作者：纵横论市

如果要问你，当下的楼市为什么总给人感觉“气血不足”的样子？问题到底出在哪里？

针对这个问题，很多人回答的原因是，现在房价仍然比较高，而且大家手里也没钱，自然也没有多少人愿意买房，市场怎么可能像过去那样好呢？

表象的原因谁都能说上几句，楼市冷淡的深层次原因又是什么呢？清华大学社会学系教授孙立平认为是“过剩”问题，在他看来，房子、汽车等过剩，投资为主导的发展模式已经走到尽头，应该转变到消费模式为主导的模式，他据此提出两个“收入向居民倾斜和解决就业”方案实现发展转型。

其实，无论是我们普通人，还是专家，均看到了目前楼市发展的症结所在。但我们也深知，伴随着房地产这个灰犀牛所积累的风险越来越多，国家不可能再走简单粗暴的老路。打个不恰当比方，犹如股市6000点时，无论是好股，还是垃圾股，都在坐轿子，一涨俱涨，这样下去，谁都知道后果是什么。很多老百姓能看到的问题，国家怎么会不知道呢？

所以，随着楼市深度调整，国家已经意识到构建推动房地产发展新模式的机会来了。在人民日报最新专访住建部长倪虹的这篇报道里，把接下来要推动的房地产新模式说得非常全面和系统，下面我们来看看如何理解？

第一句，在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。

别以为现在楼市处于调整中，国家就会放任炒房风再次盛行。这里强调得很明确，始终坚持房住不炒，说白了，市场再不济，也不会重启炒房模式了，如此，依靠房子赚钱的概率也越来越小。今后对住房的调控思路就是支持居住，像刚需、改善都在之列，而且会督促开发商盖好房子，以满足日益增长的物质文化生活需要。

什么样的房子才是好房子？有人说是贵的，也有人说是性价比高的。住建部给出的答案是绿色、低碳、智能，当然还有安全。可能有点类似于我们现在的科技房，有很多黑科技，也有节能。这个没什么好说的，保护环境、节约能源是大势所趋。当然，这类房子由于开发成本高，上市都不便宜，这个也正常。房子多了，大家收入也提高了，只有这类先进的房子才能拉开产品的差异性，同时有利于促进消费、发展经济。

第二句，在体制机制上，一方面，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。另一方面，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

有经济学家提出，要解决房地产的大起大落问题，必须要实行“人地”挂钩。什么意思？即有多少人口，就配置相应的建设用地，不能过多，也不能过少，如果指标富裕，可以调剂给其他土地紧张的大城市，反之亦然。而住建部提出的“人、房、地、钱”新机制，大概也是这个意思。

拿“以人定房”来说，假如1000万人口的城市，应配置400万套房子。看看那几个一线城市，深圳540万套房子，但人口则有1700多万，而南京人口接近1000万，但房子则有550万，房子跟深圳差不多，但人口则差远了，南京可以建设用地指标调剂给深圳，后者可缓解楼市库存压力，而深圳则可以缓解住房压力。未必是这两个城市置换建设用地指标，但大概意思就是如此，即通过城市之间土地供应指标调节，达到房地产市场的整体平稳。

此外，对房屋建立养老金，是基于20多年房地产快速发展，虽然很多人都有房子了，但我们建了很多高层住宅，而且一些“高周转”房子也并不那么让人放心。后面在房屋销售方式等方面都要做调整，比如实行现房销售，所见即所得。如此，开发商更有建好房子的动力，否则，不可能有好的销路。

第三句，在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”；落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

这一条里，关于“三大工程”，在此前的文章已有解释，就简单说一下吧。城中村改造和公共基础设施建设，更多的是基于当下房地产市场萎靡，一方面改善民生，另一方面也可以拉动住房市场需求，有利于去化楼市库存，让市场能够快速回暖，这个目标是明确的，没有什么可疑惑的。

最受大家关注的是保障性住房规划建设这一工程。按照业内的解读，就是对中低收入家庭，国家会安排建设保障用房，确保人人有房子住，实现住有所居。也就是说，大家不要担心没有房子住，人人都享有基础权，国家可以帮助实现。年轻人不要为房子的事情发愁，抛开包袱，努力奋斗、实现梦想即可。

但同时也明确了，让商品房回归商品属性，说白了，保障归保障，市场归市场。这一点可以与一视同仁满足各种所有制房企的合理融资需求联系起来。确保了人人有房住，那么，还有那么多需要住好房子的改善需求，需要满足，房企需要资金也需要满足，前者是基于民生、行业发展，后者是基于金融风险可控。这条释放的信号很重要，与此前“三道红线”管控房企杠杆形成鲜明对比，不能勒得太紧，尝试探索让房企活下去的“地产、金融”新模式。

第四句，新模式下，房地产企业要有清醒的认识：现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。

关注房地产研究的都知道，前50强房企，超60%的房企都出现了这样那样的债务暴雷，这还是公开的，如果算上隐形的债务，只会有更多的房企卷入进来。所以，主管部门这次直接喊话房企、提醒房企，自然是专门说给房企听的，啥意思呢？

不要以为一视同仁满足房企合理融资，前提是合理，不是乱给钱。而且，在住建部看来，不是所有房子都能生存下来，只有建好房子、有好服务的房子才能长久发展。言外之意，那些房子质量不咋地，口碑不好的房子，其实不是给不给钱救的问题，如果购房者不买账，自然就被市场淘汰了。按照被誉为最懂经济市场黄奇帆曾说过的话，现在全国房企10万家（这两年应该淘汰了一些），未来1万家就差不多了，意味着十有八九的房子将在未来逐步淘汰，要么被兼并、要么关门等等。

第一个预判，楼市不可能出现大起大落。

先说一下为什么不可能出现大落？原因很简单，最近一年多时间，特别是7月的国家层面会议，掀起了提振楼市的政策优化高潮，这说明什么呢？楼市的政策底已经到了，从政策层面不允许楼市再向下了。按照住建部长的话说，今年的房地产市场是“前高、中低、后稳”，一二手房合计量同比去年是为正的。当然，对于我们很多人的实际感受来说，实际市场底还有些迟缓，按照以经验的话，两三个月时间内也会完成筑底。

为什么又不可能大涨呢？住建部提的很明确，仍然坚持房住不炒。没有炒房氛围的市场，很难出现大涨的行情。而且，对房企的“救治”，不是一方情愿，最终还要市场给出答案，那些品质不好、口碑不好的房子，自然也深知走不长远，在楼市回暖的过程中，他们更多的选择还是“以价换量”，楼市也难有大涨基础。

第二个预判，好房子市场率先回暖，差房子仍旧命运多舛。

其实，不仅是住建部最新表态这么说，让造好房子的房企活下去，活动更好。其实，这何尝不是老百姓、市场的自然选择呢。在这轮楼市调整中，受大环境影响，我们很多豪宅还是比较坚挺的，虽然也有一些品质小区被市场带下去了不少，但随着市场回暖，这类房子自然是率先回暖的对象。这些房子都有一个共同点：地段较好、品质房企开发的小区、品牌物业等等。反之，不具备这些属性的差房子，本身在二十多年房地产快速发展过程中就建得最多，再加上国家将建设大量的保障房。说直白点，都主打一个居住功能，凭什么这些非品质的商品房就要比保障房价格高出很多？没理由也不现实。