夺上，必定会导致许多人郁闷离开。

而长沙政策的首套房模式，则可完全对接广州部分购买力的外溢，看中哪个区域就买哪个区，没有任何落户和购房障碍，敞开怀抱欢迎你。

完全没有广州的掣肘。

从广州南到长沙南，高铁仅需2小时40分钟，你不来吗？

而且，对于那些在广州在打拼多年感觉疲倦的人等，来长沙买房置业，长沙的住宅价格“很美丽”，你值得拥有！

其中，相对广州政策，长沙政策还有一个比较绝的巧妙设计——刚毕业不久或明年即将要毕业的大学生等新新人类，不足2年的纳税和社保这个条件，就会让此部分人望“粤”兴叹，即使有实力也爱莫能助，而不得不继续在广州窝着等待时机，或者是直接到广州以外区域比如长沙来买房。

分食这部分客流和有效抢人，长沙在政策之外作了杀手锏式的管道预埋。

因此，在一定角度上，也可以很好地解释，长沙政策为什么要在广州之后出来这一问题了。

不知广州的具体招数、尺度和弊端，长沙又怎么能够借助这一机会来有效抢人呢？

近年，长沙的产业也在不断发展和提升，营商环境持续变好等，更能争抢这部分人进入长沙的决心。

点到为止，其他方面不再赘述。

小结：

所以，综上所述，睿诚研究院认为，长沙前述政策，在人口和人才的争夺上，有许多隐含性的巧妙铺排，与长沙诉求的“以长沙房价之稳，支持产业发展之效”这一战略目标，保持了步调一致。

于此，可知：

看清对手的招数，谋定而后动，进行了针对性较强的设计，虽然，在出台时间上来的更晚一点，实则有更多的独到考虑。

城市人设不变、低房价优势不变，在危中发现新的机遇，见招拆招，深度与长沙城市的核心发展战略进行了紧密绑定，充分跳出了其他城市更偏重于解决目前困境的思考范式，在更高的维度上，为自己创造了新的竞争优势。

着这个角度上，说长沙政策有“后发先至”的效果也不为过，也将在未来慢慢显现出来。

而且，整体来看，其轨迹了然无痕，又能积小力为大势，高明啊！

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写在最后

在当前持续救市的浪潮中，在国家性预定轨道和原则上，比如房主不炒和因城施策等，各城市皆在思考各自的破局策略和具体政策，而呈现出各自有一定差异的优化限购政策的不同版本。

但把近日11个城市的相关政策，进行精细比对和分析后，相对而言，长沙政策比较有特色，也有更深的一些思考在里面。

首先，没有他人那么急迫，故而能够想得更多更远一点。

其次，是针对大湾区和中部地区的态势，进行有交强针对性的设计，如上。

其三，将当下的救市于城市未来的长期发展战略进行深度绑定，且以核心战略为指引来打造自己的化困政策，即回到了“打造全球研发中心城市”这一新战略的核心体系里。

所以，睿诚研究院认为：

以人为本，面向未来，而不是简单地为救市而救市，这或许就是城市政策于其他城市的最大差异吧。

锁定新人、锁定新力量，锁定新人才等，对未来发展将更有价值，毕竟当前的困难必将过去，城市的竞争，还是要基于长期优势才能建立起来。

政策的背后，是思想，是战略的牵引；

竞争的背后，是优势，是力量的聚合。

因人强产，因产兴城，湘江力量，厚积薄发，后发制人，未来可期。

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