楼市走到现在，真实市场状况有目共睹。各方反应也比较实在，开发商使出了浑身解数，销售端效果不明显，入不敷出，债务违约时有发生，而购房者观望氛围浓厚，看得多，出手的少，特别是二手房房主，为了抓住为数不多的接盘者，每一次成交似乎都在挑战小区的“底线”。说实话，现在各方都很迷糊，到底该怎么做才是对，但楼市遇冷也没什么人愿意出来评判了。好在，易居房地产研究院副院长杨红旭给出了他的一份研究，重点阐述了本轮“全国房价泡沫，终于挤完了”的逻辑。
关注楼市的应该知道，杨红旭所依托的易居房地产研究院，以分析研究城市房地产数据见长，按百科的介绍，他也是房地产政府方面的咨询专家。按他的说法，擅长短周期预测，虽然说，不少人比较反感所谓的专家预测，但他在各平台还是收获了大量粉丝。凡事都讲究一个逻辑，房地产预测也不例外，老杨能用这么详尽的数据分析出结果，在全网确实也不多见。
本文主要是基于老杨的视频整理，时长4分钟，除了结构调整外，其他内容基本是他所讲的原话。让我们看看这位长期从事房地产研究的专家，为什么会在此刻宣布“全国房价泡沫，终于挤完了”？是基于什么逻辑？文章不长，请仔细看完再评论。
开篇就是，告诉各位一个好消息。
全国50个主要城市的房价泡沫，整体上已经挤完了。房地产泡沫的滋生和膨胀，对国民经济和楼市，包括购房人都是一个坏消息。房地产泡沫的破裂，让很多网友感觉很兴奋。但其实呢，泡沫的破裂，对于宏观经济全社会和所有的业主都是一个偏负面的消息，而房地产泡沫挤净了，对宏观经济、个人和房地产行业都是一个利好消息。
什么是房价泡沫呢？这个好理解，就是房价在某段时间涨幅比较大，持续累积的超涨、透支的程度，超过了房价合理的上涨区间，就会滋生泡沫，但过去很多年，中国从来没有机构或者个人，对房价的泡沫进行量化的界定和分析。现在我们分享一张图，看看易居50城（重点城市）房地产市场监测系统中，关于房价泡沫的走势，从这张图可以看到：
从2014年下半年到2016年上半年，房价泡沫的指数是负值，意思就是市场很低迷，超跌了，房价已经跌到很低的一个水平，但从2015年5月开始，全国50城的房价开始由跌转涨，在上涨的初期，幅度还不是很大，还处于合理水平。
可到了2016年8月，房价累积涨幅就脱离了合理区间，房价泡沫开始聚集，也就是处于房价泡沫的正值区间，此后，房价泡沫指数不断攀升，房价泡沫不断累加。
直到2021年8月，房价泡沫指数达到顶峰（应该是跟我们的实际感受基本一致，各城的房价历史高点就是在这个时候创造的），此时，房价水平已严重脱离了合理水平。从房价泡沫起来到到达顶峰，前后持续时间长达6年，这也是98年住房商品化以来，（房价）最长的一次泡沫化过程。从2017年局部看空部分城市房价，一直到2021年的七八月份，期间，我老杨就非常担心这个泡沫滋生得太快了，累积程度太高了。
当时我就担心了，一旦泡沫破裂，将会出现一个不可收拾的场景。这个时间节点终于还是来了，从2021年9月开始，随着房价持续下跌，泡沫指数就开始走下坡路了，这是一个挤泡沫的过程。但需要提醒的是，只要房价泡沫指数没有跌回到零，说明房价还没跌回到合理水平。好在，经过两年的时间，到今年10月份，房价泡沫指数正式告别正值区间，进入零轴以下，意味着，全国50城总体房价水平再次回到合理水平。
在老杨看来，房价水平不正常了9年，这下回到零以下，所以说是个好消息。很多买房人可以说是非常的辛苦（需要房子，但房价又不合理，要么硬着头皮买，要么买不起），房地产对于宏观经济的扰乱，产生了很多负面的影响和效应。
在视频最后，老杨还告诉大家，从10月份开始往后，还会有多个月房价泡沫指数在零以下，还会继续下走。因为，每轮下跌，不是到了合理值就停住了，它还会惯性下跌，进入超跌（就像2014年8月到2015年6月，房价泡沫指数进入零轴以下后，还继续向下走了10个月才到底）。一旦进入超跌区间，我们就直到一件事，很多城市的急跌期、快跌期已经过去了，下跌的内在动能慢慢减弱，希望大家能理性客观看待这个过程。
我先评一下老杨这个“全国房价泡沫，终于挤完了”的逻辑吧。若你有不同意见，可在评论区说说。
此前我曾多次说过，房地产政策优化出了很多，前10个月已经超过千次。可以说，能出的都出了，包括降房贷利率，发以新换旧、人才购房补贴，提高公积金贷款额度、执行认房不认贷、放开二手房限价、放开土拍限价等等。特别是进入10月份以后，影响楼市走势的最关键因子，即一视同仁对待所有房企融资，也就是楼市政策优化“最后一公里”问题摆上了日程。
从推进进度看，应该说是非常之快。10月底，中央金融工作会议提出一视同仁满足所有房企融资，11月7日四部委就召集万科、保利、龙湖等房企座谈，了解融资需求和资金状况。前后不到10天时间，管理部门就准备了解并落实房企融资了，说明国家为扫除楼市恢复的最后障碍非常重视，相信房企的资金问题很快就会得到相应解决。那么，来年的土地市场就会有反应，接着是影响购房者信心恢复。这一点，与万科郁亮新预测的三个恢复的最后一个恢复，即“购房者信心恢复”非常吻合，时间节点也差不多，与老杨预测的惯性下跌还有几个月，差不多到明年下半年，楼市可能就会迎来真正的回暖。
所以，对于老杨这回对楼市的研究结果，笔者还是比较看好的。当然，这只是讲的整体，而老杨也只讲了50个重点城市。言外之意，每个城市资质不一样，基础不同，挤泡沫结束时间也会有区别，分化式复苏或是一件比较大概率的事件。
用央行副行长张青松日前说的一句话“对中国楼市未来仍相当乐观”结尾吧，说是底气，亦或是预知吧。那么，你又是如何看待这一楼市逻辑的呢？
