楼市虽然萧条，但最近关于楼市的话题却不少。看似平静的市场环境，实则孕育着方向性选择。特别是看了南方都市报刊登题为《央行行长发声，再谈恒大问题》文章，标题虽然不那么亮眼，但到现在不过1天时间，阅读量已经过百万。究其原因，还是这篇文章所包含的信息量确实够大，通篇都是央行行长对接下来化解房地产金融风险为主题的表态，字里行间折射出对未来楼市的态度，值得细读慢品。

1.原话：我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。

这里提到了两个关键词，一个是重大转型，另一个是新的均衡点，如何理解？其实，文中已经说明，这其实是说到3个问题，住房需求中枢水平、住房交易结构和业务模式。

就住房需求而言，经过二十多年的快速发展，购房需求已经没有那么大。从2021年顶峰期的18亿平米，现在一年就在12亿平米左右，下降了30%以上。前两天他的副手副行长说我们的人均住房面积已经达到41.8平米，与发达经济体比，其实也差不多了。所以，我们如何找到住房需求下降后的“均衡点”就显得很重要，意味着，对应的房地产产业链条上下游都要调整，比如土地供应，不能再供那么多了，还有建材、园林、装饰等等房地产关联行业都是如此，要调整战略，适应转型，否则就消化不掉，就会出现产能过剩。

2.原话：以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。目前，房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款，一直以来，在中国，我们实行非常审慎的个人住房贷款政策，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。

文章介绍了，房地产长期繁荣的背后，是房企高杠杆运行，资产负债扩张过快，正好又遇到供求关系重大变化和疫情影响，从而出现了类似恒大的风险型企业。从他的介绍看，我们的住房贷款确实不低，根据央行的数据显示，到今年第三季度末，我们的房地产贷款余额有53.2万亿元，如果按照80%的个人住房贷款算的话，那也有42.5万亿元。虽然说总体可控，但你要说对银行没影响，那显然也是不现实的。

所以，潘行的表态很清楚，实行非常审慎的个人住房贷款政策。像我们设计的购房首付款30%，其实是有这方面的考虑的，像东方资产就曾经给银行做了风险评估，银行最多能接受房价的跌幅就是不能超过30%的，否则，一旦房价出现超常规的下跌，业主可能弃房断供。从这里我们也可以看出，未来的楼市政策什么都可能，但就加杠杆降低购房首付款这条不可能，因为金融系统要控制风险。这也意味着，对楼市提振金融措施的优化，是设了限的，不要抱有不切实际的期待。

3.原话：我国城镇化仍处于发展阶段，新市民规模较大，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。

这两句话，放在化解房地产金融风险主题中说，也不能说没有关联，但放在这里，似乎更突出了房地产自身的修复机制，比如说刚需、改善需求还很大，城镇化还处于发展阶段，虽然看似这些需求还存在，但都知道，我们的城镇化率已经超过65%。如果按照住房城镇化算的话（人户分离，户口在农村，在城里买了房），应该超过了70%，无论如何，后期进城的人是越来越少，后面最大的依托就是改善。

所以，从这个角度看，说这话其实是告诉你，金融支持可能没那么多了，要依靠房地产自身内部循环机制。以后金融支持的重点是保障性住房这种没什么风险的项目，商品房就让它回归商品属性，涨跌自由，这应该是房地产发展新模式的重要内容之一。

4.原话：将引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。必要时央行还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性支持，严控增量债，化解存量债。

前半句没啥好解释的了，这些天媒体都在报道这个事情，应是再次表述。但我们要知道，央行的表述，更侧重的是控制金融风险，比如重点提到的债券，像万科都被爆出债券异动，所以，央行的表态，包括不区别对待房企各性质房企融资的合理需求，更多的是要维护债券市场、信贷市场的问题，不能出现违约风险。主要还是为了维护金融系统稳定，而不是把促进楼市再次繁荣摆在突出位置。

有人看到这里可能就有疑问了，不是都说放开融资了吗？对所有企业，无论是民营，还是国央企房企，都一样了，金融应该大力支持楼市复苏啊。道理是没错，看看第2点，加了一把锁，审慎、控制房地产金融风险外溢。所以，从实际来看，不可能所有房企都能获得你想要的贷款，特别是恒大出险以后，还有几个商业银行行长敢随便放贷。看到这里我们应该知道，房企，特别是民营房企，自己几斤几两要认清，别过多指望从天而降的“输血”。

通过以上内容解读，我们基本能缕清国家对未来楼市走向的态度。关于未来楼市走向，我更坚定了“两个预判”，别再误判了。

政策出了这么多，虚的也好，实的也罢，目标肯定是希望市场能够企稳回升，但从这几年“三道红线”去杠杆毅然决然看，绝不是重复过去的楼市复苏轨迹，本轮楼市复苏，更多的是肩负化解房地产金融风险的任务。跟此前说过的一样，现在我更坚定了“两个预判”。

一是，不要希望天上掉馅饼，打铁还需自身硬，分化式复苏可能性大。复苏肯定是要复苏，但城市楼市基础差别、金融支持差异，决定了楼市复苏不可能步调一致，而是分化式的。优质房企、负债比例低的房企，能更快从市场中获益，差的还是差的，差的房企不仅仅是烂尾的问题，由于为了趁楼市复苏还债清仓，不可能建多好的房子给你，我们要买房时要有甄别。其实，城市楼市也适用分化式复苏原则。

这波楼市复苏时间长短不好界定，但有一定是肯定的，只有中心城市享受率先复苏的便利，他们有城中村改造、有资金支持，中心城市的虹吸效应也决定了其他城市楼市的弱复苏，甚至没有像样的复苏，其他城市指望更多农村人进城买房的时代渐行渐远，这个大势我们一定要看清楚。

二是，不要把化解房地产风险当作万能的机会，调整房产配置才是正确选项。从金融的角度，现在支持房地产，主要目的是化解房地产风险，在这个过程中，你是压缩，重组，还是再优化，给了房企以喘息的机会，切不可误判是“鸡犬升天”的机会。这也决定了留给业主们的时间是重新优化房产配置，绝不是一股脑的买，建议起码应做到两点：

1.房子在精不在多。如果市场起来了，把地段差、品质差的房子先变现，有确实好的房子，也兼有自住需求，买是没问题的，千万不要再只增加家庭房产数量，不注重质量，随着住房进一步饱和，未来这样的调仓窗口期越来越少；

2.在同地段，不要图便宜买房。一般来说，便宜有便宜的道理，贵有贵的原因。一般要么是户型问题、品牌号召力问题，或者企业资金周转问题等等，我们一些人可能没有买房意愿，看价格便宜就买上了，其实，这类房子到转手的时候明显是比不过竞品的。还是那句话，在未来市场中，宁可错过，也不要买错，我们一定要有这个定力。